购房者的春天尚未到来
作者:陈真诚 日期:2008-9-16 07:08:57
自去年9月27日“房贷新政”出台之后，全国各地的房地产市场已经开始异变，不同城市的民生地产房价相继以优惠、折扣等促销的名义而开始松动，而市场上消费者的观望情绪日益变浓。不过，我们还得要看到的是，诚然全国各地的民生地产房价已经全面步入下降通道，但说“购房者的春天”已经到来还为时尚早！
之所以说“购房者的春天”还未到来，其理由主要如下：
首先，尽管深圳等城市的民生地产房价已经有了相对性的较大幅度下降，但就全国性而言，由于今年来房价持续大幅度疯涨，尽管一些楼盘采取明折暗扣，但普遍来说降价的幅度并不太大，目前的民生地产房价绝对水平依然处于高位，房价表现依然是高位调整，这个调整还将持续一个相当长的时间，有的城市房价调整期甚至可能达3-5年乃至更长时间。因此前房价持续大幅快速上涨已给不少开发商提供了大量的利润，一些开发商可能会选择封盘若干年不卖，以等待房价回涨后再卖。
其次，目前房地产市场的表现的最大特征其实是僵持。尽管消费者高度观望，但大多数开发商均还在坚守高价格，不愿意也没有做太大的让步，于是供需双方处于对峙阶段，还没有出现明显的对峙失衡迹象。
第三，目前市场上的大多数降价民生地产楼盘的降价行为，往往是以有限的单位或在有限的时间内在有限的幅度内做出有条件的价格折扣，这其实主要是开发商采取的营销手段，而不是开发商的真正意义上的降价行为。
第四，各地民生地产成交低迷，说明一些开发商那明折暗扣式的小幅降价行为并未获得消费者的领情。但大多数开发商目前并不愿意大幅度降价，消费者则认为价格未到底线而几乎一致性选择继续观望，有的甚至已由观望变成了明确的等待，决定要等到民生地产房价下降到位后才愿意出手购买。正因为大多数消费者已经一致性设定了未来的目标价位，于是普遍性持币等待甚至暂时性弃购，才使得市场交易日趋清淡，即使市场一片喊降，尽管不断有楼盘的价格下探，但成交依然很少。
第五，尽管8月27日央行和银监会又出台了“限贷令”，尽管9月15日央行下调了中小金融机构的存款准备金率和有区别地降息，但其动机均非针对房价。尽管“限贷令”的作用将强力影响到房地产预期、民生地产房价走势预期，或将促使房价走势向下，但这种预期要转变为真实的房价在相当幅度上的下降，至少还需要一个过程。而且，央行9月15日下调中小金融机构的存款准备金率和有区别地降息，其实对房地产的影响将微乎其微。因此，在目前，“是否要降价”？“降价幅度多少”？等等问题，对大多数开发商而言，现在还只是需要慎重考虑的问题，还只是可能采取的可能选项之一。
第六，尽管中央政府已经确定了住房保障制度，但事实上各地并未建设有充足的保障性住房，已完工可供消费者选择购买的现房真是少之又少。而且，从现实情况来看，所谓保障性住房的房价，其实也很高，其实只是可能比市场略低的准市场商品房。出现这个问题的原因，既有一些地方政府的主观原因，也有建设充足保障性住房确实需要个时间过程和必要的资金投入。
第七，目前市场上的民生地产产品大量同质，可供消费者选择的相对低价位房屋产品并不多，一些消费者想买低价位的住房却难以买到，大量的是消费者不愿意出高价格购买的高价住房。
第八，从目前房地产市场的供需双方拉锯式对峙情况及政府的暧昧表态来看，房价不排除在一些力量的作用下发生反向变化的可能。当然，这种可能性很小，但不能排除。
综合而言，目前房地产市场一片深度观望，民生地产房价已全国性步入了下降调整通道，这个过程可能将是漫长的。而且，尽管总体来说民生地产房价将下降，但能否下降到大多数消费者所认定或期望的理想价位，将是一个未知数。因此，可以说，目前尚不能说“购房者的春天”已经到来。而且，甚至还可以说，真正意义上“购房者的春天”到底会不会到来？可能会在什么时候到来？等等一切都还是未知数。那么对于民生地产的消费者而言，如果目前不是急于需要买房的话，则可考虑在看一段时间。如果确有需要买房的话，则可以考虑将不同楼盘产品进行比较后择优购买，以免耽误了自己的事情或影响了自己的生活质量。
