内地应从十年香港楼市学些什么？

香港回归转眼已十载，香港的楼市也经历了十年的苦与甜，一如其沧桑的历史一样，香港的房地产业也经历了惊心动魄的一个轮回——从1997年的颠峰时刻到2003年跌入谷底，再从谷底反弹、复苏。香港的楼市走在了大陆的前面，他的经验和教训都值得大陆的楼市借鉴和警觉。

其实近年来内地房地产业的发展跟香港非常相似，很多方面几乎一样。比如土地出让制度，内地现在对商业用地实行公开出让，而前些年并非这样，是所谓协议出让；香港从上世纪70年代开始，所有土地都是公开拍卖，从这一点看，香港对内地房地产透明度的影响还是非常深远的。

从香港十年楼市的一些经验和教训来看大陆特别是像上海、北京、深圳这些地方楼市的发展，内地的楼市会从中得到哪些启发和捷径可循呢？

香港楼市从巅峰走向低谷，我们内地看到的不是表面上单纯的房价涨落，而是整个房地产市场能不能建立一个长远的健康的发展前景，能不能建立一个规范而公平的游戏规则。目前楼市不理性的因素是有人归结为因为长期以来没有按照市场规律去办事情，经常用各种行政手段去干预，结果行政手段的干预往往是破坏了游戏规则。

但我个人觉得，虽然市场自有市场的规律，任何关乎民生的行业都不可能完全交由市场来管理，在市场健康的时候自有经济规律来决定，但是当市场失去理性以后政府就要进行宏观调控，甚至在适当时候进行行政干预也是必要的。之所以香港出现崩盘跟国际大因素有关，再就是与香港过于自由化的市场经济模式也是密不可分的。

纵观香港楼市十年，实际上是已经为大陆的房地产市场的建立和发展提供了经验，香港的经验当中首先一点要重视的，就是政府对房地产市场的目标不是人人都买得起楼，而是真正实现居者有其屋的目标。这个不等于人人买楼，这一点香港从来就是很清楚的。

也正如前几天龙永图先生提出的“人人都想买房的观念是错误的”，虽然龙先生完全否定人们的传统观念有些不讲情理，但是却反映了楼市的未来发展方向——“人人有房住，而不是人人都买房”。

从香港房地产市场来说主要是中产阶级以上的人士以自立购买住宅，以及更有钱的人买的是豪宅，这是房地产市场。对于中产以下的，或者是中等和中下的阶层的市民他们主要是政府提供福利补助，根本没法买楼的，政府就造大批的公屋，以相当低的价格租给市民，这有点像大陆的廉租房建设，这是一种。另外一种就是中下的层次，就政府和发展商用政府的土地造了相当多的叫居屋，造好以后以大概市场一半的价格卖给中下层，这跟经济适用房类似。而这两类的居民都要经过严格的财产的审查，而且还要按你先来后到的排期。多以香港居民都有房子住，就是说中产以上自己买房子，中产以下享受政府的福利。

也就是说香港的经验并不用把所有人都推向市场，让他们去买房，让房子的需求和这个炒风带起来。

再者香港经过1997、98年的大风暴以后，前年香港楼价涨的比较快，而且许多银行为住户买房提供的贷款比率又变相的提供的相当高，有的已经出现零首付，就是你不用付钱就可以住到房子。

听起来挺好听的，但是如果真这样将来会出现什么情况可想而知，幸好当时香港的金融管理局提出警告，而且要银行停止这种零首付的情况。在大陆也是为了避免炒房等行为，将首付比例从20%升到30%。

最后内地开发商要和香港开发商学习更加成熟的经验以及规范的管理模式，最早从香港进入内地房地产市场的邓智仁都坦言，内地房地产市场环境急需进一步透明化，而不是单纯的靠某些“潜规则”做市场。