四道闸门难挡外资洪流

自去年7月份以来的短短一年之内，我国密集出台了4个与限制外资投资房地产的相关文件。4个文件犹如竖立在我国房地产市场的四道闸门，意图阻挡住来势汹涌的外资。然而，最新的权威数据显示，外资介入我国房地产开发阶段的热情依旧。

国家统计局6月19日公布的5月份国房景气指数显示，1～5月全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，同比增长26.2%。其中，国内贷款为2818亿元，同比增长28.8%；利用外资222亿元，同比增长89.9%。

华高莱斯国际地产公司副总经理公衍奎表示，虽然从数据上看今年4、5月份房地产开发利用外资的涨幅有所回落（一季度该增幅为154%），但89.9%的增幅仍旧很高，说明外资对国内的房地产市场非常看好。

2006年7月建设部等六部门出台的“限外政策”（171号文）使外资处于一种随时面临被调控的位置，外资在投资过程中受到了政策压力，但从今年上半年的表现来看，外资投资房地产依然活跃。

2007年2月末，摩根士丹利被曝与上海永业集团共同取得上海市中心卢湾区一幅商业用地。3月21日， ING房地产旗下的香港沃德商务有限公司与金地集团共同投资开发中国武汉积玉桥项目，同在3月下旬，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金就联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。

虽然从数据和实例来看，去年的“限外政策”收效不大，但公衍奎表示，“如果没有去年的限外政策，国家统计局公布的房地产开发利用外资的增幅会更高。”

延续去年“限外政策”的思路，今年3月22日商务部出台的“25号文”重申了严格限制外资投资房地产的精神，但该“意见”没有相关操作细则，因此并未对外资的投资决策有大的影响。某知名外资基金的负责人在“意见”出台两天后接受记者采访时甚至表示，对此“意见”并不知情。

但商务部和国家外管局于6月12日正式发布的“50号文”则在限制外资的方向上提出了细化措施，包括外资申请设立房地产公司，“应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议才能注册项目公司”，以及“地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案”等规定。

公衍奎表示，“50号文”是对去年出台的限外政策的进一步细化，对外资投资房地产会形成限制，但政策主要影响的是投机性的外资，对于长期投资国内房地产市场的外资来说，“50号文”是规范而非限制。

从国家统计局公布的数据还能看出，房地产开发利用外资的增幅远远超过国内贷款，外资是否已在房地产开发资金来源中越来越重要？公衍奎表示否认，“这两个增幅不能简单进行比较，开发贷款增幅相对稳定，但由于盘子很大，增加的绝对值很大，而外资虽然增幅很高，但在房地产开发资金来源所占的份额小，对房地产企业来说，并不能与银行开发贷相比较的融资方式”。