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消费者已从观望变成明确等待
作者:陈真诚 日期:2008-7-28 05:37:10
造成房地产阶段性供大于求、空置率上升的原因，是多方面的。如果将其进行梳理归类分析，如下方面原因则是主要原因。
首先是，房地产投资增加对供求关系的影响。
由于近年来的房价持续快速上涨，高房价不但遏止了部分需求成为有效需求，而且在一定程度上透支了未来需求。另一方面，房地产投资回报预期一度不断攀高，吸引了大量投资流向房地产。不但房地产企业大量增加投资，而且有大量的非房地产领域的资金进入到房地产投资领域，甚至有不少其他领域企业进入到房地产开发领域。
来自国家发改委的数据称显示，今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。其中，住宅完成投资9497亿元，同比增长36.5%。全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%。
7月18日的国家统计局公布数据显示，6月份的房地产开发投资分类指数为104.79，比5月份上升0.71点，同比上升1.94点。
来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队7月21日联合召开的上半年北京市经济运行情况发布会的数据显示，上半年，北京市完成房地产开发投资794.4亿元，同比增长11.9%。其中，商业及服务业等经营性用房完成投资124.5亿元，同比增长38.1%。
上海市统计局发布的数据显示，今年1-5月，上海全社会固定资产投资1534.57亿元，比去年同期增长1%。其中，房地产开发投资占到514.12亿元，同比增长2%。
广州市统计局发布的最新数据显示，上半年完成全社会固定资产投资754.22亿元，同比增长13%，增速创今年以来累计增速新高。基本建设和房地产开发分别完成投资348.18亿元和319.12亿元，同比分别增长20.9%和19.7%。7月23日，广东省房协市场分析课题组发布了《2008年上半年广东房地产市场分析报告》指出，今年上半年，广东全省商品房施工面积同比增长35.18%，增幅增加24.95个百分点。其中，商品住宅施工面积同比增长36.01%。竣工面积增长4.04%。其中，商品住宅竣工面积同比增长4.99%。
7月3日，武汉市统计局发布前5个月全市经济运行状况的数据显示，今年1-5月，武汉市房地产开发投资160.14亿元，同比增长29%。其中，90平方米以下住宅投资同比增长101.8%达到21.21亿元，高档房地产开发投资平均增幅为72.8个百分点。房屋施工面积2352.42万平方米，同比增长19.2%。其中，90平方米以下住宅施工面积468.24万平方米，同比增长204.5%。
数据显示，今年1-6月，成都共供应商品房面积约1520.4万平方米，同比增长16.8%。其中，主城区商品房供应约732.9万平方米，同比增长11.1%。郊县商品房供应约787.49万平方米，同比增长22.5%。
数据显示，今年上半年，长沙市预计完成房地产开发投资约195亿，占全市固定资产投资达27%以上，与去年同期相比增长约30%。仅一季度，长沙市就完成房地产开发投资75.8亿元，同比增长35%。今年上半年，长沙市商品房施工面积约3800万平方米，与去年同期比增长约44%。其中，新开工面积约1040万平方米，与去年同期比增长约102%。商品房竣工面积约320万平方米，与去年同期比增长约9%。仅一季度，长沙市商品房施工面积，同比增加32.5%......
