买房并非不可还价 教你杀价的12招技巧
作者:名花儿有主 日期:2007-7-24 02:46:17
1、隐藏对所看房屋的喜爱程度，再有好感也不要轻易流露，越是漫不经心房东就越心虚自己挂的房屋价格是不是合理，方便后面的杀价。
2、言谈中对房东透露已看中其他房屋被已准备付定金，但也很喜欢此套房屋，流露出左右为难的样子窥探房东的卖房诚意度，如果是很诚意出售势必强力推荐自己的房屋，这时就可以慢慢杀价了，切记表演一定要逼真要在一定的范围内杀价，把握好度不要太过火，否则会适得其反。
3、告知房东已经付了其他房子的定金50000元，如果违约不买的话房东会把定金没收，但自己确实很喜欢你这套房屋，看能否便宜点补偿已付但将被房东没收的定金。
4、告知很喜欢此房屋，但要等自己的房子还出售后才能买，要求付款时间推后，一般的房东都不会同意，这时就退一步说要贷款或垫资但都需要额外的费用，商榷能否共同分摊，其目的也是为了降低房价。
5、列出房屋的众多缺点但又要表露出比较喜欢的状态而犹豫不定，逼房东自动降价。但列出房屋的缺点时一定要向房东流露出自己对此套房屋很感兴趣，不然房东会认为你没有诚意而断了回旋余地。房屋缺点概括：交通不方便、交通方便但太吵、周边配套设施不全、周边配套设施全但太杂乱、物业管理比较差、物业管理好但管理费太高居住成本高、楼层低蚊虫多采光差、楼层高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西晒严重、朝南虽好但有可能看不到景观、毛坯房自己装修很麻烦、装修房又不喜欢他的风格装修时还要花钱敲掉等
6、告知自己真的很满意，但家人、老公和老婆不是很满意，希望价格便宜点可以说服他们，最好现场打电话跟家人商议争吵上演一场苦肉计，越逼真效果越好杀的价格也越理想。
7、告知自己可以一次性付款而缩短交易周期，但自己又不太想把一大笔资金变成死钱，除非有便宜的价格，这对急需资金周转的房东最为生效。
8、想法知道房东的电话，让自己的家人扮成中介公司业务人员推荐他楼下或楼上的房子给他问他买不买，但是价格一定要比他在卖的房屋的便宜，其目的是让他知道产品的有竞争性，塑造竞争对手。
9、擅用手机。在杀价的过程中你的手机响了，有其他中介公司业务员给你推荐一套跟此套房屋相同小区，面积、楼层相仿但价格便宜得多的房屋，在通话中表示立即就可以定，此时如果房东愿意挽留或者着急表示有杀价的空间。
10、擅用房产广告。事实胜于雄辩，用数据说话。极力找到看中的房屋在市场上的广告价格，一般来说房产中介公司在媒体上广告价格都比房东的挂牌价低，用此打击房东告知整个市场上都以这个价格在出售他的房屋，以此摧毁房东的最后心理防线达到杀价的目的。
11、随身带着50000元现金，说只要价格便宜到自己的心理价位就立即付定金，这是杀手锏，房东都是见钱眼开不见兔子不撒鹰。
12、如果实在杀不下来，不要留恋与不舍，立即拔腿就走，让房东担心失去你怎么一个诚意的客户而立即让价，这叫欲擒故纵。
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“碧桂园模式”还能走多远
作者:名花儿有主 日期:2007-7-17 05:30:32
所谓“碧桂园模式”，特指上市以前碧桂园的房地产开发模式，同时，也是前些年很多民营房企比较拿手的一种经营模式。这一模式存在于全国很多地区，尤其是在房地产市场化启动较早的广东，富力、合生珠江系、雅居乐、恒大等知名地产商都属此道，只不过没有碧桂园的更具代表性罢了。
碧桂园模式可简要地归结为四个特征。一是民营性质，老板多是草莽英雄，形成家族企业，如碧桂园的掌门人杨国强搞建筑出身，其二女杨惠妍现持有59.5%的公司股本；二是偏安一隅，与地方政府有密切关系，经营多年，深耕细作，最终成为地区性地产巨头，如碧桂园于1992年发家于顺德，项目集中于广东；三是“一条龙”式开发，包揽房地产价值链的很多环节，如碧桂园从拿地、规划、设计、施工到装饰、物业管理都由自己搞定；四是低价拿地，圈地甚多，喜欢大盘开发，如碧桂园许多项目的购地成本仅占售楼价的10%以下，项目占地动辄几千亩。
应该说，是1990年代以来中国特有的政治、经济、产业环境，造就了碧桂园模式，这一模式跟所谓的“香港模式”有颇多相似之处。问题的关键在于，自2003年以来持续的宏观调控，使房地产行业的许多“基因”突变，旧的体制和机制在风雨激荡中趋于式微，中国房地产业不可避免地步入转型期。土地实行招拍挂、住宅产业向中低收入阶层倾斜、银行信贷不断紧缩、投资和投机需求受到抑制、外资入市受到限制、市场竞争空前激烈。虽然碧桂园这样的企业也在与时俱进，不断完善自身，但不可否认的是，他们以前赖以造富的许多利好一个又一个地远去。
