开发商逾期办证，如何计算诉讼时效

作为购房者购买房屋，除了能够及时取得房屋外，及时取得房证也是购房者非常关心的。在实践中，经常存在房地产开发商很早就将房屋交付给购房者，但房证却迟迟不能办理的现象。为什么出现这种情况呢？原因主要有以下几种：一、开发商前期的土地、规划等手续不完善，所以不能办理房证，这种情况下，开发商一般也没有取得预售许可证，因此，此类合同一般无效；二、由于施工单位施工质量不过关，没有通过竣工验收，导致不能办证，这种情况较少；三、由于开发商配套设施不到位，如消防、绿化、供排水等不到位或不合格导致没有通过综合验收，而不能办理房证；四、开发商故意拖延办证。以上四种情况，不管哪种原因出现，开发商均应根据法律规定或合同约定承担相应责任。如果双方协商不成，需要通过诉讼或仲裁方式解决，那么便涉及到诉讼时效问题。下面，分别就上诉四种情况分别分析。由于诉讼时效的起算由于合同约定的不同，可能存在一定的差异，所以，在具体情形下，可能存在一定的差异，大家需要注意。

    一、开发手续不全的情形

    房地产开发，涉及到很多政府主管部门，也涉及到很多审批、核准、备案手续，如果缺乏其中的相关手续，往往会影响到办证。例如，如果没有办理规划审批，则为非法建筑，在规划部门作出处理之前，该房是不可能取得房证的，还有被责令拆除的风险；如果没有办理土地登记手续，则不可能取得土地使用证书（一般也不会有建设工程规划许可证），因此也不能取得房证。没有上述手续，也就不可能办理预售许可证，没有预售许可证，按照规定，房屋是不能销售的。按照最高院的有关司法解释，如果在起诉之前不能办理预售许可证，则商品房买卖合同无效。合同无效的原因往往是由于违法法律法规的强制性规定，因此不能因为时效期间的遗失，而成为合法的，因此从理论上讲，主张合同无效应不受诉讼时效的限制。但山东省高院，在2005年底出台了一个关于民商审判工作的意见，对无效合同诉讼时效也进行了规范，其认为应从合同约定的履行期间届满之日起2年。至于，该意见的合理、合法性，这里不做深究，但应当注意。

    二、由于施工质量，未能竣工验收

    目前来讲，我国房地产开发存在两个层次的验收，一个建筑法意义上的竣工验收，主要是规范建设单位与施工、监理、设计等单位的，在工程施工完毕后，建设单位应组织设计单位、施工单位、监理单位进行竣工验收，也成为初验。如果未能通过验收，则该工程不能交付使用。在此种情况下，即使购房者起诉开发商，开发商由于不具备交付条件和办证条件，购房者的损失也处于不确定状态，所以无法起诉。如果严格要求购房者在原约定日期两年内提起起诉要求办理房证，并赔偿损失或支付违约金，则会导致法院即使判决履行，也可能由于无法修复而导致无法履行，违约金或损失由于还在增加而产生新的诉讼，造成法院判决的丧失权威性，也会增加不必要的诉累。故此种情况下，诉讼时效应从开发商办理了所有验收手续，可以办理房证之日起计算（一般在办理大房证之后），而不能从合同约定的或法律规定的办证日期之日起计算。

   三、综合验收未通过

    正如上面所讲，存在两个层次的验收，一个是建筑法意义上的验收，另一个呢则是房地产开发上的验收，根据国务院房地产开发经营条例的规定，房地产开发工程完工后，质量监管机构应组织规划、消防、人防等部门进行综合验收，验收后呢，还应办理竣工验收备案登记，如果没有通过综合验收，则也不可能办理房证。此种情况下，诉讼时效的计算同第二种情形。

    四、开发商故意不给办理

    在具备办理条件，开发商由于利益或其他原因而拒绝办理房证的，此种情况下，诉讼时效应从合同约定的或法律规定的办证日期之日起计算。