无疑，房地产投资的大量增加，将形成大量产品阶段性地集中上市，势必形成直接供需层面的阶段性供大于求的局面。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，尤其值得注意的一个问题是，由于一些市场舆论、营销推广引导和消费者不切实际的攀比购买心理及其行为对开发商决策反馈影响等因素的作用，出现了大量项目开发投资集中于某一类或某一档次的现象，差异不大的集中于某一产品定位、建设标准的房地产产品形成集中供应，使得相对于某一类别消费需求的结构性供大于求的问题变得很突出。
其次是，消费者购买意愿降低对供求关系的影响。6月25日，中国人民银行公布的银行家问卷调查显示，第2季度，个人购房贷款需求指数降幅明显。同日中国人民银行公布的2008年第2季度全国城镇储户问卷调查（5月中下旬，中国人民银行在全国49个大、中、小城市1进行了城镇储户问卷调查，回收有效问卷19600份）显示，全国房地产市场观望气氛依然浓厚。未来三个月打算购买住房的居民占比为15.1%，居比历史最低点14.6%略高的历史次低水平。
国家统计局6月18日公布的数据显示，5月份，国房景气指数为103.34，与去年同期的103.32点基本持平，与 4月环比回落0.73点。国家统计局7月18日公布的数据显示，6月份，国房景气指数为103.08，呈现双回落。比去年6月同比回落0.55点。与 5月环比回落0.26点，已是连续第7个月环比回落。
目前，房地产市场已经从高度卖方市场向买方市场异变，房价已经步入下降通道。全国房地产市场上，消费者已经形成一致看跌观望。甚至是，在一些城市房地产市场，“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，消费者已经不只是如舆论所认为的“观望”，而是因明确看跌未来房价而已经变成明确“等待”。在房价未降至理想价位前，消费者纷纷表现为明确地等待房价下降至目标价位而“弃购”。不少原本准备购房者，纷纷放缓乃至放弃购房计划，造成在商品房上市供应增加的同时却有效需求减少、房地产销售放慢的局面。进一步地，这种局面又可能将使得市场出现房价和成交量进一步双双下降的情况，促使房地产的交易价格和成交量、寻求在新的低价位水平上平衡的情况，导致房价进一步向下调整。
第三是，从紧的货币政策对供求关系的影响。
包括加息、提高存款准备金率、公开时常操作、2007年四季度以来严控贷款总额，以及抑制第二套房购买需求的“房贷新政”等在内，央行的货币政策一直从紧。如今，面对通货膨胀等国内外经济形势，为打击通货膨胀，防止经济过热，央行从紧的货币政策不但将强化执行，而且可能进一步使出更严厉的新招。6月25日，中国人民银行公布的银行家问卷调查显示，第2季度，整体贷款需求指数继续保持高位，以68.8%的数字创2004年调查以来的同期最高值。从紧的货币政策，一方面抑制包括部分自住需求、投机（投资）性需求以及因恐慌而加入超前消费阵营的提前释放需求，同时又通过压缩资金供应而迫使房地产商尽快开盘，尽可能通过房屋销售回笼资金，使得供给不断增加，客观上将可能造成阶段性供大于求的局面。
第四是，土地政策对供求关系的影响。从严的土地政策，将迫使房地产开发商加快土地开发，加快产品上市销售，加快资产周转。由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同从7月1日起正式启用，新版合同中限高又限低的容积率规定，既能促进更集约节约用地，开发时间不超过3年的规定，意味着更将促使近一个阶段时间内的房屋供应大增，又进一步加大房地产阶段性供过于求的局面。
第五是，消费需求被迫分流对供求关系的影响。一度高热的房地产投资，同样使全国各地三四类城市甚至小城镇的房地产投资增加，在当地形成大量供应增加。现存的高房价逼迫一些需求转向下级城市购房，减少大中城市的需求。如已有部分北京消费者，选择在离城市中心比较远的通州乃至近邻的河北省的一些城市购房。这种因大中城市房价太高而逼迫部分消费需求向房价相对较低的中小城市分流，对大中城市供求关系的影响其实不小。
第六是，自然灾害对供求关系的影响。今年不期而至的地震，正悄悄地改变一些人的购房观念，从而可能部分地减少需求释放。
第七是，投资炒房者抛房、拥有一套以上房屋者减持对供求关系的影响。房价走势预期改变下，加息等迫使养房成本的增加，一些拥有一套以上房屋者减持，不少原来已购房的投资者纷纷将所持房回吐市场，客观上造成房屋供应增加。
