有管理专家说：三流企业用人管人，二流企业用制度管人，一流企业则用文化管人。究其原因，三流企业是各自为政的个体，二流企业是貌合神离的群体，一流企业才是同舟共济的团队。那么，企业应如何打造精英团队呢？2007年7月1日，天工地产在渝北毛哥生态园进行了为期一天的封闭式培训。现将受训心得付诸笔端，以飨同仁。

1 达成共识

个体的共识是想法、说法、做法的合一，即言行一致;群体的共识是共同目标、共同语言、共同手法的统一，即狼群行动。共识的前提是共好，即你好、我好、大家好。没有共好的团队，一定没有共识;没有共识的团队，一定没有协作，只有内耗。由此可见，建立精英团队的第一步就是达成共识。

2发扬共好三大精神

从共识到共好，已显现出团队的雏形。共好的三大精神是：松鼠精神、海狸方式、野雁天赋。松鼠能够自由穿梭荆棘丛林、抵御酷暑严寒，并在秋风扫落叶、没有食物的冬季安闲度日，原因在于它们平时的勤劳——不停地将松子等食物采撷并搬回家中，只要机会存在就永不停歇，这种高价值的工作观，就是松鼠精神;生活在海岸环境中的海狸，是一种穴居动物，由于风浪的不时袭击，它们会自觉地、不辞劳苦地打造自己坚固的穴居，尽管它们不知风浪何时来袭，但它们知道坚固的穴居就是抵御风浪最好的方式，这种掌握了达成目标的过程行为，就是海狸方式;大雁是一种候鸟，每年数千公里的南北往返迁徙，一路上千辛万苦，但它们却成群结队、前赴后继地完成了一次又一次的艰难迁徙，这种相互激励、相互鼓舞的团队氛围，就是野雁天赋。总之，共好的三大精神就是共同价值观精神、控制过程精神和相互激励精神。动物的生存法则，无不为企业的生存发展树立了榜样。

3 做好团队思考

思路决定出路，态度决定高度。团队的执行力来源于团队的思考力。那么，如何做好团队思考呢？

首先是价值的三大思考。员工的收入﹦成长﹦生存，也就是说，员工先要对企业有贡献度，企业才会对他有依赖度，高薪是免费，低薪是浪费，因为收入最高的人往往是最能为企业解决问题的人，而收入最低的人却常常是为企业制造问题的人;工作活力﹦小成功经验积累，只有经验积累到一定程度时会才会产生“化学反应”，人生也随之而升华，工作激情与活力也由此而产生;成功﹦99% 意愿+1% 方法，因为意愿产生行动，行动才会带来成功。

其次是行为的三大思考。简单的事应重复做，这正如海尔总裁张瑞敏先生所说：“把简单的事情1000次做对就是不简单，把容易的事情1000次做对就是不容易。”;困难的事应熟练化，作为员工，宁愿苦一阵子，不要苦一辈子。年轻的时候要多做一些不想做的事，老的时候才能做自己想做的事;付出的代价是时间成本，不积跬步无以至千里，不积涓流无以成江河，但应记住：一寸光阴一寸金，寸金买寸光阴。

最后是自我发问。作为企业员工，应时刻扪心自问：我能帮企业创造什么价值？我的价值能转化成多少绩效？我现在做什么对企业才是最有价值？总之，自己不负企业，企业才不会负你。即使你成了企业老臣，也要做忠臣，不要做老賊（指虽在企业工作时间很长，但属于身在曹营心在汉之人）。

4 提高管理沟通效率

沟通不畅的企业，一定是效率低下的企业。管理的要决是沟通，沟通的要决有三：确定工作内容，确定工作优先级，确定工作时间。作为管理者，只有掌握了沟通要决并实施完善的管理，员工才会有章可循、如鱼得水，才能发挥主观能动性和创造积极性。

5 文化整合

首先，应将个人目标与团队目标进行有效整合。团队愿景应涵盖个人生涯规划，让个性融入共性之中。只有这样，才能激发个人的良好动机，并带来团队的成功。因为动机创造意愿，意愿产生行为，行为发生结果。

