如何选择房产中介公司
作者:农夫山泉 日期:2007-7-25 02:32:54
1、 知名度
正面的知名度的多寡无疑代表了品牌的高低，在购买二手房挑选中介之前，当多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况，看其是否属于上海市房地产行业协会、上海市国土资源局和房屋管理局认证的“放心中介”。
2、 直营还是加盟
直营的中介公司一般实力都比较雄厚，也比较注意自身的品牌形象，内部的管理体系也比较完善，相对来说损害客户利益的机率也相对较小，而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜，但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱，由于市场行情和宏观调控的影响，很多加盟店随时都有关门大吉的可能，选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。
3、 广告投放量
广告投放量的多寡无疑也是衡量中介公司实力的标准之一，以正常的宣传方式展示自身品牌及房源信息，包括电视广告、报纸广告及络广告，而不是塞进小区信箱和门缝的宣传单。
4、 是否有自己的网站
一般能拥有自己网站的中介公司，都比较注重自己的公司形象。
5、 口碑
应去权威的媒体查看关于此中介公司的负面报道，以及此中介公司对于此报道所持的相应态度，以此来判断此中介公司是否是一家值得信赖的公司。
6、 查看营业执照及经纪机构资质证书
申办房产中介公司需要符合众多条件，一定要查看该中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，看其是否具备从事经纪业务的资格，为以后不具备此资格的“假中介”逃避责任消除隐患。
7、 注册资金
选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易过程中的安全和保障，但目前很多小房产公司的注册资金仅为500000以下人民币，而绝大部分单套交易的二手房房款都大于注册资金，一旦发生房产中介卷款私逃的行为，客户的权益很难得到保障。
8、 所签订的居间协议是否经过工商局备案
由于二手房交易中有很多专业术语和行规惯例，而国家并未强制要求中介公司使用法定文本，允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。而对于格式的使用要求，应在其使用所在区域的工商局进行备案，在备案时工商局会对相关条款进行审核，经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款（如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等），最好是让律师或信得过的资深房地产经纪人帮忙把关。
9、操作流程
小的中介公司一般都是由业务员全程处理所有事宜，还美其名曰为全程陪同，其实是为了降低人力成本。品牌中介公司则分工明细，将前期交易与后期后续服务分开，由房地产经纪人从事前期的开发、带看、收意向、送定等工作，另外在设立签约、贷款、过户、领证、交房等组成的专业的交易管理部门负责后续服务，这样即有利于资源的优化，又可以确保交易的安全性。
10、房款是否过中介公司帐户