第八是，住房保障制度对供求关系的影响。政府明确提出的社会保障住房制度，正在一定程度上改变一部分人房地产预期，进而影响到供求关系。
《上海市住房建设规划（2008－2012年）》（征求意见稿）指出，今后五年，上海市新开工住房建筑面积约9300万平方米。新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。规划期内，竣工住房面积约1亿平方米，其中经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。这些保障住房，无疑会大量增加上海市的房屋供应，并对其他新楼盘、二手房的供求关系、房价等造成巨大的挤压效应。
深圳市政府18日公布的《深圳市住房建设规划（2008－2012）》显示，建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米；全市新增住房用地供应总量为9平方公里（不含旧城旧村改造用地），其中，商品住房用地为7.3平方公里，保障性住房用地为1.7平方公里。规划指出，深圳将加大保障性住房建设力度，力争2010年基本解决深圳全市户籍低收入家庭的住房困难。随着深圳居住证的全面实施，非深圳户籍常住人口也将被逐渐纳入深圳住房保障体系中。
已公布了未来两年保障性住房建设目标的城市所公布的数据显示，2008和2009年，所提供的社会保障房面积平均占当年全部新建房屋建筑面积的16%和20%。而且，政府已经明确提出要尽快提升到30%比例以上。
这样，保障住房供应的大幅增加，将对房地产市场、房价预期造成巨大冲击乃至打击。
在上述原因中，如下两个方面的原因当是最主要的原因。一方面，一度以来，房地产过热，房价上涨过快过猛在严重透支未来需求的同时拉高房地产投资回报预期，导致大量投资增加。另一方面，从严的土地新政和从紧的货币政策，又迫使大量项目加速开发上市，却遭遇消费者在房地产市场由卖方市场向买方市场深度异变、房价步入下降通道后持续观望。在一些城市，“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为,消费者已经由舆论所认为的“观望”转变为明确地等待房价下降至目标价位而明确“弃购”。在这种此消彼长之中，阶段性的供求关系正发生着巨大变化。
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房市存棘手问题，政府想救市或难
作者:陈真诚 日期:2008-7-24 01:12:53
陈真诚：房市存棘手问题，政府想救市或难
——08房地产年中盘点分析系列之六
文／陈真诚
(特别提示：本文内容不构成任何投资决策或市场操作的依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者，风险自担！
内容导读：阶段性供大于求，尤其是结构性供大于求，空置率进一步趋高上升，事实上已经成为了房地产市场的一块难以在短时间内治愈的“硬伤”。无疑将成为房地产市场在下半年乃至以后更长时间内最感头痛的问题，也事实性地成为了摆在政府救市道路上的一个巨型障碍物，政府难以通过行政作为而能跨越过去……)
最近一段时间以来，不但一些学者、开发商要求政府救市的呼声很高，而且一些地方政府也在试图救市，甚至有，遭地震强烈打击房地产需求的成都，一直被舆论称刚性需求很强的上海，以及此前市场上充满“真实的谎言”、地方政府与媒体几乎一直高调称市场很健康、交易活跃的长沙，等等地方政府，无不以“促进市房地产业健康发展”为名义出台了一些试图救市政策。在一些地方政府的救市措施中，甚至不惜冒与中央政府政策相抵触的嫌疑。
6月15日成都市人民政府办公厅出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》）。《意见》从信贷支持、税收扶持、报建费减免、鼓励土地转让、地价款缓缴等多项政策方面对开发商给予了支持，以契税补贴、财政补助、个人所得税补贴三种形式进行刺激置业需求。很明显，《意见》其动机的两个基本要点是安抚开发商、刺激市场需求。但迄今为止来看，成都地方政府的救市举动，不仅没有真正刺激消费者需求，反而加大了消费者的观望情绪。《意见》及细则允许开发项目延期不得超过一年，即2009年年底。根据这项政策，为了减少在楼市低迷期推盘的风险，不少开发商或会将开发项目往后适当延期处理。这样就可能导致本来打算在2008年开工建设的项目集中在2009年底集中爆发扎堆上市的现象发生。这样，预计到2009年年底，就可能人为地加剧市场供需结构的不平衡，并将供需矛盾对市场效应成倍放大，则可能导致成都楼市局部高空跳水，房价整体继续下跌。
