2007房价飞涨的十四个原因
作者:烟雾弥漫 日期:2007-12-19 01:54:43
一、未婚女青年推高房价。万通集团主席冯仑在一次论坛上说，政府忽略了房价上涨的一个重要因素，很多未婚女青年结婚的条件就是要有房，所以导致住房需求加大，房价上升。解决的方法，可以规定35岁后再买房子，从而降低对住房的需求。
二、刚性需求推高房价。北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴在一次新闻发布会上说，上半年全市新建商品住宅的销售价格比上年上涨了10.1％。分析原因，首当其冲的是北京有很强的刚性需求，城市化进程的加快，来自城市市民对生活品质的追求等。
三、外地人购房拉高房价。 建设部副部长齐骥表示，北京地区1/3以上的商品住房卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上。一些城市房价上涨比较快的一个很重要的原因，是外地、境外人士到这些城市购房比例比较高。
四、供应不足是房价畸高死结。有人人为，宏观调控的结果使得住房的供应量有所减少，在需求刚性的情况下，供应量减少，供需之间的总量矛盾、结构矛盾都很大，这是北京以及大中城市房价上升的最主要的原因。
五、外资炒高中国房价。有报告中显示：在中国投资房地产，年收益率能达到30%至50%，而在欧美发达国家，这个收益率仅为个位数。国外已经有很成熟的房地产信托基金，这给外资进入中国内地房产市场提供了一个非常好的退出通道。外资可购入中国的商业地产，再以房产信托基金(REITs)的方式发行上市，从而获得资本市场所带来的巨大利润。在这些外资中，最为人所担心的是那些赌人民币升值的资金。在人民币升值的预期下，很多外资在中国购入物业，静候人民币升值，转而卖出物业，撤出中国以获利。
六、土地有限助推房价上涨。SOHO的潘石屹最近说，我一直强调，在目前，房价快速上涨的原因就是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应就决定了价格。任志强认为主要来自土地供应制度的变化，包括招拍挂制度与紧缩的土地供给。
七、人民币升值成了房价上涨的动力。国外“热钱”涌入，推波助澜。国内投资渠道狭窄，大量民间资金无法找到出口，导致房产投机团体不断涌现，房价焉能不涨？
八、房地产的支柱产业支撑了高位房价。房地产业的发展必将带动整个经济的发展与繁荣。所以，房地产市场必须稳定发展，因此房价上涨是合理的。
九、银行信贷是房价上涨的推手。经济学家易宪容认为银行信贷是推动房价上涨根源，房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关，特别是房价短期内快速飚升，基本上都是银行金融支持的结果。
十、投机操作市场让房价走高。著名财经评论员叶檀认为，房地产已经变成政策投机市。银行与开发商、房地产商与消费者,各方对房产巨额利润的觊觎,加之房地产业与金融、资本市场的密切关系,使得房地产不仅成为最大的投机场所、利益输送管道,还成为检验政府改革意志的风向标。
十一、捂盘惜售刺激供求失衡，让房价不断上涨。开发商 “捂盘惜售”，制造房子紧俏的假象。直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，出现恶性循环。
十二、三是争创“地王”，地价与房价相互推高。 城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的战略重点。随着调控的不断深化，一些开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。他们往往根据市场行情来加速或推迟开发进度，最终目的为炒高房价以获取最大利润。
十三、流动性过剩，吹涨房价泡沫。一名主管房地产的官员说：“流动性过剩对房价的拉动作用这两个月表现得越来越明显。”一些在股市赚钱的投资者在房价上涨的刺激下开始投资房地产市场，以投资为目的的购房者在今年的买楼热潮中所占的比例加大。
十四、房地产暴利是高房价的根本。房地产的利润率到底有多少，一直是个谜，有报告认为：开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。新华社“新华视点”调查显示，我国房地产开发行业的平均利润率约50%。一位美国的房地产大鳄直言不讳地说，中国地产开发30%-40%的利润率对他们是最大的诱惑力。房价上涨是各方追逐巨额暴利的必须结果，任志强坦率地说：“房产品牌就应该是具有暴利的。”