在二手房交易中，很多客户往往认为是我跟房东买房子，所以房款理所当然的要交给房东，但二手房的特殊交易模式使其这样做暗藏着极大的风险（具体参见《二手房买卖详细流程及风险提示》），因此在平时的二手房交易中房款是通过中介公司的帐户来控制风险的，在此中介公司担当了安全保护者的角色，但中介公司除了赚取这段时间的利息之外，还有不法中介公司动用客户的房款用于自身的资金周转，甚至卷款而逃。因此，在二手房交易中房款最好是不要通过中介公司的帐户，而选择银行或公证处进行资金监管，这样更安全更有保障得多。
11、收取的钱款是否开具正规的发票
在二手房交易中，除了房款是可以不通过中介公司的之外，还有两笔款项是要通过中介公司的，一是意向金，二是佣金，而无论是那一笔款项，都要求中介公司开具盖有公司财务专用章的收据或正规发票，如果条件允许，最好选择划账或刷POS机，尽量减少直接的现金支付。
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上海楼市之7月的第一个星期
作者:农夫山泉 日期:2007-7-18 03:01:46
7月的第一个星期，商品房供应量明显增加了，成交量却大幅收缩了，商品住宅成交均价下跌了，人们看不懂了，怎么价格跌了还不抓紧买？难道是前段时间股市太热，人们把钱都砸进去了？
“7月7日，上海奥林匹克花园三期‘绿韵风华’火爆开盘，一天销售80%，连续签约18小时”的消息给上周微寒的楼市带来了温暖的阳光，想起6月17日开盘的万科花园小城一天热销200多套，人们不难联想到：大家都在翘首企盼下半年集中上市的90/70项目！
如果看一眼上周成交量前十位的区域分布，再傻的人也会明白为什么商品住宅成交均价下跌了？因为前十位中有一半是郊区，其余也都是房价相对较低的中外环之间的区域。
由此，人们应该能理解为什么会出现“上海房价微涨0.6%”的令人咋舌的消息了，涨多少都不奇怪，关键是“计算方法”！
被日长夜大的房价逼得通宵排队抢着买房的人们，突然冷静下来了！国家为抑制房价不惜使用“鸡尾酒疗法”，调控政策频频出台又朝令夕改，人们眼都看花了头也晕了，开始“以静制动”，以不变应万变乃功夫之上乘！
小户型越来越受追捧使郊区的房子也成为“香饽饽”，究竟是爱屋及乌还是市区的房价真的让人吃不消？
小户型集中上市真的能解人们的“燃眉之急”吗？大家有没有看到奥林匹克花园的销售价格已经近万了，闵行的好世鹿鸣苑已经达到14000了，掐指一算，总价并不低啊！
大户型比例的急剧下降会带来什么结果呢？物以稀为贵，大户型价格上涨几乎是毫无悬念的！
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看到没,实力证明一切
作者:农夫山泉 日期:2007-7-3 10:20:45
人生的十二种财富
作者:农夫山泉 日期:2007-7-3 10:16:04
世上，每一个人一生都会拥有多种财富，这些财富没有贫贱之分，只要好好把握，它将永远伴随你。
一、积极的精神态度：所有的财富，都始于一种内心状态，内心乃个人能完全控制的惟一的东西。就将积极的精神态度置于人生十二大财富之首。
二、良好的体格：良好的体格始于一种“健康意识”，保持正常积极的精神态度和适度的体育锻炼是避免疾病的最佳途径。
三、人际关系的和谐：个人首要的责任是建立“内在”的和谐。只要保持内心平静，你就会很容易地与别人建立和谐的人际关系。真诚地对待别人的人一定会最后得益的。
四、脱离恐惧：七种基本恐惧是贫穷、批评、疾病和身体痛苦，失去爱、失去自己、年老、死亡，被恐惧所奴役的人不会是真正富裕、自由的人。
五、未来成功的希望：希望乃人的内心最佳状态的先驱，是人的一种最深沉快乐的基础。
六、信念的容量：信念是一种力量，它将思想的普通能量转换成它们精神上的等价物。信念还是将无限智慧改造为适合个人之用的惟一途径。
七、与人分享自己的幸福的愿望：那些没有掌握与别人分享自己幸福这门艺术的人就没有寻找到幸福的门径。
