乡产房未来路在何方

近日，据国家发展改革委、国家统计局调查数据显示，2007年1季度，北京市新建商品住房销售价格同比上涨9.8%，二手住房销售价格同比上涨9.5%，继续保持了稳步的上涨；房价的持续走高，使许多购房者只能无奈的把目光转向郊区，也因此催热了“乡产权房”的交易；据“链家地产”统计资料分析，乡产权房主要集中在顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多为2500—4000元/平米之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%—30%，价格低廉，非常诱人；而据“链家地产”在门头沟、顺义、房山的门店了解到的信息，今年前四个月，以上区域的乡产权房成交量起码比去年同期上涨了2成以上，而且是随着城区价格的高涨而逐步活跃。不过，“链家地产”市场研发中心提醒购房者，虽然乡产权房价格低廉，不过没有真正的产权，不受法律的保护，也不在即将实施的物权法的保护范围内，所以购买乡产权房一定要谨慎。

乡产权房交易存在的三个原因

虽然乡产权房交易存在着较大的风险；不过，仍有许多购房者甘冒风险，继续购买，“链家地产”市场研发中心认为，乡产权房交易的存在，其实有以下三个方面的原因。

首先，价格低廉，乡产权房多分布在郊区，价格相比市区要低很多，其最大的优势正是价格低，在目前北京市市区房价高企的情况下，乡产权的价格优势非常诱人，而且许多购房人存在侥幸心理，认为政府不会真正查封到自己所购买的乡产权房。

其次，交通越来越便利，乡产权房虽然多分布在郊区，但是随着北京市交通等市政配套的完善，特别是地铁等轨道沿线的推动，以往郊区空间距离远的劣势正逐渐被扭转，消费者也可以在较短时间内到达郊区。

第三，房价的高涨促使乡产权房的交易以及乡产权项目的建设存在权力寻租空间，乡产权房的开发具有较大的利润空间，也成为屡禁不绝的一个原因。

乡产权房交易缺乏有效的法律支持

由于乡产权房开发使用的是农民的集体土地，几乎不存在土地成本，因此价格低廉；物权法第59条规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”，如果所开发的乡产权房由农民自住，产权属于集体中的农民，将受到物权法的保护，不过，现在大量的乡产权房都由因城区房价较高而转向郊区的城镇居民购买，由于这种交易本身不合法规，购房人没有取得房屋的产权证，因此虽然物权法的颁布极大的保障了私有财产，特别是不动产的权利，但是不会保护不合法的财产。

购买乡产权房的两大问题

首先，最大的问题是没有产权，不受法律的保护；如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除乡产权房，购房人是得不到法律支持的，因为乡产权房属于违章建筑。另外，还有部分为养老而到郊区购买乡产权房的老年人，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

其次，由于没有产权，也无法进行抵押，购买者不能贷款购房，只能一次性付款；这样，虽然乡产权房单价较低，不过需要一次性付款，对购房者的支付能力要求反而可能更高。

乡产权房与商品房开发模式三点差异

乡产权房与商品房开发模式的差异主要表现在以下三点：第一，乡产权房土地成本远低于商品房开发的土地成本。乡产权房一般是由村委会或镇政府与开发商合作建设，由村镇提供土地，土地成本由双方协商而定；而商品房开发则由开发商通过“招拍挂”的形式从市土地储备中心获得，其土地成本远高于乡产权房的土地成本；另外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，乡产权开发无法从银行获得贷款，而普通的商品房开发可以获得银行的贷款支持。

第二，商品房开发所受到各项法规的规范要比乡产权房多。村镇一般要求乡产权开发上安置所在村镇部分居民的居住或者是就业问题，除此以外所受约束较少；而商品房开发则受到政府规划、备案、销售等各方面的规范。

其三，盈利模式不一样。乡产权房的销售利益一般由乡镇与开发商按约定比例分成；而商品房开发经营则是开发商自负盈亏。

乡产房未来路在何方

乡产权房的开发销售多不合法，不利于保护农民利益及购房者权益，对于未来的走向，“链家地产”市场研发中心认为，已经大量存在的乡产权房，如何合理安置成为关键；是一刀切的推倒还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权？这方面还缺少法律的依据。

另外，“链家地产”市场研发中心预测，未来几年，乡产权房开发交易将会得到一定的抑制；这是因为，首先，去年的“十一五规划”将18亿亩耕地保有量确定为硬性指标，未来几年对于农民宅基地耕地的保护力度只会不断增强，从而切断乡产权开发土地的来源。其次，今年3月，北京市建委发布了《关于购房有关问题的风险提示》，劝告消费者不要购买乡产权房，随着政府监管的力度加大，相信乡产权房交易的风险会在消费者中得到普及。第三，北京市“两个一千万”工程将会给中低收入者带来良好的保障和预期，他们不必再冒风险购买乡产权房，购买乡产权房的客户会相应减少。

综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，乡产权房交易牵涉到村镇、开发商、购房者多方的利益，成为屡禁不绝的重要原因；不过，乡产权的开发不合法规，使得交易存在着极大的隐患，购房者最好不要心存侥幸，以免房财两空。