“房价是否告别大涨了呢？搞得不敢相信了。去年就说控制、控制，结果呢？越控制（房价）涨得越高，不知是啥意思？”

   06年 １０月２０日，一位新浪网友在网上如是评论。当天，新浪网转发了《中国房地产业已开始告别房价大涨的日子》一文，该网友对此半信半疑。另有网友表示，当前楼市“大涨仍是主题，核心是房价过高”。

 
   “我们小老百姓辛辛苦苦挣点钱，舍不得吃，舍不得穿，为的是买房安居乐业，房价这样狂涨，弄得人心惶惶。”“买房呢？怕房价跌；不买呢﹖又怕涨。”

   “唉——天天想着这事快成精神病了！”新浪网友感言，“还说房奴有病呢！其实我们真想买房居住的人也一样生病了。”

    同一天，来自国家统计局的数据见诸报端：前三季度，我国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．６％，涨幅回落２．４个百分点。其中，９月份房价与去年同期相比上涨５．３％，这一涨幅比８月再降０．２个百分点，实现７月份以来的连续两个月下降。

    虽然这些统计数据来自权威部门，不过，关于房价的涨跌，则各人有不同的感觉与看法。质疑的声音也是此起彼伏。

房价涨跌的数字游戏

    从目前媒体报道和记者掌握的情况来看，９月份我国７０个大中城市房屋销售价格的变动情况，只有笼统的一些统计数据，没有更为具体的各个城市的数据，也没有 以往出现的各个城市房价涨幅排名。尽管如此，人们还是可以从地方统计部门公布的数据和一些零星的报道了解一些城市最新的房价走势。

    北京市统计局发布的数据显示，今年前９个月，北京房价上涨了９．３个百分点；９月，全市商品住宅销售价格比去年同月上涨了１０．３个百分点。不难看出，北京房价仍处两位数快速增长态势。

    据上海证券报报道，在各地落实房地产调控政策的第三季度，深圳的住宅价格继续攀高。目前深圳房价已升至每平方米９３９８元。深圳市国土资源和房产管理局“深房地指数报告”显示，三季度深圳城市综合房价指数为１２５．３１点，比去年三季度上涨１０．１３％。

    由于无法一一展开对各个城市房价走势进行描述，同时部分城市９月份的统计结果尚未对外公布，因此人们还无法对９月份各个主要城市房价做过多的评价。不过，整体来看，房价依然是一片涨势。

    国家发展改革委和国家统计局联合调查表明，今年８月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％。深圳、北京、厦门居涨幅榜前三位，当月房价较去年 同期分别上涨１２．８％、１１．４％和１１．４％；惟一下降的城市只有上海，降幅为２．２％。当月，房价环比上涨较快的城市还包括烟台、大连和长春等。

    来自相同渠道的统计数据显示，今年二季度全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．７％，上涨幅度较高的主要城市包括：深圳１４．４％，大连１１．９％，呼和浩特１１．３％，包头９％，北京８．７％；下降的城市同样只有上海，降幅为２．８％。

   综上，全国房价出现下降的城市截至目前为止只有上海一个城市。既然如此，那么，房价统计数据为什么会让人们感到困惑呢？说到底，是各种各样的房价统计术语和真实性值得怀疑的统计数据，将人们罩在了“云山雾海”之中。

    ９月，广州国土房管局官方网站阳光家缘网成交数据显示，广州房价涨幅已连续两个月出现回落，７月份跟６月份相比，中心城区回落了５．６％，８月份回落了１．４％。

    “虽然房价出现了回落，可我一点也没有感觉到，相反，我倒是觉得房价上涨得很快。”广州市民钟小姐９月在接受记者采访时的一席话就是一个明显的例子。看得出来，钟小姐不太相信身边的一些统计数据。

   事实上，正是诸如“同比”、“环比”、“涨幅回落”、“环比下降”等一些概念的不断出现，如同糖衣炮弹给人们造成了错觉。另外，目前所谓“房价”，指的是 均价。“均价最不可信，但又是最实际的。”广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同一语道破玄机。其实，房价涨幅回落或者环比呈现下降，并不一定等同于房价数值 的下降。

   “地方都非常重视统计工作，过去不怎么重视。据我所知，现在许多地方公布房价统计数据，都需要经党委常委开会讨论。”四川某房地产开发商告诉记者。而在广州，统计数据自相矛盾的现象更是匪夷所思。

    据国家发改委和国家统计局公布统计，今年７月，广州房价同比上涨９％。而根据广州国土房管局公布的统计数据，广州７月房价同比上涨为４２．９％，后者高出前者三倍（见本报９月２０日１６版相关报道）。

谁在逆势抬高房价？

    有媒体报道说，“国六条”等一系列宏观调控政策出台后仍然持续上涨的房价终于引来了“调查风暴”。继建设部前段时间派出８支调查组在全国摸底房地产市场调控反馈情况后，国务院办公厅针对“房价虚高”派出的调查小组国庆前夕也到达过京穗渝等热点城市。

    据悉，１０月１７日，国务院专门召开会议，听取房地产市场调控措施落实情况检查的汇报。中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并做了重要讲话。曾培炎表示，现在房地产市场出现了一些积极变化，但少数城市住房价格上涨仍然过快。

    连女士最近在北京保利金泉广场购买了一套房产。“两三个月前我去那里看过一次，当时感觉价格很高，可是最近去发现每平方米价格已经涨了一千多块！”房价如此暴涨，晚买不如早买好，连女士最后痛下决心与开发商签订了购房合同。