八、热爱自己的工作：没有一个人能够比这样的人更富有，他找到了一份自己热爱的工作并致力去完成它。
九、对所有的事物有开放的内心：只有那些保持内心开放态度的人才是真正有教养的人。他们永远处在接受教育、获取知识的状态，从而使他们拥有自己的内心并导向成功的目标。
十、严于自律：不能成为自己本身之主人者，将永远成不了他周围任何事物的主人。自律是完全拥有自己的内心并将其导向他所希望的目标的惟一正确的途径。
十一、理解人的能力：能理解别人首先必须理解自己，因为促使你自己做出多项行动的动机，大多也是促使别人做出同类行动的动机。对人的理解是所有友谊的基础，是人与人之间和谐与合作的基础，理解自己会使你走上较好理解别人之路。
十二、经济保障(金钱)：最后一个，但并非重要的人生财富就是金钱。它是由一个人所提供给别人的服务换来的。前面十一大财富只要人们想拥有，就一定能够拥有，并且会很容易地将人生第十二大财富---金钱吸收过来。
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中国大型国有企业的弊病分析
作者:农夫山泉 日期:2007-7-3 10:14:04
首先没有业务素质，企业领导大多是政府官员，对企业发展的根基，业务流程，生产流程，技术流程都没有理解透彻，造成或者一味扩大生产，赚取政治资本，以积累往上爬的资本；或者不主动参与建设企业，不求上进，抱着不求有功，但求无过的心理，使企业慢慢走上死路。典型的例子是：山西春笋电视机厂是新中国成立以来的首批电视机生产企业，获得日本三洋公司的技术援助，在八十年代曾创造了年销售额10亿元人民币的辉煌成绩，成为当时中国首屈一指的电子制造企业，是当时第一个矗立起霓虹灯广告牌的中国企业。然而，企业内部的官僚主义却开始日益盛行，高层不是在想如何研发核心技术，开发新一代显象管技术，推出新产品，而是陷入争权夺利，尔虞我诈的政治漩涡当中。这样仅仅到了90年代初，富有创业精神的曾经默默无闻的军工企业四川长虹依靠技术基础上发动的价格战一举占领了中国电视机市场的半壁江山，而此时的春笋由于积压太多老型号的电视机卖不出去，又没有先进技术生产电视机投放市场而濒临倒闭……
其次，没有战略家素质，目光短浅，喜欢蝇头小利，甚至不惜牺牲原则为代价。典型的例子有中国一汽旗下的红旗汽车。红旗汽车是中国第一个轿车品牌，它身份的辉煌历史不需我再来赘述，作为一款高档汽车品牌，以纯手工打造的汽车部件，辉煌的历史经历，共和国的骄傲这些资本，完全可以利用起来创造堪比世界劳斯莱斯、林肯等的顶级汽车品牌。可是当时的一汽领导并没有意识到这一点，它为了扩大生产效益，一方面事实上停止了对红旗轿车设计制造技术的自主研发，转而以开始了所谓“市场换技术”的做法，与某国外汽车合作，红旗做的不过是把自己的商标贴到人家的汽车上，最后推出几乎是该品牌某款车型翻版的所谓红旗汽车。到了后来，红旗竟然堕落到开始做起了微型面包车这一毫无品牌效应的车型上。至此，红旗从神坛跌了下来，它不再是人们仰慕而崇敬的汽车品牌，而是一个只能靠贴牌为生的三流汽车品牌。
综上所述，企业家是企业的灵魂，他的一举一动，他的战略眼光，他的人文修养都无时无刻不在影响这一个企业的内在文化。企业可以忍受技术上的错误，但不能承受战略上的失误。
二，企业不知企业目标
企业的目标是赚钱，这本无可厚非，可是，国内企业几乎把这个目标提升到了变态的程度。
