07楼市峰火依然—重庆楼市区域研究分析

1、07年的重庆楼市，一方面，“南北战争”依旧上演，一南一北仍然是重庆楼市的两个主战场。另一方面，以九龙园区为核心的“主城西进”的号角再次吹响，“西线战事”再度告急。
    南北战争的第一枪在06年初就开始打响，经过一年多的战争，双方不但没有损兵折将，反倒更显得兵强马壮。目前为止，北部新区已拥有500亩以上大盘17个，如奥园、融科、蓝湖郡、棕榈泉、复地城、保利高尔夫等，南部及茶园新城也有大盘16个，如融桥、同景国际城、阳光100国际新城、学府大道69号、渝能国际、阳光美地等。
    政府的配套设施建设和开发商们的积极造城，是北部地产发展的双引擎。据悉，仅北部新区，到2010年将投入1000亿元，规划居住人口将达到65万人，片区在绿化、空气、环境等各方面都将成为重庆的典范。07年4月，火车的提速使北站的优势地位更加明显，龙头寺板块的房地产市场会越来越火。
    开发商方面也在积极响应和配合政府的号召。2007年，金山广场的开业对整个北部新区商业配套的成熟会起到很大促进作用。新溉路沿线项目的开发商已形成“北城联盟”之势，相信这种力量是巨大的，必将加强整个北部区域地产的凝聚力。
    要与北部分庭抗礼，南岸政府和开发商也都在致力整合和挖掘各方面的资源，不断提升整个区域的竞争力，使南部形成一个强大的消费磁场。数据表明，无认是从06年拿地总量和07年春季开盘量来看，南部区域都位居前列。另外鲁能、万达、渝能、融侨、阳光100、和黄等具有雄厚实力的开发商落户南岸，对整个区域房地产的升温，起到了至关重要的作用。
    如果以渝中半岛为轴心，南北为纵坐标，东西为横坐标的话，重庆的发展就是先往纵坐标发展，也就是往南北向发展，再往横坐标发展，也就是东西向发展。但东部地域除了溉澜溪、弹子石、茶园以外，就再无可扩之地了。而西部则不同，九龙园区、大学城，白市驿等区域幅员辽阔，可供开发建设的用地还很多，相信用不了多长时间，当纵坐标的开发做到一定程度的时候，以西部为主的横坐标的开发将成为重庆房地产开发的主流。
    九龙园区则成为西部开发的引擎。不断完善的基础设施，便利的交通以及世界五百强、中国五百强企业大量的入驻成为了启动九龙坡区房地产发展引擎的原动力。以彩云湖为中心的区域云集了朵力尚美国际、金科绿韵康城、金科云湖天都、同天绿岸、光华·风和日丽、彩云印象、彩云小城、绿澜宝邸等众多楼盘。这些楼盘在06年和07年初集中亮相，不仅吸引了九龙坡本地区域的竞先追捧，也引起了其它区域的购房者对这个区域的关注，如果说07年的重庆区域楼市有一匹黑马的话，那么必定就是九龙园区。
2、07年春，重庆楼市已经火热，春季以来，重庆开盘达50多个，从各区的开盘量来看，北部位居第一，西部稍微逊色，其次是南部。以单个行政区域来看，渝北区同样居于榜首，其它各区自有优势。
渝北：春季以来开盘达12个。渝北的城市规划起点高，其交通网络四通八达，海、陆、空皆有优势，两路又曾多次被评为国家级卫生城市，非常适合居住，再加上其房价低，所以成为多数客户购房置业的首选区域。
江北：春季以来开盘达6个。江北地处城市中心区域，是主城九区中消费者支持率最高的一个区域。江北的观音桥商圈，也是重庆几大商圈当中交通最为畅通的一个商圈。再加上北滨路云集了诸如龙湖、中海、招商等大型开发商开发项目，对整个江北房地产的品质的价格拉升的作用都十分巨大。
南岸：春季以来开盘达9个。南岸拥有得天独厚的自然山水环境，是最能体现重庆居住特色的一个区域。其背靠南山，面拥长江，也彰显着南岸的厚重与珍贵，由长江孕育出来的重庆人对长江的感情，再加上江景资源的稀缺性，使得江景房的热度永不冷却。
沙坪坝：春季以来开盘4个。文化是人类进步最永恒的话题，沙坪坝是重庆的书香府第，这也成为沙坪坝房地产最为显著的优势，而大学城的逐渐兴盛，也必将再为这一区域的房地产市场灌注活力。
九龙坡：春季以来开盘6个。一直以来以工业园区的形象存在大众的印象中，其GDP在整个重庆市数一数二，经济的稳键对住房需求起到巨大的拉升作用。随着步行街周边可供开发建设的用地日益减少，已经形成向外扩张之势。
渝中：春季以来开盘6个。“永远的渝中”，重庆最核心的地段。渝中区的优势恰如两江交汇一样永不退潮，但随着目前渝中半岛土地的紧张，开发重点已向大坪转移。
高新区：春季以来开盘5个。与九龙坡相似的是，工业仍然是高新区的支撑，随着西部新城的逐渐成形，区域内的房地产发展渐成气候，俨然成为重庆房地产市场一个举足轻重的重点区域。
北碚：春季以来开盘1个。北碚成为房地产开发热点的机会可能不会很大，但凭环境、人文、旅游，这几张牌，就可以确保证其区域内房地产市场的稳健发展，并且预计在今后北碚的旅游地产将可能成为热点。
巴南：春季以来开盘1个。巴南是主城九区当中，占地面积最广，人口最多的一个区域，因其房地产发展起步晚，房价低，城市化进程人群基数比较大，所以发展前景非常看好。其逐步完善的交通体系将对区域房地产市场起到很大的推动作用。
 