可能还会有人认为这些理由还不够充分，比如有人就认为离婚率升高就提升了人们的住房需求，从而导致房价上涨。还有人说，土地开发建设成本过快增长是新一轮房价上涨的又一推手。不同的角度看问题可能得出不一样的结论，不同的感受也有不一样的结果。但是客观的原因总是客观的，不是人云亦云的。
Tags: 房价
鲁能新城11街区工程进度图
作者:烟雾弥漫 日期:2007-11-28 02:35:30
看鲁能成长历程
作者:烟雾弥漫 日期:2007-11-22 05:26:09
鲁能一路走来是步步稳步步赢, 先是修建渝鲁大道，接着开发鲁能·星城项目，这一项目的开发，带动了整个龙头寺的发展，让这个区域发展的步伐大大的加快，日益成熟。
如今鲁能星城不但销售一直处于领先地位，还成为了重庆房地产开发行业最具信用的企业，这称号可以说是来的是何等不易呀，其实在2006年鲁能就以经获得过诚信品牌企业奖了，而今年又获信任企业头奖，可以看出鲁能的确是在步步高升，任何企业要是能得到客户的信任。那么做任何项目任何产品，可以说以经成功了一大半。因为会得到人们的大力支持，人们相信这样的企业做的产品一定会对得起人们的信任。
一起来看看鲁能所获得的奖项吧，看鲁能获得如今的大奖是否是理所当然！希望鲁能走得更好。让购房者更放心。
2004年2月
鲁能·星城一期获得“2004年度中国房地产投资潜力楼盘”大奖。
2004年8月15日
重庆鲁能开发（集团）有限公司获得“2004年最受尊敬地产企业”大奖。
2004年8月
鲁能·星城一期获得“2004年领先竞争力楼盘”大奖。
2004年10月23日
鲁能·星城一期获得“2004年度中国优秀示范楼盘50强”大奖。
2004年12月1日
鲁能·星城获得中国房地产指数系统和中国房地产TOP10研究组授予的“2005年全国百强典型住宅项目”奖项。
2004年12月
重庆鲁能开发（集团）有限公司“重庆2004年度十大最具价值外来品牌”大奖。
2005年6月
鲁能·星城获得“中国第一教育大盘”奖项。
2005年11月
鲁能·星城获得“2005CIHAF中国名盘”奖项。
2005年11月
鲁能·星城获得“2005年度公务员满意名盘”奖项。
2006年1月
鲁能·星城获得“2005年度重庆地产三名“名人、名企、名盘”奖项。
2006年10月
重庆鲁能公司荣膺“CIHAF2006中国名企”称号。
重庆鲁能荣获“2006年度重庆市诚信品牌企业”殊荣。
2006年11月，鲁能·星城获得“中国优秀典型宜居楼盘” 殊荣。
2006年11月18日，鲁能·星城获得“重庆第五届十佳住宅小区” 殊荣。
2007年4月
鲁能星城荣获广厦奖住宅类金奖
2007年4月
重庆鲁能公司荣获2006年度鲁能"优秀团队奖"
2007年5月
鲁能·星城荣获直辖10年看地产"重庆楼市新坐标"楼盘
鲁能集团荣获直辖10年看地产"最具城市贡献力"企业
2007年6月
重庆鲁能公司荣获" 重庆市第五届房地产开发企业五十强"
2007年11月
重庆鲁能公司荣获“重庆地产开发行业最具信用奖”
Tags: 鲁能星城
鲁能星城情系巴蜀中学
作者:烟雾弥漫 日期:2007-11-21 05:38:32
4月13日至今鲁能星城的热销一直没有停止，4月13目当天销售金额突破2亿, 一年多时间以来屡创销售奇迹，销量一直保持重庆第一，且节节攀高，使鲁能星城成为了重庆楼市中最为耀眼也最让人骄傲的明星。
鲁能星城能有如此好的销售,跟它的地理环境、交通、开发商、物业管理等等各方面都有很大的关系。先说交通吧,离重庆北火车站和江北机场子都比较近,到主城各区的车量都很方便，周边环境好。又正处开发区，但这些因素并没有成为影响鲁能的重头戏。
目前看来对其影响最大的还是鲁能星城的周边配套,当然就得归功于巴蜀中学了.据相关数据显示因为巴蜀中学而买鲁能星城的占到了80%..可以想象得到80%是何其大的一个比例。可以看出现在人们对周边配套的要求。远远超过了对交通，对环境的要求。而从对配套的要求来看。人们最看重的又是教育。这影响到下一代人的教育、生活、前途。不可质疑的，巴蜀就此成为了鲁能星城的点睛之笔。
巴蜀就在八街对面，孩子读书方便。而且业主子女上联招线后能优先入读巴蜀高中，并且可享受到教育投资的节省。所有的入读的捐资助学费均按50%收取，从幼儿园到高中可以节省5万余元。这样的配套销售的确给人们不可抵挡的诱惑。鲁能星城似乎将此笔应用得出神入化。带来了如此大的销售奇迹。
Tags: 楼盘,地产,鲁能星城
“啃老”买房的十大危害
作者:烟雾弥漫 日期:2007-7-20 01:33:28
最近有媒体公布两组数字，一组是87.9%的“房奴”年龄在35岁以下，另一组是来京求职的外地应届大学生有5万多准备在京买房，据说，这两组买房人的方式大部分是父母拿出积蓄付上10万元到20万元（甚至是养老的钱）的首付，然后由买房人自己还剩下的贷款。