说白了这是体制问题，在计划经济年代，国家交给企业生产任务，企业照做就是了。如今，国家已不对企业的生产作出过多的限制，盈收都要自己负责，但产权和利润归国家。中国企业在谈到企业目标的时候都要说，我们的产量要达到什么目标，市场占有率要有多少等等技术上的问题。但最根本的，没有企业要说，企业的目标是要为广大人民群众生产开发出性能更好，更实用的产品。在欧洲，在日本，在美国我们听到大都是这样一种声音：“我们企业创立的初衷就是为大众提供更好更廉价的产品，我们为此而奋斗。”毋庸讳言，我们的企业动机“不良”！为赚钱而赚钱，你永远只能在肤浅的层面上苦苦挣扎，而理解大众消费心理，努力为大众提供良好产品的企业才能得到消费者的尊重，才能得到市场的青睐！
中国厂商对国外厂商亦步亦趋，学习管理经验，学习制造技术，但却没有学会对消费者的尊重，层出不穷的假货，质量低下，以次充好的行为根本不是什么偶然事件，这完全是藐视消费者的行为。因为他们关心的仅仅是赚钱，而不是其他。
三, 政府盲目的政策限制企业的发展
新中国成立之时，中国就造出了汽车，如今五十年过去了，日本人的车跑遍了全世界，韩国也有响当当的汽车品牌，而作为泱泱大国的中国现在仍旧没有为之骄傲的汽车品牌。以前的国营汽车大厂如一汽，上汽等企业到现在仍处于引进外资，引进技术，中外合资的僵化模式中。虽然这种方式给中国汽车业带来了表象上的繁荣，可事实上这种政策导致了如今本土品牌万马齐喑的悲哀局面。
好在天无绝人之路，奇瑞，华晨，吉利等一批汽车企业终于在政府的“封杀”下勇敢地闯了出来。他们作出了让一汽这些老先辈为之汗颜的成绩。但是，他们创立之时是何等的艰难，这种艰难不是来自市场竞争的白热化，不是来自技术的高不可攀，也不是来自资金不足，可悲的是这种困难恰恰是来自政府的政策！例如吉利汽车的缔造者李书福为领国家颁发的乘用车制造许可证是何其的艰难，李书福曾说：“请允许民营企业大胆尝试，允许民营企业作轿车梦，几十亿的投资我们不要国家一分钱，不向银行贷一分钱，一切代价民营企业自负，不要国家承担风险，请国家给我们一次失败的机会吧！”从这句话可以看出，领导机关中个别鼠目寸光的人对民营创新企业持有非常大的成见的！
中国工业基础，人力资源，资金来源，市场都比韩国要好的多，为什么韩国能有现代，大宇，起亚（起亚现成为现代的子品牌）这样的汽车巨头而中国却没有？想起中国某位汽车高官说过一句话：“设计开发一辆新型汽车，得投入几百亿的资金，研制好几年！不如直接引进国外技术！”。于是，在这种领导思想的指示下，中国国有汽车企业都投靠了洋人！再借用李书福说过的一句话：“傍外商，无异于吸食鸦片！自己没有核心技术，永远只有依靠别人！”
四，产权不明，责任无法清楚的划分，既得利益无法清楚的分配
一个企业经营的好，被认为是企业家的功劳，如果倒闭，责任该谁负，反正，迄今为止没有几位厂领导负过这个责任，还美其名曰：“就当交了一次学费！”说这话的人，说好听的的是没有责任心的人，说不好听的完全是民族败类，他们根本不把国家、人民的财产当一回事，不把自己肩负的责任放在眼里，这种人不是败类是什么？
当然，客观的说，企业有成立的就有倒闭的，有一定的客观原因在里面，不过，一个企业的倒闭，不能都归咎于客观原因。民企倒闭，企业所有人几乎倾家荡产，国企倒闭，相关责任人非但没有得到相应处置反而“跳槽”到另一家企业机关，继续他的昏君领导。产权关系不明晰，所有权、经营权、处置权等权能界定欠合理；法人治理结构不合理，缺乏制约机制，内部人控制问题严重，要想改变这种状况，只有通过企业上市，融入国内乃至全球资本市场才能得以改善。
有人形容中国企业的领导三拍搞垮企业：拍脑袋决策，拍大腿后悔，拍屁股走人！中国国有企业的弊病既有制度上的，体制上的更有文化上的腐朽气息，如果不改革，不注入新鲜血液，中国国企将无法跳出这个无底黑洞。
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世界真是好人多...