为了使行文更有针对性，笔者接下来紧紧围绕碧桂园模式的四个特征，一一加以分析和论述。首先，民营性质与家族企业，对于企业的可持续发展并非太大的障碍，中国房地产业的市场化趋势不会改变，而且国外许多家族制企业一样能够成为“百年老店”。唯一需要改善的是随着企业规模的扩大，尤其是上市成为公众公司之后，须考虑引进职业经理人制度。“老子英雄，儿子不一定是好汉”，即使精明能干如李嘉诚，仍要聘请霍建宁做和记黄埔的总经理，同时也成就了霍建宁香港“打工皇帝”的美名。另外，可以算做利空的一个政策是，国家正有意把房地产行业的某些资源向国有企业集中，如跟住宅保障有关的政策性住宅项目。
其次，与地方政府多年结成的紧密或者暧昧关系，将越来越难于维系。前些年，由于土地“县官不如现管”地控制在地方政府手中，甚至是镇和村一级的基层政府手里，民营企业经过公关从中低价获地甚多；另一方面，地方政府或多或少地有些地方保护主义。但是，近两年宏观调控的一个重点是整治土地违规及官商勾结，一大批官员在土地反腐风暴中纷纷落马。“地头蛇”的好日子一去不归。从企业对外拓展角度分析，目前大型民营房企，尤其是上市之后的房企，必然要全国范围地扩张，在人生地不熟的外地，原有的老家政府关系一概失效，只能通过公开市场拿地开发。即便是在“根据地”，由于越来越多的优势企业进入，这些民营企业以前在本地市场的绝对优势正被侵蚀，在万科、中海这些先进企业面前，他们往往处于下风。
再次，“一龙条”开发模式面临考验。很多环节都自己做的好处是，既能有效控制开发进程和质量，又能在多个环节获利；但其弊端也很明显，一家企业不可能在一个产业链的每个环节都具有相对优势，而且过于多元化经营加大了企业管理难度，增加了运营成本，抗风险能力下降。说白了，这是“自给自足的小农意识”在作崇，完全与社会化、专业化的现代生产方式背道而驰。作为中国房地产标竿的企业万科只专注于住宅开发，而且集中资源在产品研发、工业化生产、物业管理等少数几个环节形成核心竞争力，这点值得许多房企学习和借鉴。那么，为什么很多“一条龙”式的企业过去曾经很辉煌？很重要的一个因素，是它们曾经多数项目都集中于一个区域，从而使各个环节的业务实现相对的集约化、规模化经营。但随着这些企业的向外拓展，在单个城市开发量有限的情况下，都配设建筑公司、材料公司、装修公司等，则其分公司的经济效益很难保证。
最后，低价拿地与大盘运作的前景不容乐观。2004年土地出让实行招拍挂之后，全国各地的地价都在涨，以前靠打通政府关节而低价拿地机会越来越少。目前仍能以较低价格获取的土地，几乎都是大盘，而且多数位置偏远，打着造镇造城的旗号进行大规模开发，很多都是地方政府出于促进城市建设（如新区开发）的目的，以优惠的地价吸引本地或外地大型开发商投资。但是，地方政府可以自主运作的空间越来越小，经营城市的理念不仅正被舆论谴责，而且也受到中央的质疑，“禁止大幅土地出让”已明确写进国土资源部的相关文件中。如果少了低价拿地和大盘开发这两个“撒手锏”，这些民营企业也就没有多少竞争力可言。
其实，“碧桂园们”也在反思、也在改变、也在进步，向外资转让股权和成功IPO已经证明了这一点。然而，必然明白这将不是一点点的修缮，而是要全面革新；否则，圈了大笔钱后，必然要快速扩张，此时模式不变，跳得越高，摔得越重。
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究竟交多少怎么交？ 二手房买卖缴纳税款全攻略
作者:名花儿有主 日期:2007-6-27 07:50:45
据悉，北京二手房交易须缴纳六税种：个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
一、卖房人要交的税为5种 2种需买方缴纳
营业税税率为5%，不足5年的住房要全额缴税，超过5年(含5年)的非普通住房按售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴税。
个人所得税税率为20%，以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个税。卖房人也可以通过核定征税的方式缴纳个人所得税，核定征收率暂按住房转让收入的1%执行。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税......
