转折关头 善变者得先机

转折突如其来，而且比预想中更残酷——2008年，在货币紧缩的宏观政策调控下，内地房地产企业不得不面对真正的行业拐点。业界风向从“土地为王”转向了“现金为王”。基金又嗅到了逢低吸货的机会，港资企业也候到最佳时机——太古地产高调进京，长江实业和恒基地产等启动了10年前在北京拿下的地块的开发。

　　好在如今的内地房企不像从前那般脆弱。已上市者因为打通了直接融资渠道而略显从容，尚未考虑上市者财务策略通常比较保守也无致命危机，唯独那些准备上市且有意迎合香港投资者对高土地储备量偏好的企业风险最大。

　　在转折关头，总是善变者得先机。在很多企业只有区区数百万销售收入进账甚至颗粒无收的一季度，万科公告自己实现销售收入101亿元，这个引无数企业竞逐的百亿数字被轻轻松松地写进万科的季报。

　　回想不久前曾经闹得沸沸扬扬的万科领降事件，让人联想到那则故事：两个人在森林里散步，其中一人忧心忡忡，担心遇到老虎，另一人却很轻松，他认定自己比身边的人跑得快，他不需要跑过老虎，只要跑过身边的人就能活命。万科高层无论是董事长王石还是总裁郁亮都在不同场合表露过对中国房地产市场前景的坚定信心，前一阵在各地的试探性降价让他们看到了真实购买力的存在。万科怀揣的就是那个轻松散步者的心态，危机关头只要跑过同行就能赢。

　　但细心的人不难发现，万科之变不仅在销售策略上。早在90/70政策出台后，万科就积极响应中央政策调整了产品策略，加大了小户型住宅的开发比例，同时增加了青年住宅的开发量。万科今年3月份66.8亿元销售收入的来源证明了其产品策略调整的正确性。据悉，首次置业和改善性需求客户的购房款占万科3月份销售金额的比例超过85%，占销售面积的比例则接近90%，90平方米以下产品占销售总套数的比例超过50%。

　　前些年，房地产市场呈现出非理性繁荣，甚至有过博傻时代——卖得越差的随着房价攀升最后赚得越多，这让很多企业抱有侥幸心理。有过这轮调整，大多数消费者变得更理性了，企业如果不回归到对市场需求的研究上，对产品品质的追求上，不注重产品的性价比，一定会输给有竞争力的对手。何况，政府保障性住房的比例不断增加，留给市场的空间大幅缩水，越来越多的企业转向高端住宅开发，未来高端市场的竞争将会日趋激烈。