其次，应确认团队目标的优先级并建立文化习惯。具体操作中应坚持两点：一是降低团队冲突并提升绩效;二是要落实文化习惯并制定具体要求。

最后，应营造正面的企业环境。建立允许犯错的团队文化，创造鼓励与积极性的团队。当然，管理是严肃的爱，当员工犯错后应掌握处罚的分寸，“我可以原谅你，但决不放过你！”

综上所述，企业的兴旺信赖于精英团队的建立，而打造精英团队的要决是打造企业文化。只有企业文化打造好了，员工才会从自发型转变成自觉型。因为制度让人不敢做坏事，而文化却让人不愿意做坏事。有了良好文化的企业，一定是精英企业！

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建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾日前透露，今后对房地产业的宏观调控不能松动，要注意稳定政策。她介绍，从前八个月的数据来看，我国房地产业发展总体稳定，政策效应正在显现，朝着预期目标发展，运行呈现五大特点。

谢家瑾是在“中国人民大学土地管理专业创立20周年暨2005年人大不动产高峰论坛”上作上述表示的。她表示，对房地产业的宏观调控不能松动，今后的重点是落实地方政府的责任，狠抓国务院政策各项措施的落实；切实加大住房结构的调整，增加中低价位、中小户型住房的供应；完善低收入人群的住房保障制度，综合研究经济适用房和廉租房的供应问题；整顿和规范房地产业秩序；加大信息透明度，及时披露土地供应和住房供给信息，以利于市场形成正确预期。

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如今，二手房交易中连环买卖的越来越多。在这看似并不复杂的交易中，上下家如果处理不好，就会给自己带来风险。

 连环买卖是指上家在卖房同时再买另一套房屋，买房房款来源于出售前一套房屋所得的房款。这其中存在的风险是，出售前一套房屋的房款未能收到或未能及时收到而导致所购房屋房款“未能按约支付”产生的违约风险。

 去年底，王先生委托“家诚不动产”出售房屋，“家诚”为其找到下家张女士，双方顺利签订了买卖合同，合同上列明了付款方式、交屋时间、违约责任等内容。然而，王先生在没有告诉“家诚”的情况下，又在开发商那里买了一套房屋，并付了定金，签订了预售合同。其中，预售合同中付款日期是按照房屋出售合同中张女士贷款支付日期推迟了几天。然而，事情并不像他想的那么顺利。由于张女士在贷款方面出现问题，银行迟迟未能放贷。而王先生所购新房的付款日期已到，且逾期一日付款要承担一笔数额不小的违约金，若逾期十天，则没收定金。“家诚”得知这一情况后，经过多方努力，最终还是使事情得到了解决。但此案引发出一个问题：如何防止二手房连环买卖的风险？一般来说，应注意以下三点：

 一、上下家要把自己完整的想法告诉经纪人员。二手房买卖程序比较复杂，有不少上下家不可控制的因素。因此，无论是仅出售房屋，还是连锁买卖，市民应尽量委托一家操作规范，经纪人专业素质高的中介公司进行操作。同时把自己的想法和需求，完整地与经纪人沟通。这样一来，经纪人员在操作时就会考虑如何使上下家避免连环买卖中可能存在的风险。

 二、上下家相互配合。委托专业的中介公司或一个优秀的不动产经纪人并不代表就能包办一切。二手房交易，尤其是连环买卖中有很多环节是中介公司或经纪人所无法掌握的。例如，贷款资格审查、产权过户办理时间，诸如此类的问题更需要上下家的配合。上下家应参照中介公司或经纪人的建议去操作，不要有“想当然”的思想。只有这样，中介公司才能在高难度的连环买卖中缩短交易时间。

 三、作为一家具有良好专业素养，服务质量较高的中介公司，“家诚”在连环买卖中首先会认真做好咨询与沟通工作，并建议上下家尽量不要采用连环买卖的方式。如确有必要进行连环买卖，作为中间人，“家诚”会尽可能地协调好上下家的时间衔接，满足双方的需求，降低连环买卖中的风险。