二、新增的二手房土地增值税究竟交多少怎么交？
对于新近增收的土地增值税，大家还有许多不清楚的地方，其实二手房土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30％、40％、50％和60％。卖房人也可以选择核定征收的方式，按转让二手房交易价格全额的1％征收率缴纳土地增值税。居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。也就是说主要有以下五种情况：
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%；
5、既无购房发票证明，又无房屋评估报告，按转让交易价格全额1%征收
三、避税真的划算吗？
在某些不良房屋中介机构的怂恿下，不少买卖二手房的人耍尽花样逃避二手房交易税收，但是这些花招中哪些真的“合算”呢？
花招一：利用公证先卖后过户
不少业主找到买家后，选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。到公证部门办理交易公证手续所需花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。
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二手房展凸现市场态势
作者:名花儿有主 日期:2007-6-27 07:48:18
1、“四大家族”形成行业寡头：
本次展会参展的房地产中介企业虽然只有5家，但是目前北京存量房市场所谓的“四大家族”悉数聚齐：链家、我爱我家、21世纪不动产（安信瑞德）以及中大恒基，几乎包揽了整个展厅，上前经纪人聚齐会场。
不难看出四家经纪公司在口碑营造和市场宣传上的角力，房展会成了四家企业的展示舞台，无论是人员数量、布展规模以及宣传手段方面都是一些中小经纪公司难以企及的。虽然现在很难说谁能够在北京存量房市场称雄，但是以四大家族为首的第一阵营已经形成，而且在逐步拉大与其他企业的差距，从房展也可以看出这一点——如果参展，势必四大企业悉数亮相；如果有一两家不参加，那么难保第一阵营中的其他的企业是不是也会退出。
四家企业的经纪人队伍合计已经过万，而门店的数量总计也在千家左右，一定意义上的寡头市场正在形成，但是谁能笑到最后，谁能笑得更好，现在评判还略显过早。能不能在市场规范方面起到其应有的作用，也要看市场的发展。
2、房贷市场争夺拉开大幕
房贷的坏账率仅有千分之几，各家商业银行都将房贷视为银行的优质贷款而竞相争夺，外资银行的介入也在加速贷款争夺白热化。
此次二手房展，国内的各家商业银行品牌几乎全部聚齐。而外资银行中，虽只有汇丰一家参展，但是通过种种迹象不难看出其他几家外资银行的关注之情。
从银行之间争夺直客式贷款、以及贷款的后期理财产品方面不遗余力这一点可以看出，今年将成为房贷市场启动的元年。而在年初，中国政府履行加入WTO的承诺，开放了外资担保公司进入，更会加速这一竞争态势。目前已经进入或者正在进入北京市场的外资担保公司以及具有外资背景的担保公司就不下三家，其中就包括具有500强背景的“中易安（北京）房地产担保公司”。由于银行的直客式贷款在面向交易类房贷方面的先天不足（人员队伍、整个房产交易流程的专业性方面），担保市场的竞争也将随着房贷市场的启动而趋于白热化。对于消费者和经纪人来说，也有了更多的选择。
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