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最近看到一份由深圳市国土资源和房地产管理局、深圳市规划局联合发布的《深圳市住房建设规划2007度年度实施计划》。这个年度计划是根据更长远的两个计划衍生出来的：《深圳市近期建设规划2007年度实施计划》和《深圳市近期建设规划2006-2010》。因为以上文件均是公开的，我相信大家均可通过种种途径看得到，这里我就不照抄原文了，仅仅谈谈我个人对它的评价。

这份文件是我看到的政府文件中非常难得的珍品。其表述文件的目标、手段之清晰、相关背景链接之精当、数据关系之严谨，堪称上乘，而整个文件要言不烦，该说的都说到，还不是敷衍了事。

据文件称，2007年度，全市新增住房供应用地总量为3.4平方公里（不含旧城旧村改造用地）；其中商品住房用地为2.8平方公里，保障住房用地为0.6平方公里。这等规模的供地量，已远远高出过去两三年，加之实际可能推出的旧城旧村改造项目，深圳市政府为缓解房价压力，可谓用心良苦：供地量显著增大，但又不是盲目地大。实际上供地量增大、旧城旧村改造项目的推进，对于目前高烧的深圳楼市，它的象征作用及其对降房价之期待的心理抚慰功能，可能更为重要。

以住房套数来说，2007年度新批用地建设商品住房4.81万套，新批保障性住房用地建设2.38万套，近乎2:1的比例。大大加大了保障性住房的份额。

非常值得关注：“本年度凡新审批、新开工的保障住房，经济实用房套型建筑面积一律不超过60平米，公共租赁房（含廉租房）套型建筑面积一律不超过40平米。”这个指标，可能是国内目前最新的对于保障性住房的面积标准的理解和设定，应该说这是摸到“建设节约型社会”的门把手了。想一想，回忆一下，关于居住面积标准，我们多少年来已忘记了“马克思、恩格斯”、忘记了中国处于发展中国家行列的现实，只知道“凯恩斯和弗里德曼”的一点皮毛，在黑暗的大户型中摸索了多少时日，那种举国追求大户型的劲头，真会应证《圣经》所言：你要走那扇窄门，因为那扇大门，是通向死亡的。

（该文件还有很多精当说法，建议深圳人仔细读一读，非深圳人也值得参考一下。）

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尊敬的 周丽君先生，

恭喜您成为“海螺行动II”实地体验项目部分的志愿者候选人之一。经组委会审核，您是首批7名候选人之一，编号是4/50。具体公告请登陆http://blog.sina.com.cn/hailuo2浏览。

同时我们也邀请您加入海螺圈http://q.blog.sina.com.cn/hailuo2，加入项目的讨论。志愿者候选人在加入的时候，请以“纸条”的形式发送姓名和身份证号码给“圈主”，核实后将被设定为“资深成员”身份。

我们期待您早日加入讨论。

再次对您表示祝贺。

                                                                             “海螺行动II”组委会

                                                                              2007年6月28日

综合分析，本人首轮晋级有四大优势：其一，没工作，无所事事；其二，废话连篇，专注房地产评论；其三，钻牛角尖，秉持独立原则；其四，标新立异，坚持原创。

首轮晋级，想必因素一发挥关键作用。但是，随着一大批无所事事之优秀在校生加入，因素一的边际效益将逐步递减。核查标准将越来越集中于后几个因素。虽然核查标准在提高，但本人比较优势也在进一步发挥。爱好学术与注重研究，都是潜在优势。

