揭开房产暴利“营销”的画皮

消费者在购买房屋的时候常常遇到下列问题：一个项目如果你开盘不买，那么开盘之后必定涨价让你后悔不已；往往一个号称几十万平米、产品类型丰富多样的大盘正式销售时，销售员往往告诉你的是“我们该期开盘推出的是某#号至某号楼，其余部分由于未取得销售证暂时不能销售”。开发商都是经济动物，利益之上是他们唯一的选择，为了项目能够卖高价，挣取巨额利润常常是不择手段。

房地产暴利营销手段可谓五花八门，数量众多，如果要想全部了解清楚，恐怕几天几夜也说不完、道不清。在这里就将开发商和经纪公司通常采用的营销手段汇总如下，希望购房者在买房过程中能够仔细辨别，如果能对号入座、识破营销“陷阱”，那么此文就算没有白写。

招数一、价格永远只涨不跌

所有项目开盘的时候，销售员都宣称如果现在不买，下周或下个月价格就要上调。在价格上涨压力之下，大多数购房者往往只能选择购买，事实也证明他们的选择是对的。因为目前京城绝大多数项目采用的价格策略都是：“低开高走”。这样做的好处是能够营造项目永远极大的投资升值潜力，吸引大量投资型客户前来购买，无疑给那些犹豫不定的客户吃下了“定心丸”。

招数二、“挤牙膏”式推盘

记得03、04年北京有一个项目世纪城，几百万平米的超级项目也就分了三期推出销售。可是现在情况是截然相反，一个10万平米的小盘开发商狠不得分10期推出，以前是一个片区一个片区的推出销售，现在都是一栋楼甚至一个单元来推出卖，这就是业内人士人所皆知的“捂盘”。按照经济学常识：假设北京一年住房需求量是1000万平方米，而供给也是1000万平方米，供需平衡，房价应该保持稳定。但是实际情况是，所有的供给者都把供给数量人为的减少到四分之一甚至更多，再一定的时间段内总是产生以多抢少的局面，10个人抢购1套房子，房价能不暴涨吗？这就是为什么国家显示的统计数据总是说供给很充足，市场不缺房子，但消费者总是感觉市场无房可卖真正原因所在。您是否接到过售楼小姐关于“您赶紧来选房，不然这期就买不到”的电话呢？

招数三、开盘永远热销、供不应求

项目在正式开盘前，都要经过一段预热期。假设一个开发商开盘的时候要推出100套房子，如何客户成交率是8：1的话，那么开发商要通过预热积累1000组客户。写到这里可能有人会问，那不是要有人买不到房子吗，为什么不在积累到800组客户的时候就开盘销售。这就是营销人员的聪明之处，这样做一是能够保证开盘项目就能热销；二是就让你排在后面的人买不到房子，您别着急，我们二期的时候让您排在前面买，只不过价格上涨了几百元而已，谁让您不早来排队登记呢。通过此举开发商可谓一石三鸟：开盘热销目的达到；二期开盘做好了充分铺垫；三是通过营造的供不应求为项目树立了很好的口碑效应和升值空间。当您没日没夜的排队而一房难求的时候，您是否想到自己正蒙受一场骗局呢？

招数四、样板间里猫腻多

在样板间里，客户看到的时宽大的空间、时尚的装修、精美的饰品，幽雅的音乐配上漂亮售楼小姐的煽情介绍，让你一下子跃升为中产社会精英或尊贵富豪阶层。可是到了实际交房的时候，您可能总感觉自己的房子没有当初样板间的空间大。确实如此，开发商在装修样板间的时候有两种方式可以把样板间变的更大，视野更开敞。一是样板间的墙只有正常墙体的一般厚度；二是增加层高。下次您去样板间的时候不妨摸摸看是否如此。

招数五、利用精装修谋取利润

买房的时候如果你看到的项目带精装修，价格会比周边高1500元/平米，销售员会积极诱导你。我们的项目装修成本每平米2000元，减掉装修成本我们比其他项目还要低500元/平米。由于集体大批量采购，因此装修成本会大大降低，号称2000元成本实际上一半都花不到，开发商在任何环节上都要扒皮割肉的。因此精装修的房子最好别选择：一是实际价格高；二是精装修交房后问题多多，让你目不暇接。