7月21日，房价涨幅曾列中部第一的长沙市人民政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）。为增强楼市消费信心，《意见》在出台经济适用住房全面推行货币补贴方式的同时，从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策，采取了减免、延迟收取税费等方式，以减轻开发企业资金压力。
上海曾经新推出原定于6月29日正式上线、与央行之前叫停的“房贷转按揭”相抵触的“二手房带抵押交易”。不过，在试运行尚未满一个月的时候，上海的“二手房带抵押交易”便已经被叫停。
事实上，在除上述成都、长沙、上海等地外，还有一些地方政策，在一方面不承认房价过高、房市已很低迷的同时，另一方面试图或正在采取一些举措扶持开发商、上托房价以救市。
各地地方政府使出的试图救市之举的结果到底会是怎样？虽然现在还不能下结论，但成都地方政府救市之举未能取得预期效果，不免使得各地地方政府心中没底。究其主要原因之一就是，尽管地方政府试图救市，却碰到了棘手问题，通过地方政府托市之举，难以在短时间内解决：房市正在出现阶段性的供大于求。而且，在目前供求此消彼长的房地产市场实际情势下，有些地方的供大于求问题将非常严重。相比较能及时实现的有效需求而言，有的地方的阶段性房屋供应过剩甚至达到50%或以上。
毋庸置疑的是，阶段性供大于求，尤其是结构性供大于求，空置率进一步趋高上升，事实上已经成为了房地产市场的一块难以在短时间内治愈的“硬伤”。由于供大于求、空置面积快速增加而造成的存量，需要一个不短的时间才能消化，因此，这块“硬伤”必然需要经历一个不短的时间才能被治愈。这无疑将成为房地产市场在下半年乃至以后更长时间内最感头痛的问题，事实性地成为了摆在政府救市道路上的一个巨型障碍物。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，这个巨型障碍物，政府难以通过行政作为而能跨越过去。因此，在如此房地产实际形势下，即使政府想救市，恐怕难有太大作为，难以在短时间内通过行政托市而消化供大于求、空置面积快速增加所造成的存量。要解决这个问题，归根结底，还得主要依靠来自行业内部的作为，依靠开发商在竞争中采取有效的营销措施。
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大佬瘦身变性 小个成片出局
作者:陈真诚 日期:2008-7-21 02:48:16
陈真诚：大佬瘦身变性小个成片出局
——08房地产年中盘点分析系列之五
文／陈真诚
(特别提示：本文内容不构成任何投资决策或市场操作的依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者，风险自担！
内容导读：在从今年下半年开始的一段时间里，一些闹“钱慌”的开发商“大佬”，因过度囤地导致资金链出现问题而可能“瘦身”，或拓展其他产业领域混业经营而“变性”，有些甚至不排除破产的可能。同时，更有一大批开发商小个，则将因加剧洗牌而被淘汰出局，成片退出房地产开发领域……)
从紧货币政策下，又遭遇房屋销售不畅而导致资金回笼缓慢，负债率普遍很高（根据去年房地产上市公司年报，内地房地产企业资产负债率不少高达80％以上。多家房地产上市公司的年报显示，其经营期末现金流只有负债额的10%左右）的房地产企业融资艰难，开发商纷纷遭遇资金瓶颈。
大量项目被迫加速开发使资金需求空前加大
在近年来的房地产项目投资过热惯性和土地新政等政策的作用下，大量的项目被迫加速开发，使得房地产业资金需求空前增大，房地产企业普遍感觉到资金紧张。
来自国家发改委数据称，今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，增幅比去年同期提高4.4个百分点。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%。全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%。全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%，增幅比去年同期分别上升4.1。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。