作者:农夫山泉 日期:2007-7-3 10:13:02
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单车利润揭密－谁最该降价？
作者:农夫山泉 日期:2007-7-3 10:12:21
近日在新浪汽车看了篇关于哪款车最该降价的文章，颇有感触。无可否认，产品是否要降价由市场来决定，但是否能降价，或者说能降多少，更大程度上是由其利润水平来决定。目前一些合资新车上市定价过高，引来消费者一片骂声，就是因为车型刚引进生产，国产化率不高，进口件较多，成本降不下来；如果厂家能快速提高国产化率，自然顺应市场的需求，降低售价，争取销量。典型者如雅绅特和RIO千里马。
所以说，成本决定利润，而利润空间则决定降价能力。笔者大概整理了2006年各大汽车企业公布的利润状况，看看各厂家的单车利润，看看谁最有能力降价，或者站在消费者的角度来说，谁是最该降价让利的？
广州本田－雅阁
虽然广州本田的总体利润还是最高的，但单车利润与广州丰田有很大的差距，这与广丰目前只卖凯美瑞一款中高档车型有很大的关系。雅阁受凯美瑞的影响很大，但可以看到广本的单车利润比05年没有多大的下滑，主要是由于雅阁的指导价保持坚挺，终端售价虽然大幅下滑，却是由商家“放血”承担。
从广本接近2万元的单车利润分配来看，飞度和思迪处于低位，雅阁和奥德赛处于高位，从这些车型的年销量比例来看，雅阁的单车利润至少在3万－4万的区间，甚至更高。显然，目前商家终端3万元的让利幅度已经开始触底了，如果商家能靠完成销售任务的返利保证利润，广州本田没必要再调整指导价，但前提是终端销量要有保证。
广州丰田－凯美瑞
凯美瑞的单车利润达到了4万多块，凯美瑞的定价不但对市场造成了冲击，还保证了自身的利润，主要得益于丰田在中国日渐完善的配套体系，凯美瑞在下线一刻的国产化程度已经相当高，如发动机的众多零件都实现了国产化的配套。另外，凯美瑞高单车利润与其高端车型销量比例较高有关，凯美瑞各车型的销量中，2.4L豪华版的份额达到了79.7％，而低配车型只占20.3％。
如果不加价也属于降价的话，大家可以要求凯美瑞降价，目前凯美瑞的加价情况已经有所缓和，得益于市场的竞争，08款雅阁上市后，情况可能会更好。
上海通用－新景程
上海通用06年的销量是增长了，但单车利润却有23.6％的下滑，可以看到，多品牌战略给通用带来了销量增长，但也增加了研发、营销等层面的成本。
由于车型众多，没法判断各子品牌车型的单车利润，乐骋、乐风和凯越分别在年初和3月份调整指导价，可见之前商家的让利幅度已经触底，厂家才开始调整给商家予利润空间。上海通用今年重任在于利润，而不是销量，新景程和林荫大道等新车上市就是保利润而来的，从新景程的定价可见，厂家是在牺牲销量保利润。
长安福特－福克斯、马自达3
长安福特单车利润在06年达到了上万元的水平，主要得益于福克斯的热销，由于今年福克斯的指导价未调过，而且近期的销量还出现了攀升势头，在加上马自达3的复产，相信长安福特目前的单车利润水平比06年还高。福克斯现在商家的优惠基本在1万－1.5万的幅度，从其单车利润水平来看，还未触底，马自达3的优惠更小，再加上近期速腾降价，卡罗拉和明锐上市，如果大家有降价期待的话，福克斯和马自达3是不错的目标。
一汽丰田－锐志
没有人怀疑丰田盈利能力，但7千多块的单车利润显然与丰田的身份不符。成本控制应该不是丰田的问题，问题是出在销量，厂家不乏高端车型，如锐志和皇冠，锐志的销量一直不尽人意，单靠皇冠显然不够。更重要的是，中级车型方面的市场份额过低，所以一汽丰田今年重拳出击中级轿车市场，推出卡罗拉和低价老花冠。
利润来自高端车型，所以锐志的表现很重要，目前不到3千辆的月均水平显然不能满足厂家的要求。雅阁都已经有那么大幅度的优惠了，锐志应该是有必要，也有能力作出让利。
大众－帕萨特领驭