同时首轮晋级七人中，本人缺点最明显，一来自以为是，二来敷衍了事，三来数次CET4连战连败，说出来都觉得丢脸。老外不需要怕，但那鸟语不得不防，免得被骂了还傻笑。

因此，第二轮中，最有可能被淘汰。笨鸟先飞，如下调整：戒骄戒躁；全面配合。

自信的面对，谨慎的乐观，积极的争取，充分的展示。

最后拍下马屁：组织者的工作很到位。

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国际先驱导报文章在西方，结婚一定是件很浪漫的事。男女在一起，不讲什么条件，一定会花时间好好体味爱情酿造的醇香。如果没有浪漫，人们经常会觉得这不是爱。
在中国，我发现情况和在瑞典大不一样。中国人很喜欢讲究门当户对。这件事，对我们西方人来说有点儿抽象。我的理解是，这仿佛有点像做生意，一切讲究实用。你去买一件东西，首先会看看这个东西怎么样？它什么颜色？大小、款式如何？这一切考虑好了以后，在众多符合条件的商品中选择一个合适的。而且，时机也关键。比如说，我大学毕业了、找到了工作、年龄还不太大，找一个合适的妻子或丈夫应该是现在，那么我出去找一个吧！把一个标准的“商品”找到以后，我们就结婚吧。很快很方便！
我刚搬到中国时，听到的各种各样的结婚故事让我很震惊。人们选择另一半时会说：“那个人不合适，他个子太矮。”或者是：“那个人不是最理想的，他赚的钱太少。”或者：“这个人可以，她很努力。”或者：“这个人不错，她家关系挺多的。”
听到这样的话，我当时很不以为然。在西方我们都非常重视爱和情感。很多西方人会扪心自问，我真的非常爱这个人吗？我能和他一起幸福地生活吗？我能和她一辈子在一起吗？等等。一般来说，我们会长期相处之后，才开始考虑要不要结婚。谈恋爱不是“挑商品”，不是找一个能给你最多好处或最多的利益的机会。
后来，我逐渐习惯了中国人关于结婚的观念。但我在这儿的一个瑞典朋友却还没有习惯。他结识了一个中国女孩，大家彼此印象还不错。但很快他发现这个女孩其实已经有一个男朋友了。我朋友很吃惊，也有点儿不高兴，但又一想两个人也只是刚刚认识不久，没权利干涉别人的生活，也就还能接受。可是不久，这女孩子问他赚多少钱的时候，他就不能接受了。在国外问隐私的事是不礼貌的。接着，这女孩子就问我朋友是不是打算和她结婚?
我朋友哭笑不得。他想，这女孩子到底怎么回事？我们刚刚认识，她脑子里就已经有结婚的想法了。后来，这女孩子又问了他好几次，到底要不要和她结婚？他说：“你的男朋友怎么样？”
女孩很坦然地回答：“他不太好，他赚的钱太少。”这件事让我朋友很快下决心，不要继续和这姑娘在一起。他感觉这姑娘只是为了他的钱而选择他，这点他不能接受。
我向他解释，并不是所有中国人都这样，只是一些中国人的想法和我们的有点儿不同。我们重视爱和浪漫，但有些中国人有时候就会很实际。朋友说，他不要。他一定要浪漫，一定要真正的爱。哪怕需要很长时间才能找到他最爱的也能最爱他的人，也没问题。爱是第一。

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法律支持：湖北首义律师事务所律师 吴胜武

 

在恋爱期间就共同按揭房子，买好婚房再成家，成了时下都市年轻人习惯的生活方式。但是买房、装修，有人顺利走进了婚房，也不乏有人磨平了热恋的激情，更不乏有结婚后分手的。感情没了，婚房还在，有着复杂资金来源的房子的处理成了一件十分棘手的事情。此时，房子成了摆在我们面前很现实的问题：我们分手了，房子怎么办？

 
●同居故事：
赔了女友又折“房”
 
阿成和小梅是一对恋人。2004年初，他们在武昌某小区相中了一套两室一厅新房。交房款时，阿成向父母借了10万元作为首付款。为了向小梅表达爱意，阿成在银行按揭和办理房产证时都写上了小梅一个人的名字。但是，两人在新居共同生活了一年多之后，阿成与小梅发生矛盾要分手。

在分手后，阿成认为，这套房产的购买和银行按揭手续都是自己一手操办的，10万元的首付款也是他父母拿出的，虽说银行按揭用的是小梅的名字，但是一年多来，每个月的月供款也都是自己支付的。而小梅则坚称，房产证上是自己的名字，首付款10万元是她向亲友四处借来交纳的，每个月的银行按揭款也是她用自己的工资支付的，因此，该房产理应归她所有。两人争论不休，为此走上了法庭。