    当前的问题是，在国家遏制房价上涨过快政策频频出台情况下，一些城市房价上涨速度还是不得不令人惊叹。究竟是谁在逆势而动，抬高房价呢？

   前不久，万科以１７．５亿元的天价夺得广州金沙洲地块，很是热闹了一阵子。近日，广州开发区首次招标出让地块——总面积２３５０７１平方米的广州开发区中 心花园ＫＸＣ－Ｐ２与ＫＸＣ－Ｐ３两幅地块，经过两个小时的激烈角逐，最终花落保利地产，而其地价也再创广州住宅楼面地价新高，成为名副其实的广州新“地 王”，楼面地价达４４６７元／平方米。

    “大概是在两年前，金沙洲一带的土地价格每平方米只有１０００元左右。”韩世同说，仅仅两年的时间，金沙洲一带的土地价格就已突破４０００元。韩世同介绍 说，如今，在与金沙洲仅一江之隔的南海市，楼面地价也仅为１０００／平方米。韩对广州地价和房价的上涨势头均十分担忧。

    谈到抬高房价，人们首先会想到开发商。因为目前房价不属政府价格管制之列，基本是由开发商说了算。此前就曾有业内人士将房价的失控、楼市调控难，总结为著名的“房地产要挟了中国经济”。

  “以手机为例，以前我用的第一个手机２万多元，现在换了好几个都没有超出２０００的。供大于求，价格自然就会出现下降。”一位房地产开发商在接受记者采访时，显然不认同开发商抬价的观点。
 
  “有人认为垄断是房价居高不下的一个因素。我认为这也是一种错误的观点，就拿国内实力较强的万科、富力、恒大来说，他们有能力垄断市场吗？行业排头兵万科 的市场占有率目前也只有１％，垄断市场，王石不行，别人更不行。说到房价上涨，就以万科拿到金沙洲地块而论，仅楼面价就４０００多，你说房价能不上去 吗？！”

    过去曾有过“开发商联合扛价”、“开发商和政府官员形成利益同盟”之说；也曾有地方官员声称“要敢于拉动房价”。但从记者接触到的开发商来看，他们似乎都觉得自己很冤。

   也许有人会认为，楼市现状完全是供求关系使然，而这一点也遭到了很多人的反对，并被称之为“庸俗的供求关系”理论。可是，除了开发商，又会是谁在极力抬高房价呢？

最近一段时间，市场几乎众口一词地认为人民币升值将导致银行股和地产股大幅升值，因而对银行股和地产股大肆炒作。若不是央行提高存款准备金率以加大流动性的调控力度和国税总局出台清算土地增值税的规定，银行股和地产股的炒作还不知要到何时才能结束。然而，笔者一直未搞明白人民币升值是怎么导致银行股和地产股大幅升值的，尤其令人失望的是笔者始终没有看到任何令人信服的合理推理。

　　从短期看，在人民币升值的大背景下，由于进口所需支付的外汇数量下降和出口由于以前的合同还在执行中等原因，将导致国家外汇储备比以前增长得更快，经济活动增加，人们的收入也随之增加，银行的坏账下降，因此，人民币升值在短期内对银行股和地产股的影响是正面的、积极的。

　　而从长期来看，结果则大不相同。大家都知道，人民币升值将使我国国内的产品价格在转换为外币标价后价格提高，它直接降低了我国产品在国际上的竞争力，其必然导致出口下降，国内的经济活动也会随之收缩，其结果必然是人们收入减少，银行坏账会增加，银行股和地产股的价值将会大打折扣。所以，人民币升值对银行股和地产股的长期影响将是负面的、消极的。

　　这就是倒过来的有名的“J”效应。

　　另外，出口下降在我国还有以下几个诱因，一是我国对美国的贸易顺差过大，出口再不降下来将使两国贸易摩擦升级，甚至导致贸易战；二是由于我国出口增长过快导致外汇储备增加过猛，在强制结售汇的制度下，央行被迫的资金投放也加快，流动性泛滥现象突出，央行在不同场合就多次表示，不希望外汇储备增加太快，意思也就是说出口不要增加太快，言下之意，要采取遏制出口的措施，人民币不断升值就是措施之一；三是我国经济发展模式从出口主导型经济向内需主导型经济转变的大政方针已定，今后一段时期，鼓励内需抑制出口将是必然选择。

　　如果是站在国外投资者的角度，人民币升值对财务报表的影响也不容忽视。由于银行和地产公司的资产、负债、收入和成本绝大部分以人民币计价，当财务报表在人民币升值的前提下转换成外币计价的财务报表时，会产生大量外汇汇兑收益，它将直接反映在每股收益和每股净资产的增加上，它直接对冲了人民币升值对银行和地产公司的不利影响，最终结果是正面还是负面一时还难以判断。再考虑到国外证券分析师一般会把外汇汇兑收益一类不常发生的事项排除在损益分析之外，因此，即使人民币升值能给银行和地产公司带来收益，国外的投资者一般也不会调高这类公司的估值。

　　上述分析可以看出，人民币升值可以使拥有大量人民币资产的银行股和地产股升值，这个结论对于国外的投资者而言也许是对的，但绝不是被看重的。而对于国内投资者而言，人民币升值对于银行股和地产股短期内也许有些正面影响，但从长期来看，则有百害而无一利。