人民币升值压力大，外资加速流入房地产(转)

　　近日，银监会及央行查处银行违规外资，标明外资进入中国，特别是房地产行业呈现了进一步的快速势头。

　　6月20日人民币汇率中间价以7.6180再创汇改以来新高。自2005年7月我国对人民币汇率改革以来，按汇改时8.11的汇率计算，人民币累计升值幅度已接近6.46％。这也是进入2007年以来，人民币汇率中间价创出的第44次汇改以来新高。

　　在人民币持续稳定升值的同时，我国的外汇储备也在不断创出新高，中国人民银行公布的数据显示，2006年10月底中国外汇储备余额已突破万亿美元，截至2006年12月末，中国国家外汇储备余额为10663亿美元，同比增长30.22％。全年外汇储备增加2473亿美元，同比多增384亿美元。到2007年3月底，我国外汇储备已达12020亿美元，一季度外汇储备增加1357亿美元，比上年同期多增加近800亿美元。

　　近几年来，受海外资金大量投资和购买国内物业的影响，北京、上海等大城市的房价一路上扬上涨。从去年下半年开始，各项限外政策开始你方唱罢我登场，去年的限外政策主要是抑制境外投资者的炒房行为，主要针对的是住宅领域的投机，而在近几年大量的外资收购的物业中，写字楼和商业地产居多，对国外投资者来说，目前国内房产购买成本依然较低，升值潜力却很大，因此外资还会继续通过各种渠道购买中国的房产。另外，在大量海外投资中还有很多是通过股权转让、参与开发经营等形式来完成的。新一轮限外政策的实施和落实到位还需要经过一段时期。

　　统计数据显示，在一季度增加的1357亿美元外汇储备中，顺差及外商直接投资仅为623亿美元，另外有734亿美元的非常规资金结汇，外汇储备新增规模大于贸易顺差和外商直接投资的情况越来越严重。而在这些非常规资金结汇中预计将有相当一部分将借人民币升值之机进入房地产市场。据不完全统计，在过去的两、三年中，数以千亿美元的海外资金进入中国，其中大部分投入了房地产市场。

    当人民币持续升值时，投资房地产不但能获得人民币升值收益，还可以获得房地产本身增值的收益，双重的投资收益对外资构成了难以抵挡的诱惑。受人民币持续升值预期的影响，越来越多外资开始关注继而通过各种途径进入中国房地产市场，投资热情不断高涨。

    由于人民币稳定小幅升值将给海外投资资金带来较为丰厚的双重投资收益，再加上很多海外机构和投资者预计中国经济以及房地产市场未来仍将保持上升趋势，因而会有更多外资想尽办法加大对中国房地产市场的投资力度，同时外资对房地产投资回报的预期也随之降低，如原来要求要达到7%～8%的，在考虑人民币升值因素后，达到5%～6%也可以接受。