 随着本市经济的发展，“小屋换大屋”、“旧房换新房”的需求日渐增多，在此提醒市民，房屋的一买一卖之间，因涉及金额较大，一定要谨防连环买卖中存在的风险。

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 从有关部门了解到，在近日的有关会议上，建设部权威人士认为，我国城市管理还存在不少问题，主要集中表现在6个方面，应该逐步加以改进。

 ———管理信息获取滞后，对影响市容市貌问题的处理被动滞后。城市管理工作涉及面很广，按照现在的某些管理方式，只是在群众反映或媒体曝光，或者经过领导批示之后，专业管理部门才知道，这使发生的问题得不到及时解决。

 ———城市管理各专业部门之间职责不清。从事城市管理工作的部门众多，仅建设系统就分为规划、市政公用、园林绿化、市容环境、房产物业、建筑等多个部门，建设系统之外还有公安、环保、工商、卫生、人防等部门，职责不清的问题一直没有得到很好的解决。

 ———管理方式上过多依赖突击式和运动式管理。由于缺乏对城市管理的系统研究，局限于就事论事，热衷于搞运动、搞突击。这类运动表面上轰轰烈烈，但效果往往前治后乱。

 ———管理粗放，效率低下。许多城市对管理对象的底数摸不清，如某个区域内必须要实施现场管理的各类设施的数量是多少，地理位置如何等，难以提供准确的统计数据并及时更新信息。

 ———缺乏合理的监督评估机制。发现问题多少没人管，主动管与被动管、管好与管坏、管与不管一个样，处理问题是否及时没人管，是否高质量及时解决一个样，群众是否满意一个样等弊端，形成养懒汉的体制。

 ———缺乏统一调度，部门联动机制不健全。从事城市管理工作的有那么多部门，加上各部门的工作侧重点和依据的法律也不同，往往各行其是，协调配合不够，致使以收代管、以罚代管、只审批不管理的现象时有发生。

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深圳有关部门提供的最新数字显示，前5月深圳房地产总税收合计达49.84亿元(未含契税)，预计全年超过100亿元。深圳个贷2007年头5个月的增量比2006年全年的增量还要多112.8亿元，为其全年增量的137.8%。深圳一银行负责人称，房地产贷款深圳已逼近警戒线。

房价大涨，导致深圳房地产税收猛增。据深圳地税局负责人透露，1-5月深圳房地产市场由于交易活跃，以及多数交易楼盘为5年期以内楼盘，所以营业税收入较高，房地产总税收合计49.84亿元(未含契税)，占全市总税收19.6%，全年预计会超过100亿元。

另一方面，深圳各商业银行统计的深圳房地产贷款数量大幅增长，2006年房地产贷款余额达到3000亿元，开发贷款870.8亿元，购房贷款2128亿元，其中二手房贷款同比增长123%。

深圳国土资源与房产管理局张士明局长也坦率地表示，深圳1-5月一手房价格上涨过快是事实，“189个新盘，均价11905元／m 2，其中14个超3万元／m 2”；“二手房成交总量同比增长25.45%，其中住宅增34.35%，旧新房成交比率达1.46：1。”张士明认为，市场供求关系持续紧张，也造成了个别楼盘存在炒作问题。据悉，深圳房地产贷款占总贷款额的比例为50%，仍然是银行主要的贷款方向，并且房地产资产质量优良，尤其按揭贷款不良率在1%以下。

深圳房价上涨令社会各界关注。业界知名人士万科董事长王石等在内的地产资深房地产商都不约而同地对深圳房地产提出了时下深圳房地产过热的警告。不少人甚至将深圳目前房市与10年前香港地产泡沫相比，认为造成当年香港地产泡沫的不少因素目前在深圳也存在。

而最受关注的深圳市长许宗衡日前也终于表态并明确指出，为加快年度土地计划供给速度，缓解供需矛盾，深圳将于今年内推出6000套政策性住房提供给困难群众、低收入家庭。他表示，房价上涨是直接关系到老百姓的切身利益，关系到社会主义和谐社会建设。不仅是对开发商社会良心的考验，更是对政府驾驭市场经济水平和能力的检验。