得益于近年在中国的“降本增效”的策略，大众2006年的单车利润有很大幅度的提升，上海大众上升194.79％，一汽大众上升了648.46％。可见，大众已经开始放低姿态，从成本入手，今年3月份的主动降价，还有迈腾据闻也会低价入市，一直高价的大众车型，现在应该是消费市场最值得期待的。随着大众一系列控制成本的措施实现，大众车型的利润空间将继续加大，降价的能力也随之增强。
迈腾的上市会影响帕萨特领域的售价，因为领驭与凯美瑞之间的空间很狭窄，迈腾要挤进去，领域会很难受，避免不了要降价让出价格空间。从上海大众的单车利润来看，帕萨特降1万的幅度应该可以做到。
北京现代－伊兰特
北京现代的单车利润在06年有较大幅度的下滑，去年频繁的价格战对售价造成混乱，进而影响厂家的利润。上半年北现以牺牲销量为代价，稳定价格，统一售价，保证利润。下半年厂家如果不降价的话，守不住销量，估计今后会以商家促销的方式居多。
吉利、奇瑞
从单车利润的提升幅度来看，自主品牌走高端初见成效。自由舰为吉利带来了利润的增收，奇瑞有A5。包括自主品牌目前在积极走高端，但依然不会放弃对销量的追求，市场份额是自主品牌的生存空间，所以，寻找市场和利润的均衡点对自主品牌来说尤为重要。今年A5积极降价抢夺市场，远景重新上市前再调指导价，都是反映寻找均衡点的问题。
天津一汽
天津一汽的单车利润是负数，处于亏损状态，可见夏利是低价倾销，换取售后利润。威乐降价后销量有所的上升，威志推出后也有较佳的表现，今年厂家的单车利润应该会有提升。
在竞争越来越充分的中国汽车市场里，价格将成为各品牌争夺市场的利器，而利润空间决定了降价能力，决定了应对市场变化的灵活性。由于出色的成本控制经验，日系车的利润空间是最大的，站在消费者的角度，它最应该降价，但品牌力和营销技巧可以保证它的利润。谁该降价和谁要降价还是有很大的区别的。
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今日感慨：诉说的对象
作者:农夫山泉 日期:2007-6-28 02:25:59
当人们不再有对象去诉说，个人的关系只能自己来消解，而缺乏适度的社会场景与他人介入，那么问题的解决方案的选择性就有可能大幅减少，极端的处理方式或者独自抑制模式就有可能上升为主流，因此我以此来理解为何会有更多的抑郁症或者人际关系闹崩激化现象，即使在情感关系中，情感周期减短与离婚率上升也难以避免。
我曾经有一个哈佛学友，结婚后曾经给我讲到他们小夫妻之间矛盾日益加剧，有时不想恶化但两人直接之间无法言说，我建议他们两个发展更多共享的朋友，从而使得大家有共同诉说同时可以一起受劝的对象，效果似乎不错。我常建议年轻朋友发展良师益友，其效用不只点拨发展道路，实际上也有作点拨人生道路之用。那些有诉说对象的人真是有福了。
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特别国债可能向市场发行！！！
作者:农夫山泉 日期:2007-6-28 02:25:31
不管这个利空最后有多空，3月6日本博客的《成立外汇投资公司等于10次提高存款准备金率》中的“等于10次提高存款准备金率”一句话，成了近日大家报导特别国债所做的“规范标题”，窃喜三分啊。
财政部发行特别国债应是向市场发行，因为财政部长说“可从货币市场回笼货币”。余下的问题只是，是一次性，还是多次，显然，肯定是多次性。因为一次性将把市场的流动性收缩到断流。不仅是多次，每次还会有相应的对站。
在市场流动性面临短期拐点时，发行特别国债对金融市场的冲击将是巨大的。
除了回笼16000亿人民币外，还有一个重要方面：即建立了一种新的机制，在新的机制框架下，收购1美元的外汇储备不再需要投放7.6元人民币，比如今后只需要投放6元人民币，外汇储备增加对应的人民币投放明显减小，使得流动性增加的速度下降。
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