3、在政府提供基础配套的情况下，同一个区域内的开发商形成区域联盟，早已是业界的共识。不过，因为开发商出于各自的利益考虑及种种客观原因，部分区域联盟尚未成势或根本组织不起来，仍然在单兵作战、比拼内力。
 
    对于一个边缘化的区域，是市政配套在前，还是开发项目在前，这样的论争一直都在持续着，但就像是先有鸡，还是先有蛋一样没有结论。其实争论于事无补，是鸡你就生蛋，是蛋你就孵鸡，双方都做好了自己份内的事情以后，天下就太平了。所以对于不成熟区域的开发，政府要尽可能地提供基础配套，开发商要在充分理解政府的规划意图的基础上尽可能地配合政府的规划来打造项目。
    城市的发展其实就是为区域的发展，一个区域的发展，只靠一个开发商的力量，相信它的最终结果是很难尽人意的。除了顺应政府的规划以外，区域内项目的联盟就显得尤其重要。在发达国家和地区都有成功案例，比如西安的“北城联盟”、广东番禺的联盟，这些都是可共借鉴的例子。
   相对于其他发达城市，重庆的联盟意识并不成熟，大多是后期推广的联盟，并未深化到前期规划以及全程联盟。在之前，重庆也有类似联盟，如2000年的“五黄联盟”、2001年的“南联盟”、 “凤天联盟”等，在 2007年初，新溉路沿线区域的几个楼盘也开始形成了“北城联盟”。反观北滨路，虽然拥有优越的天然资源，但目前开发商却各自为阵，未达成一种联盟合作的战略关系，这样无论是对北滨路的综合发展还是对单个楼盘的发展来说都是不利的。
 
4、一小时经济圈的形成，对其所辐射的区域房地产市场将产生深远的影响，从目前来看，已有包括一线品牌在内的众多重庆开发企业向其辐射区县进军。
    一小时经济圈，幅员面积包括，从主城出发，在1小时可通达的范围。毫无疑问，一小时经济圈的建立，它将把一小时车程内的区域，连接成一个紧密的、统一的经济圈、工作圈、生活圈，甚至形成西部地区最大的城市群。
    一小时经济圈的影响，首先从交通上得以体现，而交通条件对房地产的拉动，可谓立竿见影，一小时经济圈使得主城与区县的联系更紧密，形成一个超大型的城市圈，更加突显重庆作为国际化大都市的特征。其实随着主城中心竞争的激烈，向外发展本就是城市发展的规律，而今，交通条件的改善，必将使开发商对一小时经济圈区域内的区县趋之若鹜。如：金科在涪陵滨江地段拿下地块，年内将有一到两个项目亮相，而在其旁边，同时抢滩的还有一福建开发商；广州恒大在江津圈下3000亩地，项目首期已经动工；协信也积极在圈内城市进行土地储备，其在某重要区县城市的拿地已经进入实质性阶段。
    事实证明，随着一小时经济圈的初步形成，处在其辐射范围内的区域，其房地产已经开始受到影响，相信，随着条件的逐步成熟，其影响力也将持续加强。
 