 

律师点评：同居最好签一份财产协议

 

本案所涉及的银行按揭和房产证上只有小梅的签名，因此，应认定该房产归小梅个人所有。如果原告方也支付了部分房款，那么被告方应该归还原告该部分款项。但其前提条件是，原告方必须拿出有力的证据来证明自己支付了部分费用。

在我国，同居是不受法律保护的。按照我国法律规定，1994年2月1日之后的同居，不受法律保护。因此，如果两人未婚同居的话，最好能签署一份同居协议或者同居期间财产协议。同居期间在购买房产时，也一定要据实办理房产证等相关手续，如果独由一人出资，且是一次性支付房款，则房产证上就应当签下出资人的名字。如果是办理银行按揭，同居双方应就以后的按揭事宜签订书面协议。如果是双方共同出资购房，就应以两个人的名义办理《房产证》，如果执意要写上一人的名字，双方还应私下签订相关协议，就以后可能引发的纠纷做出书面约定。在本案中，原告阿成如果以自己的名字办理《房产证》，或者是在以被告名义办理《房产证》后再与被告签订一份书面协议，他也就不会落得败诉的境地了。

 

记者提醒：同居期间要理智

 

对于尚未领取结婚证的同居男女来说，房产证上写谁的名字，这就意味着他（或她）将成为房产这一婚前财产在法律上的“惟一归属”。这一重大选择，既是对热恋中的男女爱情的考验，更是对双方当事人理性和法律意识的考验。但是，恋爱中的人的行为很难用理智来衡量，他们更多的是被情感左右。阿成的经历，为我们敲响了警钟。

 

●恋爱故事：
“丢掉”了一半房产

 

莉莉与小军是经人介绍认识的，2004年2月，两人决定在汉口预购商品房一套作结婚之用，当时的登记权利人为小军，但莉莉出了1/2的资金。

2005年7月，两人感情不和，小均提出终止恋爱关系。两人都要求享有房产一半的权属，对该商品房的权属份额一直无法达成一致意见。莉莉认为，购买该房子时其出资为总房价的1/2，故应视为双方各享有一半的房子产权。而小军认为购买该房子时，莉莉未出资，对该房子权属不应享有份额。莉莉拿不出证明自己出资的证明，只好起诉至法院，要求确认其享有该房子的一半产权。

 

律师点评：不能证明自己出资，产权无法分割

 

由于该房子登记权利人为小军，莉莉只有在提供充足的证据证明购房时自己有出资、且不是赠与小军的前提下，法院才有可能支持莉莉的主张。而现实情况是，莉莉用现金支付房款，却没有足够的证据证明上述情况，因此，莉莉的主张不可能得到法院的支持。

 

记者提醒：谨防对方以结婚为借口

 

在实践中，有不少人以结婚为借口，骗取对方购房，并将自己作为产权人登记，在取得产权人资格之后马上就与对方提出分手，并要求分割房产。而在不能证明自己有出资且不是赠与另一方的前提下，一方的权益是无法受到法律保护的。

因此，本报提醒读者，在遇到以购房并成为产权人为结婚前提条件的情况时，应当有足够的警惕，小心上当受骗。

 

●离婚故事：
离婚了，房子没了

 

吴先生与金女士于2003年3月登记结婚。婚前，吴先生在汉口购买了一套商品房，该房合同价为35万元，由吴先生以一人名义签订购房合同，并缴纳12万元首付款，其余房款由吴先生向银行按揭贷款20年，每月还贷1500元左右。2005年2月，吴先生取得了该房的产权证书。

2005年10月，由于双方婚后感情不和，均同意离婚，但对房子是否系夫妻共同财产存在分歧。吴先生认为该房为其个人财产，理由是该房系其与金女士结婚之前所购，且首付款都是其个人婚前财产；金女士认为该房为夫妻共同财产，理由是产权证是房子产权取得的法定凭证，该房产证取得在婚后，自然该房为夫妻共同财产。

 

律师点评：合同签订时间是产权归属时间

 