对于这样的现象，有人认为都是高房价造成的，也有人说其行为是不孝的，也有人觉得无所谓。对于这样的行为，本人不作评价，因为，每个人都有自己的生活方式。本人仅就其危害性作如下分析：
一、降低老人的生活质量。老人生活大多崇尚节俭，其养老钱被小辈借去买房后，必将更加节俭，甚至节衣缩食，从而大大缩减饮食、娱乐、旅游、探亲等方面的开支。这样将大大降低老人的生活质量
二、影响老人的健康。因为没钱，老人在生病后往往会考虑拖延治疗。这样将会导致越拖越重，从而严重影响老人的健康。
三、令老人的情绪长期处于压抑的状态。老人在没钱的情况下，势必减少社交活动，这样将减少与他人接触排解心中郁闷的机会，从而导致心理压抑。
四、影响自己与家人的关系。老人在生活质量受到影响时，难免会因对自己将养老钱交给小辈产生后悔而做出责怪的言行，这样，将会在一定程度上影响家庭的团结。
五、降低家庭应对突发事件的能力。老人将养老钱给了子女买房，意味家庭储蓄已趋于零甚至出现经济赤字。这样在家庭成员出现疾病、伤残、意外等突发事件时将难以应对。
六、降低自己的生活质量。啃老买房后，自己除了要付月供外，还不能在生活上要求老人再给自己帮助，因而往往大幅缩减自己的生活开支，从而大大减低自己的生活质量。
七、打击自己的自信心。因生活压力日渐增大，在工作生活方面又难以有所进步，故其自信心将受到较大打击。
八、影响自己人脉的积累。因经济拮据，社交活动将大大减少，故难以积累人脉资源，甚至，朋友之间也将会因长期难以沟通而受到影响。
九、不利个人事业的发展。因经济压力，难以在工作之余进行充电，这样，在有好的机会来临时也难以把握。
十、不利于对投资机会的把握。因为买房，有好的投资机会时将无法把握。如，这一轮股市机会，有很多人就是因为买了房缺乏资金而眼看着别人赚钱。
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2005后重庆地产十大才子（女）排名（上）
作者:烟雾弥漫 日期:2007-7-12 03:22:23
2005后重庆地产十大才子（女）排名（上）
第一名：敖玉琴
上榜理由：尽管暂时处于休闲状态，其能量和魅力依然在地产界中无处不在。无论是写文章还是做客户关系，都是重庆地产记者中的第一高手，特别是其呕心沥血写作的软文（以龙湖为最），更是可以成为重庆地产软文的教科书。美女而有难得的才情，确实乃上上人选。
不足之处：若是再有思想的沉淀，当更上层楼。
特别说明：选择敖妹为第一，乃是蓦然想起水浒传中的王进。金圣叹评价施耐庵笔法，说王进乃神龙见首不见尾之人物，以寓示108将外，更有隐逸高蹈之人。想来敖妹亦是重庆地产中的王进。
第二名：郑亮
上榜理由：其才情在重庆地产中，目前只有晚报的许多可以与之比肩，而亮亮尤以古文修养为第一，特别是在辞赋方面大跌吾辈之眼睛，其为金科等盘所作之赋，更是脍炙人口，至今传诵不绝，几达到凡有开发商处即有其赋之地步。受邻居东坡先生之影响，在出世与入世间穿梭逡巡，其前途自无量矣。
不足之处：才子必有才子性情，若再打开胸襟，必然成就非凡。
特别说明：选择亮亮为第二，确实是因为我有点嫉妒他，也爱惜其才。呵呵。
第三名：许多
上榜理由：在重庆地产记者中，言论写得最好的是许多，所以我们晚报周二的锐评都是他老弟在写，很多开发商都观其文，慕其名，希望他去跑他们的楼盘，给他们写可能产生轰动的软文。古人云：文以载道，又云，文章乃经国之大事。特别是评论文章，更是报纸之魂，许多之文，已达到一定境界矣。
不足之处：才子自有才子的疏懒，磨砺自当向三更灯火五更鸡靠齐。
特别说明：尽管是我的部下，我却毫不吝啬我的赞美，古人不是说过，举贤不避亲吗？
第四名：王春龙
上榜理由：春龙是一条龙，龙飞于天，其势炎炎，下击九壤，裂地千里。其人好作词写诗，一派依红偎翠，浪漫春光之感，虽是鲁人，却有江南风雨润泽笔法，如景阳缸上之三步倒（又叫透瓶香），坛坛都是好酒，令人陶醉。
不足之处：大男人偏作拈花微笑状。当向铜琶铁板上求刚强。
特别说明：前几天看到春龙汗湿重衫，在烈日下奔走，令我感动不已，才子而能奔波吃苦，我幸，晚报亦幸。
第五名：邓萍
上榜理由：风起于青萍之末。重庆地产新闻笔法，因为她的加入，而吹来股股新风，亦使人认识到，原来地产文章还可以这样写。
不足之处：作为地产新人，其可塑性却很强，故暂时没有发现问题。
特别说明：邓萍是一个可以多看几眼的女孩子，很养眼，很舒服。令人想起邓丽君姐姐唱的“去年今日此门中，人面桃花相映红”中的“对人常带三分笑”。
---------待续
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地产销售几大理念品牌营销
作者:烟雾弥漫 日期:2007-6-15 07:04:04