房地产开发竣工面积增长18.2%，增幅比去年同期上升1.3个百分点。全国新开工项目84368个，计划总投资27212亿元。今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%。只是，尽管今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元、同比增长31.9%、高于同期4个多百分点，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元、同比增长24.3%，全国房屋施工面积19.57亿平方米、同比增长24.9%，流入房地产资金增加3000多亿；尽管今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。
以上数据正说明，大量项目在金融政策和土地新政等政策的作用下而被迫加速开发，使得房地产业资金需求空前增大。目前房地产开发商普遍遭遇资金链紧张问题已不争的事实。
房地产销售不畅开发商难以及时回笼资金
由于现存的高房价一方面严重透支了未来的有效需求，又现实性地成为了阻碍房地产交易活跃的重要因素之一。在多方面因素共同作用下，在房地产销售方面，已是全国性的成交大幅下滑、房价普降。如今，房地产业的景气度已跌回一年前。
6月18日，国家统计局公布的数据显示，5月份，国房景气指数为103.34，与去年同期的103.32点基本持平，与 4月环比回落0.73点。7月18日，国家统计局公布的数据显示，6月份，国房景气指数为103.08，呈现双回落。比去年6月同比回落0.55点。与 5月环比回落0.26点，已是连续第7个月环比回落。而6月份的房地产开发投资分类指数为104.79，比5月份上升0.71点，同比上升1.94点。而与此同时，资金来源分类指数为100.19，比5月份回落0.63点，同比回落2.03点，说明资金面已偏紧。
此外，在个人消费贷款方面，金融政策依然不见有松动的迹象。6月以来，上海各家商业银行正在逐个接受检查，以核实二套房贷政策执行是否有所松动。北京、上海等重点房地产区域的二套房房贷政策，在执行方面已经有了进一步收紧的趋势。虽然，由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行、工商银行、中国银行、农业银行这四家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产三家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。通过这套系统，二手房交易模式已由原来上家必须付清银行贷款才能卖房变为了二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。但这种有松动二套房房贷政策之嫌、与央行此前叫停的转按揭政策冲突的“二手房带抵押交易”，在上海试行20天之后已经被突然暂停，甚至不排除彻底叫停的可能。
这些说明，二套房房贷政策依然难以松动，房地产业的景气度已经下落，将继续加速消费者的观望。开发商通过加快销售回笼资金而缓解资金压力，正变得更加艰难。
金融政策继续从紧，房地产融资空前艰难
如今，不但销售缓慢使得销售回笼资金变得艰难，而且通过银行或资本市场融资的通路也不畅，全行业性资金缺口庞大，不少开发商已普遍感觉资金链可能断裂的压力。
国泰君安的一份研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7-9月将是开发商资金链最紧张的时候。还有学者利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析得出结论称，仅中国房地产上市公司这一群体，今年资金缺口4000亿元人民币。当然，相比大多数融资渠道多、自由资金状况相对要多的大开发商而言，中小开发商的日子很难过。
目前，对于房地产开发商而言，不但从银行融资已是困难，而且通过资本市场融资也不容易。自5月份以来，尽管保利地产（43亿元）、万科地产（59亿元）、北辰实业（17亿元）、中粮地产（12亿元）、新湖中宝（14亿元）产和招商地产（80亿元）等房地产上市公司的债券融资申请相继获得管理层的批准，但相对全国几万家房地产企业来说，这些企业所占比重不大。而有更多希望IPO上市或增发筹资的房地产开发商，在国内外资本市场上相继受挫。