吴先生与开发商签订《武汉市商品房购房合同》时，即取得了要求房产公司交付房子以及产权过户的权益。而房地产管理部门发放的产证，实际上是吴先生婚前债权变成物权的实证。在这种情况下，一般是以购房合同签订的时间作为购房时间，并以之与婚姻登记时间的先后来确定产权归属。根据相关法律，此争房子因属吴先生的婚前个人财产。但对于婚后共同还贷资金，其中属于金女士清偿的部分，应当返还给金女士。

 

记者提醒：还贷也要有证明

 

夫妻中的任何一方，婚前以个人名义购买房产之后即成为产权人，对于其所购房子依法享有所有权权益。婚后另一方参与还贷，虽然为取得房子产权做出了贡献，但从法律层面来分析，婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务，与房子产权的归属是两个不同的法律关系，并不改变房产作为个人财产的性质。

本案给我们提醒，婚后在还贷时，是否要保留一些证明，以防在离婚分割财产时，无端地损失一些财产？
　　
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谁出资就写谁的名字

 

如今男女婚前同居，先买房后结婚的现象逐渐增加。在买房时，双方考虑到即将结婚，所以有时对房产证上产权人是写一人还是两人并不重视，但这往往为未来的婚姻埋下隐患。　　

 

婚前买房，出资的一方有权要求在房产证上载明自己是权利人。因为按照我国现行法律规定，婚前财产各自所有，而房子权属是以房子登记部门登记材料作为行使所有权、处分权等权利的依据。婚前购买的房产如果是双方出资但只有一方姓名，则已经出资但未登记为房子权利人的一方将会在房子的处分、分割中处于不利地位。一旦双方反目，在分割财产时就难免发生争议。

所以，无论是感情多好，还是谁买的房子，就写谁的名字。

 

父母“赞助”要打借条

 

年轻人购房往往需要双方父母“赞助”，如何处理“赞助费”与房子的关系也是个问题。解决不好极易引起纠纷。 ]

 

如果购房时的“赞助”属于借款性质，那就最好让卖房人写一张借条；如果“赞助”仅属于赠与孩子一方，那就最好签署赠与合同，并办理公证或律师见证手续。无论哪一种性质，父母支付的首付款都应尽量通过银行转账的方式付款并留下证据，避免现金交付致使空口无凭。如碍于情面不想通过打借条或是赠与的方式，还可以考虑在办房产证时约定男女双方对房产按份共有，约定份额，或是在购房合同及房产证上加上父或母的名字；或可与男方协商采取婚前财产公证的方式来避免纠纷。

 

进行婚前房产公证

 

婚前房产公证对将要结婚的中国人来说是相当敏感的话题。结婚前，男女双方可以依法到公证机关对各自的房产、权利归属问题进行公证，经过公证的房产约定将会得到法律直接认可。房产是否要公证还是要看夫妻或恋人的态度，纯属自愿，法律上没有强迫之意。

 

从法律角度来看，婚前房产公证起到一个证据作用，以减少发生纠纷的可能。随着社会的发展，由于婚姻房产引起的法律纠纷问题日趋上升，如何认定婚前房产的范围和产权归属成为司法实践中最棘手的问题之一、也是婚姻纠纷中双方经常争议的焦点。婚前房产约定协议公证有助于明确婚前房产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻、房产纠纷的可靠的法律依据，对于稳定家庭关系和房产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益很有助益。

 