1.关系营销
当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。其营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代，而这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。
2.竞争营销
开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，练好内功，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。
3.合作营销
开发商在市场运作中既要讲求竞争，又要求寻合作；既要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，应多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是一种有效途径。开发商之间通常采用松散性的结盟方式，使合作各方避免直接冲突或共同打造区域品牌，以达到合作各方都有所收益的理想效果。
4.文化营销
现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。另一方面，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品位，以及小区内大部分住户的文化层次。为此，开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，而且要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化气息。
5.诚信营销
目前，虚假宣传已使购房者不太轻易相信楼盘广告。冲动型购房永远也成不了楼市特征，而对物业这一支出巨大的消费品，购房者关心的不是概念新奇，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，开发商如果仅仅局限于推出一个新奇的概念，依*某一简单要素去争取客户，一旦概念失真，反而让购房者困惑和反感，让开发商失去口碑市场。另一方面，当开发商在售房价格上“玩猫腻”、在销售面积上“短斤少两”、在位置表 述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时，不可设想还能有效地吸引消费者。为此，开发商必须树立诚信营销的经理理念，塑造出开发商的良好社会形象。
6.特色营销
消费者特别是新成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。为此，开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。
7.环保营销
随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境，更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。开发商应该以环境保护为经营理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”、“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。
8.网络营销
随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场营销将出现渠道创新，其一便是利用internet网络资源，进行网络营销。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。可以预见，随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
9.知识营销
悄然临近的知识经济时代使企业经营法则开始发生变化，企业营销活动不再只关注物质分配，更强调为消费者提供更多的应用支持，以此确立新的产品概念和市场秩序，引导消费者产生对新产品的现实需求。在这一背景下，以知识普及为前导、以知识推动市场的营销新思想，应该为精明的开发商所注意和接收。开发商通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也增加消费者对开发商的认同感。这必然会在引起社会极大反响的同时，也使开发商的销售业绩不断上升。
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