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土地使用税征收标准再次被要求严格执行，包括基建以及房地产开发过程中的减免或者取消征收的条款将被取消。

国家税务总局昨天发布《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》(以下称《通知》)，该《通知》自发布之日起执行。其中，《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四和第六条。这两条内容分别涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。

取消两条规定之后，基建项目将不能享受土地使用税减免的优惠，而对于房地产开发商来说，此前曾被允许在住房预售前可以由地方政府决定缓征或者免征土地使用税，目前这一优惠被取消.

去年8月1日，《中共中央国务院转发<国家发展和改革委员会关于上半年经济形势和做好下半年经济工作的建议>的通知》明确提出了“提高城镇土地使用税单位税额，严格控制减免税范围”。

去年12月31日，国务院颁布了第483号令，公布了修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从2007年1月1日起施行。《条例》将税额标准提高了2倍，与此同时，将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围。

国家税务总局解释，近几年为了抑制投资过热，促进合理开发利用土地，中央采取了一系列宏观调控措施，特别加强了土地的管理，但一些地区和行业固定资产投资增长过快、乱占滥用土地的现象仍然严重。据有关报道，目前已出让的土地有2/3仍处于闲置状态。

一定程度上，征收土地使用税将提高土地持有成本，防止囤地现象的产生。以目前的土地使用税税额来看，即使按照最高标准，每平方米每天的土地使用费为1.5元至30元，依然是开发成本的很小一部分。

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２５日在此间召开的“江苏土地调控与可持续发展高层论坛”上，江苏省社科院院长宋林飞表示，我国现行的土地招拍挂制度，造成地价逐年大幅上涨，进而推动房价高涨；应该从目前土地拍卖“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”，让优秀的开发商造价廉物美的房子。

宋林飞认为，现行的土地招拍挂方式是房价上涨的源头，因为这种方式的结果是谁出价高谁得地。土地都由政府垄断供应，一些地方政府追求土地收入最大化，向土地要ＧＤＰ、要税收，高地价就成为地方政府的目标。南京市区最近一招拍挂地块，每平方米土地的单价已经达到３万多元。招拍挂有利于防止腐败，但是所有土地都招拍挂必定导致住房成本大幅上升，对普通商品房可以考虑由“价高者得”转变成“价优者得”。

南京栖霞建设集团董事长陈兴汉认为，政府可以采取通过限定房价的方式，让开发商竞争地价。这样一来，管理水平高、成本控制优、品牌号召力强的开发商能够以比较低的价格获得土地，对全行业发展也有利。

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国家税务总局有关负责人１２日在解读修订后的城镇土地使用税暂行条例时指出，与原条例相比，新条例在税额幅度和外资免税方面有两大改变，体现出国家以税收调节经济的作用。

一是提高了城镇土地使用税税额幅度。新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，将税额标准提高了２倍，调整后的“土地使用税每平方米年税额：大城市１．５元至３０元；中等城市１．２元至２４元；小城市０．９元至１８元；县城、建制镇、工矿区０．６元至１２元”。

这位负责人表示，提高城镇土地使用税税额，可以引导土地使用者合理节约使用土地，提高土地利用效益，有利于进一步贯彻落实国家加强土地宏观调控的措施，有利于促进房地产市场的健康发展。

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土地使用税四大新意：

1、顺应经济发展新需求；

2、税额标准提高两倍

3、外资企业被纳入征收范围

4、缴纳场地使用费的外资企业也应缴纳城镇土地使用税

修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》自２００７年１月１日起实施至今已近半年。国家税务总局相关负责人１２日详细解析了城镇土地使用税修改的四大新意。

顺应经济发展新需求

１９８８年公布实施的城镇土地使用税暂行条例是依据２０世纪８０年代中期的经济发展水平、土地利用状况及相关政策制定的。

国家税务总局相关负责人表示，城镇土地使用税作为我国目前在土地保有环节征收的唯一税种，长期以来税负偏低，２００６年１７７亿元，占全国税收总收入的比重不足０．５个百分点。这与我国人多地少、土地资源极为紧缺的现状以及近年来日益攀升的地价水平是极不适应的。