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6月3日，中国政府正式发布《节能减排综合性工作方案》。
6月4日——世界环境日前一天，国家发改委主任马凯严正驳斥了“中国环境威胁论”。
他列举了三组数据很耐人寻味：第一组数据是中国的历史累计排放量少，第二组数据是中国人均排放水平低，第三组数据是中国单位GDP二氧化碳排放的弹性系数小。
众所周知，温室气体排放引起的全球气候变化，已经引起国际社会的广泛关注。在保护全球的环境和气候方面，中国是一个负责任的大国。正如马凯早些时候所言，“中国过去不曾、现在没有、将来也不会对世界能源安全构成威胁。”
有什么样的发展理念，就会有什么样的发展道路和增长方式。《节能减排综合性工作方案》，明确了2010年中国实现节能减排的目标任务和总体要求。到2010年，中国万元国内生产总值能耗将由2005年的1.22吨标准煤下降到１吨标准煤以下，降低20％左右；单位工业增加值用水量降低30％。“十一五”期间，中国主要污染物排放总量减少10％，到2010年，二氧化硫排放量由2005年的2549万吨减少到2295万吨，化学需氧量（ＣＯＤ）由1414万吨减少到1273万吨；全国设市城市污水处理率不低于70％，工业固体废物综合利用率达到60％以上。
今年4月25日，温家宝总理挂帅国务院节能减排工作领导小组，表明政府将能源资源工作提到了前所未有的高度。尽管去年全国没有实现年初确定的节能降耗和污染减排的目标，但“决心不变，目标不变，责任不变”。正如温总理在全国节能减排工作电视电话会议中所言：“在这个问题上，我们没有任何别的选择，只有坚持节约发展、清洁发展、安全发展，才是实现经济又好又快发展的正确道路。”
然而，中国正面临新一轮城市化浪潮，中国经济仍将保持持续快速发展，我国的能源安全、合理开发与利用将面临诸多挑战。那么，如何创立一个环境友好的经济发展模式，真正实现低能耗下的高增长，是我们必须面对的重大课题。
有专家强调，要抓好节能减排工作，在政府发挥积极主导作用的同时，企业要担当起更多的社会责任，要正确处理好经济利益与节能减排的辨证关系，要大力生产和推广节能环保产品。同时，要普及节能知识，增强资源忧患意识、节约意识和责任意识，关注自己的生存环境，让选择和使用节能环保产品成为自觉行动。
我们有理由相信，在全国节能减排的行动中，在全社会的共同努力下，我们的节能环保科技和产品不会受到冷落、无人喝彩，我们也不再为购买环保产品增加消费支出而苦恼，也不会出现“节能不节钱”的怪现象。我们所生活的城市天会更蓝、地会更绿、水会更清、空气会更洁净,人与自然的关系也会更和谐。

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据报道6月12日下午，万科董事长王石在出席万科集团与英国总领事馆文化教育处联合举办的第二届“中英”解决城市低收入人群住房问题“比较研究”活动上，王石预测未来2－3年，或许用不着那么长时间，楼市泡沫就会破裂。

万科是目前国内房地产行业不争的霸主，但木秀于林，风必摧之。如果楼市泡沫破灭，万科首当其冲。

有关这点，老谋深算的王石应当心知肚明，但为什么王石还表示，即使泡沫破裂，万科也不担心呢？王石认为万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备：首先，万科房子价格一直比较稳定，没有泡沫，不会出现大幅变化现象；其次，万科在产品质量、研发、物业等方面做得很到位。

对王石第一个观点，大可一笑了之，必定万科目前房价与五年前相比，已今非昔比，而且万科被公认为高档住宅高房价的领跑者。至于第二点，却非常值得细细琢磨。

年初我在建设部门口看到的遮阳伞居然也是万科置业的，惊叹万科都已把马屁拍到建设部门口的小小门卫上。但事实并非如此，而是万科把物业做到了建设部。几年前与万科一位内部人士聊天，得知万科物业并不赚钱，甚至有悖国际成熟开发商所走模式，却是万科最大卖点。有些购房者即使多付钱，也买万科房子，因为看中万科的物业管理。

一个好的物业品牌与管理团队，并非一日之功，不是想学就能学得会的。如果楼市泡沫破灭，先被抛弃的自然是物业管理落后的开发商。

在广告战中，万科明显区别于把宝全押在楼盘广告的开发商，而是专注于企业整体理念宣传与拓展。诸如6月12日海螺行动，又一次涵养了万科理念。“建筑无限生活”已成行业内一句响当当标语。面临楼市泡沫破灭时，可使万科比一般开发商多活几天。