在赴香港进行境外IPO融资方面，根据香港联交所资料统计，目前有来自广东、上海、重庆、厦门四地的11家内地房地产企业计划赴香港上市。这些企业的拟融资规模超过650亿港元。其中，有8家广东房企，分别是深圳卓越（15亿美元）、佳兆业（3亿美元）、利海（至少2亿美元）、星河湾（8亿至10亿美元）、东莞中惠（6亿美元）、花样年（5亿美元）、昌盛中国（10亿港元）以及此前中断上市计划的恒大地产（103.6亿至165.76亿港元）。其他三家分别是重庆龙湖地产（10亿美元）、厦门宝龙地产（3亿美元）、阳光集团上海恒盛地产（8亿至10亿美元）。只是，由于中国房地产市场已经异变，房地产投资回报预期较前已大为降低。今年以来，继恒大地产上市计划被迫搁置之后，已有昌盛中国、宝龙地产、上海恒盛地产、星河湾地产等房地产企业已经搁置或放缓或叫停了在香港的IPO计划，上市时间遥遥无期。这11家房企能否如期在香港成功上市融资，尚存变数，甚至可以说是前景难以乐观。
在房企境内IPO融资方面，6月24日，来自中国证监会发审委消息称，在经过2008年第88次和第89次会议讨论后，北京方恒置业的IPO申请被拒之门外，成为了今年内地房企A股上市首发申请被拒的第一家，让遭遇融资困境的内地中小房企再一次感到了寒意。
虽然金地集团6月3日公告称，拟公开增发不超过7.2亿股A股股票，计划募集资金总额限定在不超过85亿元。而早在去年8月，金地集团就提出了募集资金总额为180亿元的增发方案，但这一计划一直未得到证监会的批准。此外，栖霞建设也拟公开增发不超过1.2亿股募集99676.8万元资金净额，但未必能得到证监会的批准。
进入7月，由于过度的拿地和扩张，导致陷入了极其紧张的资金链困的境珠江地产，在不久前刚从北京建设银行贷了1.5个亿救急后，一直广传将在今年六七月登陆A股的传闻几近被击破，舆论称再度延后登陆A股。
有媒体报道称，在从紧货币政策下，有出现资金链紧张的开发商通过地下金融借高利贷一笔高达15亿。
从目前种种迹象来看，在今年下半年，无论是通过银行融资还是通过资本市场融资，房地产企业的严峻融资形势依然难以改变。
抛盘、卖地、退地、出让股权，开发商纷纷做空市场
事实上，由于房地产市场已经异变，消费者观望继续，成交低迷，开发商普遍性遭遇到资金链吃紧的问题，一些闹“钱慌”的开发商已经开始纷纷卖地或出让股权以求自保。
万科2008年5月14日将其所持有的经营东莞“地王”的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，及其欲转让上海土地传闻，一度引起舆论轩然大波之外，
昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，纷纷退地自保。继“福州地王”退地之后，上海志成企业发展有限公司，承担或将损失达到1.1亿元的土地出让金定金的风险，正式退订其于2007年9月以超出底价3.14亿元250%达11.04亿元拿到的“普陀地王”即普陀长风生态商务区4号东南地块（折合楼板价约1.64万元/平方米）。再起后，在南京，因为拿地的开发商没有按时缴纳土地出让金，南京江宁文华街附近的两幅住宅地块，在离去年11月16日被一家开发商竞价拿到手不到8个月后的7月，已经被国土部门依法收回，开发商可能被没收5490万。
此外，各地目前盛行的房地产开发商抛盘、出让股权风潮，正持续冲击着中国房地产市场。
在6月底，数家房地产企业登陆北京产权交易所、上海联合产权交易所的股权转让名单。一些央企纷纷借道产权交易所拍卖属下房产企业股权。中国华润总公司挂牌5700万元转让所持重庆置尚房地产开发有限公司40%的全部股权。北京华瑞无线通信设备安装有限公司、北京通信服务公司、北京电信投资有限公司和北京电信实业集团四家股东准备转让所持一家中型国有控股企业北京市电信房地产股权。国家发改委宏观经济研究院也拟以仅997.95万元的挂牌价格转让其持有100%股权的中等规模的国有独资公司中国华联房地产开发公司的85%产权。
据上海产权联合交易所挂牌信息显示，位于宝山顾村的新天地荻泾项目将以6.54亿元整体转让，项目中包括18万平方米尚未进入销售渠道的土地以及在建项目。按照6.54亿元转让金额计算，该项目土地的楼板价，相比去年7月跌价1300元，仅为5000元/平方米左右。此外，佳成商厦、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场3个项目在近期先后被整盘叫卖。位于外滩街道183街坊地块项目兴力浦大厦、九江路酒店工程项目、凤阳路601号项目静安豪生大酒店，目前也在向外抛售。