5、外地品牌开发商强力入渝，本地品牌开发商选择“走出去”的扩张策略，随着一线区域竞争的激烈，本土中小开发商将目光瞄上二线区域是必然趋势。
    一方面，新年伊始，重庆本土三强龙湖、金科、华宇三大房企竞先赶赴成都拿地，　据消息灵通人士透露，除龙湖外，金科、华宇在重庆的土地储备都非常的少，依据土地储备的现状，要想维持原来在重庆市场中的地位，难度将非常大。另一方面，中海地产、招商地产、富力地产、瑞安地产、大连万达等外地大腕的重庆项目都将在2007年首席亮相，而复地、融汇、同景、鲁能等外地房企的原有项目则将继续放量。几乎与此同时，中国最大的房地产企业万科集团也已经悄然入渝，秘密地开始了拿地工作。
    种种迹象却表明外地品牌开发商在重庆房地产市场的主导地位日益增强，据业内人士分析：外地品牌开发商富有的不仅仅是资本还有技术，对左右市场格局的能力更加强烈，因此他们进来，将完全可能改变行业游戏规则，新规则的制定权便由本土开发商转移到外地开发商手中，这样本土开发商将面临激烈的挑战。再加上本土一线开发商如龙湖、金科、华宇等选择了“走出去”的扩张策略，而这两方面的原因必然让外地企业成为2007年重庆楼市一线区域的主角。 
    而二线区域与一线区域最大的区别就在于一线区域土地吃紧，二线区域土地相对宽松。于是大量开发商将目光瞄上了离主城较近的城市副中心，在二线区域用一线区域的操盘经验就能够打造出高品位的的品质项目，再加上二线区域的消费市场的挖掘和提升空间相对较大，所以开发出来的项目用不了多久就可以转手出去，回笼资金，虽然对开发商来说，品牌积淀的时间慢了点，但利润却相对稳当一些。
 
6、07年的南北之争将集中地表现在南滨路和北滨路之间的竞争，南滨路集中放量，北滨路大盘云集，两江沿线的“房产战市”大有一触即发之势。
 
    据业内人士分析：很多年以后，当我们在观察重庆地产的发展轨迹的时候，将有可能发现两条发展线：一条是以城市内核为圆心，向外步步伸延拓展，反映了楼盘对城市成熟度的依赖；另一条则以两江流向为轨道，点错式地跳跃前进，其推动力就是人们对稀缺并不可再生的景观资源的永恒追求。
    早在去年底，就有业界人士预测：“客观的说，重庆2007年的房地产绝对是个江景房年，所有的眼球都离不开这个区域”。
北滨路西起石门大桥，南临嘉陵江，与渝中半岛相望，北接江北区和北部新区，总长度将由现在的1.68公里，增至 16.68 公里。目前，北滨路上已有早期入市的银星公司开发的东方港湾，大川集团推出的大川水岸，金科集团打造的金砂水岸、廊桥水岸，珠江公司推出的占地400余亩的珠江太阳城，华宇集团2006年的扛鼎力作北国风光，新欧鹏集团的欧鹏K城，国美的鹏润蓝海等。超过10家国内以及本土的品牌开发商屯集于此，开发项目为18个，总占地面积近2700亩。据业内人士分析，这些项目的总投资将达到80亿元，北滨路在2007年已经吹响了战斗的号角。
    从政府对南滨路的规划可以看到，包括一、二、三期的南滨路的总长度将达到15公里，形成S型的构架，成为重庆CBD内核的一条经济带。建成后的南滨路将打造成为包括房地产开发、旅游、娱乐等最具人气的旅游观光带和最具品位的人居环境地带。因其得天独厚的景观资源和地理位置，南滨路已成为房地产开发商的投资热点。
春节刚一结束，阳光100国际新城、喜来登国际中心、阳光汇、融侨半岛、海棠晓月、聚丰·江山里等不约而同地在三月份推出新项目。
    据了解，从三月中下旬，阳光100国际新城将推出A3-2景观高层一栋；喜来登亮相B栋国际公寓；阳光汇二期升级之作将盛装登场；融侨半岛云满庭C区加推两栋高层；海棠晓月·蓝滨城再开一栋高层；聚丰·江山里专利户型正式销售。南滨路上已经开始燃起了熊熊战火。