认真分析，原来楼市破灭，万科并非首当其冲，也难怪王石信誓旦旦，楼市泡沫快来临。王石葫芦里还放着什么药呢？

把一群猴子放进动物园围栏，游客往里扔食物，刚开始会有一大群猴子抢食，相互之间会打架，游客看得很开心。但经过无数次较量后，某只猴子被确定为王者地位后，其它猴子就再也不敢和它抢食了。猴王也不再等游客投食，看谁手里有食物，就一头扑过去抢。

其实我们一直被王石牵着鼻子走，一直被万科品牌悠忽。万科的品牌效果越强，它的竞争对手就越弱，而且购房者越被动。房地产行业，无论购房者，还是开发商之间的竞争，仅仅复赛而已，想低价买房购房者和想高价卖房开发者之间的较量才是永恒的最后决赛。如果楼市泡沫破灭，让王石成了猴王，他就不再担心其它猴子敢与它争锋，而是直接抢夺游客手中的食物。恰似万科由复赛进入决赛。

万科借助楼市泡沫破灭，杀了一大批类似富力、保利、中粮、华润等对万科虎视眈眈但品牌尚处形成过程的猴子，又当游客还沉静于猴子活泼可爱的品牌迷惑时，万科已开始了抢食行动。

王石举例日本经济泡沫破裂并没有阻挡丰田汽车的崛起，推断即使中国楼市泡沫破裂，也不会影响万科发展。不仅认为万科今年可能会成为世界上最大的住宅开发公司，并预计两年之后成为世界房地产第一企业。完全可媲美“一统江湖，成就千秋霸业”的丁春秋。借楼市泡沫破灭杀人，一箭双雕。

2007-6-15

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在北京住着无聊，偶尔扮演购房者与售楼小姐攀谈。千万别以为小女子不懂国家大事，说起来一套套，少不了跟你吹捧08奥运如何支撑北京房价。不清楚谁教的，反正挺好玩。

面对08奥运与北京房价，我本能反应是，与其展望未来，不如回顾历史。

雅典举办2004年奥运的前7年，房价涨幅65%。奥运会结束两三年内，房价略有下降；1993年悉尼申办成功，到2000奥运会开幕，每年房价递增10%以上，七八年时间翻一番。之后持续上涨到2003年。2004年初，开始下跌。两年后，比2004年初最高峰下降8%；亚特兰大举办奥运前5年，房价增长19%，之后几年，略有上升。

就纯粹的房价和奥运而言，在举办之前，三城房价的确上升，也难怪售楼小姐振振有词。但奥运之后，三城房价走势各有千秋。雅典略有下降，悉尼先扬后抑，亚特兰大则小幅上扬。

其实，平时我们所谈房价，普遍忽略了一个问题，即房价作为一种价格，包括两层含义，名义房价和实际房价。有时房价上升，但买房相对容易，如上世纪九十年代初，可惜那时普遍现象是，有票没房。目前恰恰相反。总而言之，为了提高衡量的准确性，习惯于用实际房价，即名义房价剔除物价因素。

雅典举办奥运前七八年，物价年均上升3.3%，实际房价只上升40%；2000年之前的澳大利亚物价保持2%增幅，悉尼每年实际房价上涨8%。上世纪九十年代初，美国物价保持2-3%涨幅，期间亚特兰大房价实际涨幅2%。

经过物价调整，发现三城奥运之前，房价涨幅相对温和，与北京相比，有天壤之别。对比发现，三城并没有因举办奥运，而使房价出现大幅上涨。

房价究竟取决于什么？

奥运之前的雅典年均GDP4-5%增幅，符合40%的房价增幅；澳大利亚自从摆脱1990年经济衰退后，一直保持年均4%经济增长，与房价8%增幅同步。04年后，随经济转冷，房价开始下降。美国经济九十年代前期保持4%增幅，亚特兰大房价也以2%增幅与其步调一致。

大体上可以明确，奥运三城房价都受经济整体行情影响。虽然奥运效益在局部也明显，但与整体经济行业相比，则是小巫见大巫，显得微乎其微。

当然，奥运经济对局部影响不可忽视，如奥运场馆周围的房市。人去楼空，变得萧条，无论雅典，还是亚特兰大，都有前车之鉴。

本人暂且明确观点，理清思路，等下回有机会，再找售楼小姐理论。

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