7月1日，深振业发布公告转让特皓、建业公司股权，以获取相应的资金支持解决公司自身资金需求问题。
7月11日，新鸿基地产发布公告称，将2007年底取得的成都“攀成钢”商住发展项目60%股权原价转让给恒基地产和九龙仓。2007年12月17日，新鸿基以约31亿元价格（以底价1200万元/亩成交）取得该幅土地，至今尚未开工，新鸿基已为该项目垫支了约23亿元，现该项目以原价转让。
事实上，在全国各地，还有更多的房地产开发商正在或正准备抛售项目或出让股权。而根据目前房地产形势来看，随着时间的往后推进，还将有更多的开发商抛售项目或出让股权。其最主要原因之一就是，一方面房地产市场已经从卖方市场异变为买方市场，消费者正高度观望，房屋销售变得困难，使得一些开发商的经营成本大增。另一方面，更由于目前的宏观经济形势依然异常严峻，决策层必然出重拳打击通货膨胀，使得房地产金融形势将继续严峻。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，从开发商纷纷抛盘、卖地、退地、出让股权来看，说明不少开发商在纷纷看空、做空市场。而这种来自开发商内部的看空、做空市场，则可能进一步传导至消费者的市场心理上，使得消费者进一步加速观望。
通胀强化金融从紧预期，市场将加速洗牌
7月17日上午10时，国家统计局在2008北京国际新闻中心公布了今年上半年国民经济数据。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超在今年上半年国民经济运行情况新闻发布会上介绍称，今年上半年,中国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨7.9%。其中，城市上涨7.6%，农村上涨8.6%。6月份居民消费价格(CPI)同比上涨7.1%。在新闻发布会上，李晓超说，当前中国面临通货膨胀和就业两个较大问题，这就需要在经济增长与控制物价之间选择一个平衡点。根据目前中国的社会经济实际情况和国际经济形势，摆在决策层面前的首要任务之一，无疑是及时有效地打击通货膨胀。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，决策层可能将主要在财税方面想办法，采取必要的减税、提高出口退税及其他财政性措施等办法，以防止经济下滑，而不会因为防止经济出现可能的下滑而松动金融政策。这就是说，打击通货膨胀仍然是最重要的工作目标之一，从紧的金融政策将继续从紧。而且，为打击通货膨胀，决策层不排除采取不对称式加息等更强硬措施的可能。
因此，下半年，根据目前的房地产实际情势来分析，在继续从紧的货币政策和从严的土地政策下，房市无疑将继续消费者已经形成的一致看跌观望，房地产销售形势依然难以乐观，房地产开发商普遍性遭遇到的资金链吃紧的问题依然难有改观，希望通过加快销售以回笼资金解决资金缺口的压力将加大，房地产洗牌或将加速。
或可预期的是，在从今年下半年开始的一段时间里，一些闹“钱慌”的开发商“大佬”（主要是2008年前大量买地囤地的大中开发商），因过度囤地导致资金链出现问题而可能“瘦身”，或拓展其他产业领域混业经营而“变性”，有些甚至不排除破产的可能。同时，更有一大批开发商小个（主要是资金实力、市场营销实力相对要弱的中小开发商，尤其是一些项目公司），则将因加剧洗牌而被淘汰出局，成片退出房地产开发领域。其中，以项目公司为甚。一大批项目型公司的“字号”，在做完项目之后就“消失”。有的甚至可能项目还没做完，就将被收购项目而“消失”。至于具体到每个城市会有多少数量或有多高的比例，则因不同市场而不同。这是因为，大量的中小开发商主要是区域性的开发商，尚未实现跨区域开发经营。如《广州日报》报道称，在这轮调整中，广州约九成以上的中小开发商可能会被淘汰。
无疑，在房地产开发商群体中，一些大佬可能“瘦身”、“变性”或“破产”，一大批小个被淘汰出局，将可能成为此轮房地产调整中表现得最血腥的场景。表面看，导致这种“血腥”的原因是因为资金链出了问题，而深层原因则是由于房地产市场在政策、市场等因素作用下的发生了异变，由于之前的高房价透支了未来需求和价格空间而导致消费者观望。而即将降临的阶段性供大于求的严酷局势，在资金面继续吃紧的情况下，则将进一步加剧同业之间的残酷竞争，从而加速房地产业的洗牌。
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