该负责人说，修订后的条例提高了税额标准，并把外资企业纳入了征收范围，这与我们当前的经济发展相适应，是顺应经济发展需求的重要举措。

税额标准提高两倍

国家税务总局相关负责人说，为了改变长期以来税负偏低的状况，修改后的条例将税额标准提高了２倍。

原城镇土地使用税暂行条例规定，土地使用税每平方米年税额为：大城市０．５元至１０元；中等城市０．４元至８元；小城市０．３元至６元；县城、建制镇、工矿区０．２元至４元。

条例修改后，土地使用税每平方米年税额为：大城市１．５元至３０元；中等城市１．２元至２４元；小城市０．９元至１８元；县城、建制镇、工矿区０．６元至１２元。

外资企业被纳入征收范围

关于修改后的城镇土地使用税的纳税人范围有何变化，国家税务总局相关负责人表示，修改后的城镇土地使用税把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。

缴纳场地使用费的外资企业也应缴纳城镇土地使用税

关于缴纳场地使用费的外资企业是否也应当缴纳城镇土地使用税，上述负责人说，场地使用费与土地出让金类似，是国家有偿让渡土地使用权而收取的费用，是企业在土地取得环节支付的成本。而城镇土地使用税是国家无偿取得的税收收入，是企业在土地保有环节支付的税收，场地使用费与城镇土地使用税的性质、体现的权益、隶属的环节均不相同。因此，征收城镇土地使用税与是否缴纳场地使用费没有关系。

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直辖10年的重庆，在外地人眼中究竟是什么样？6月5日至6日，市社情民意调查中心对随机挑选的8个城市800位市民进行了调查。结果显示，78%%的受访者“喜欢”重庆，90%%的人想来重庆“看看”或到重庆“寻求发展”。

九成人送上祝福

市社情民意调查中心以电话调查方式，随机对北京、成都、南宁、郑州、济南、武汉、南昌、西安等8个城市的800位市民调查显示，87%%的外地人知道重庆是直辖市。

北京的何姓女士说，她虽然没去过重庆，但通过媒体知道重庆直辖后发展很快，并为重庆感到高兴，祝贺重庆直辖10年“生日”快乐。

市社情民意调查中心主任王军说，调查中，像何女士一样为重庆直辖“生日”送上祝福的受访者超过了90%%。

八成人喜欢重庆

在谈及重庆印象时，800名外地人中74%%的人认为重庆人“很热情”，70%%的人觉得重庆“很漂亮”，更有多达78%%的人表示“喜欢”重庆这个城市。

“在外地人眼里，重庆“夜景”给他们印象最深刻。”王军表示，调查的结果由高到低排列，除“夜景”外，外地人对重庆印象最深刻的还有“饮食”、“历史文化”。

城市建设做得好

在谈到重庆直辖10年最大的变化时，受访市民中39%%的认为重庆“城市建设”做得最好，有30%%的受访者认为重庆“综合成效”很好，14%%的受访者对重庆10年交通建设成效予以肯定。

“重庆人的素质还应该再提高。”王军说，此次调查的结果中，仅有6%%的外地人认为重庆人素质好。

能建好“新特区”

重庆刚刚被批准成为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，重庆人能不能建好“新特区”？

调查结果显示，8城市中，有94%%的外地人表示，相信重庆人有能力建设好城乡统筹发展的直辖市。

有54%%的人明确表示，通过媒体或朋友介绍，“随时在关注着”重庆的发展。

9成想来重庆耍

调查显示，有26%%的人表示来过重庆，其中，成都人多达70%%，西安人和北京人来渝率均超过三成，近几年来过重庆的有47%%，10年前来过的有45%%，经常往来的也有8%%。

王军说，此次调查中最令他意外的是，受访市民中，有90%%的外地人表示，他们想来重庆“看看”，或是到重庆“寻求发展”。

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