初访朵力•尚美国际，给我感觉与以往采盘感受有所不同.有点“冷”,这边离我家到不是太远，从二郎车管所出发坐239一车就到了售房现场，但是这边到主城各区的交通不是太方便，都没有直达车，需要中途转车，回来的时候我等了快半小时的车，真是郁闷......

本来已为销售人员会很热情的接待或是配合我的工作，结果不然，对我就是不屑一顾嘛，除了让我自己去拿一些户型图以外其它的都不提供。这样的态度实在不太热心，不知会如何对待客户.好说歹说才从销售人员那问到了销售情况，据说销售率达80%左右，12.15号是五期[新领域]开盘。据销售人员介绍价格现在还不确定，还在调整中。

不过还好，还是让我拍到了些户型模型，沙盘图可以提供给大家。不然跑这一趟还真对不起大家了，新领域户型从35-75平米，购买中小户型的朋友可以来参观一下哟， 而且这边的空气比主城区要好的多，公路都要宽好多哟，嘻嘻，也相对较安静，还挺适合居家的。周边还有些休闲公园，老人们比较喜欢的场所。

户型图

现在周边的配套都还没有完善，没看见周边有什么居家设施，居家最好配有超市，可能是因为这边是属于科技新区吧，都是大型些企业。

尚美国际新领域的沙盘图

五期工程进度图

整体规划图

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今儿个星期六,本来可以在家休息,可是因为彩云湖1号今天开盘,所以我就只好背着相机出来了,今天的天气可不太好.冷不说，又是吹风又是下雨，在路上我还想今天可能来的人也不太多，或是多半晚点。结果一到现场都来这么多人了。看来这天气是没能影响到买房人的热情。

彩云湖今天是一期一组团开盘,位于二朗科技新城，开盘时间是10:00,现在门口聚集了好多人了.正纳闷为什么这些人不进去时,置业顾问找到了我,问我有带贵宾卡吗?原来必须是办有贵宾卡才可以入内,没有办卡的朋友就先到样板间参观,现在十点多了.陆续的还有不少的客人到.可苦了我们了.现在记者和编辑人员都只能候在门外.等选房地产时间到我们才可以进入。看来买别墅就是不一样呀。这派场就不得了。

大概10:30我们就进入销售现场了,很多客户以经选到了自己的房子,工作人员不停的让等待的客户调整选房方案,10:50时已经是35号到45号的客户开始选房了.彩云湖的房子看来是供不应求呀.今天这边的选房时间都有规定.每个客户只有一分钟的选房时间,错过这村儿可就没这店儿了.

看这家人选房多认真呀，在纸上画了一大篇。呵呵。

今天彩云湖1号一共推出90套房源分别有：院景别墅、陂地别墅、溪谷别墅、还有临崖别墅、滨湖别墅。面积210平米—280平米，价格在11000——16000元/平米不等。一次性付款可9.8折优惠，这价格算起来可不便宜呀。

快十二点了，现在所剩的房源不多了。询问了在场销售人员现在的销售率达到了90%以上了，数了下图上的红点标记，有八十个左右了，代表有80左右的房子已卖出，200多张贵宾卡只有90套房源。看来很多人是选不到了。有一位女士很看好一套房源，可是却被别人选走，销售人员再给他推荐其它房子时她再也没有心动。后来只好离开了。

发给大家些现场的图片吧。一睹彩云湖的风采。让我们的心也热一下。

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协信彩云湖1号-----照亮城市天空

在彩云湖样板间开放的当晚，还举办了车展,珠宝展,到场的人很多。那场面可谓壮观。

示范区入口

活动现场

沙盘图

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自从房价2003-2005年的疯狂上涨开始，国家从国六条到交易税上调都给出了几次调控措施，但是收到的效果却是小之又小，直至今年07年6月，在次开始了全国性的房价上涨，其中北京，深圳为明涨，上海为暗涨，然三地涨势之狂，其实是相同的。唯一不同的是，上海早在调控之前都已经狂涨很多，所以此次上涨空间十分有限，但尽管如此据不完全统计，本次上海实际房价平均上涨率，也已经远远超过14%，有的甚至更高，开发商恶意捂盘的行为，更是明目张胆的，肆意妄为，完全到了无政府状态的地步。不由得让人开始怀疑地方政府的立场与态度及打压房价的决心。

其实就好比一个公司，地方政府作为一个优秀的销售员，他一面要承担中央的经济发展指标，同时也要承担着广大老百姓对房价虚高的投诉，广大群众扮演着一个客户的角色。但对于一个公司的决策者来说，应该很好的把握这些矛盾的关系，急功近利，片面的去追求过高的经济利益而忽视社会的稳定和良性的经济发展是很不理智的举动。

当今的房价，已经到了非整治不可的地步了。

国家在今天又颁布了利息上调0。27%，利息税下调到5%的举措，虽然国家提前了这项调控手段的具体落实时间，但是就目前这个过热的被一些黑恶开发商所控制的远离经济市场调控，背离广大人民群众的恶性房产市场的前提下，这些调控就好比棉花拳头去打老虎，最后还是迎来一轮又一轮的房产商恶意单方面的虚假上涨，将社会经济的发展与社会的稳定性，推向极致。

所以我个人感觉，政策要出，但更要有严密的把关，让调控政策落到实处。不让各个层面有空子可钻。比如5。5%的5年交易税，应该明确限定由卖家支付，并且设立相关的监督部门，对于转嫁到买家的卖方和中介，将实行高额的罚款处理，严肃杜绝违反政策的现象的存在，让重拳不会在落实的过程中变成棉花拳。

至于一些所谓的行规什么的，在国家的政策面前显得不堪一击，国家大法才是参照的依据和根本。

所以在这房价高至所有老百姓极限的这些日子里，国家如果再不出以重拳，那么相信国家的公信力会得到完全的丧失，国家的经济将好比无轨电车，老百姓的买房民生问题将是最大的一颗定时炸弹，影响着中国近百年的社会安定与团结。

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 在网上看到一篇文章，《中国房地产调控存误区不应完全市场化定位管理》，是转载中国经济时报的文章，作者是国家行政学院经济学部的某位专家。读罢文章，似有所悟。

 
    文中提到：

 
    房地产调控目标的定位：鉴于中国房地产的市场的特点和功能，决定了中国房地产市场的目标定位上限和下限。房地产市场管理的上限，就是不能使房地产市场陷入投机市场的陷阱。要使房地产不陷入投机市场的陷阱，需要对供需双方进行约束性调控：对购房者而言，要使其不是为了投资而购买，而是为了居住而购买；对房地产商而言，不能使房地产行业成为一个暴利或超额利润行业，而应当是一个获得平均利润的行业。这是保证房地产业在中国健康发展的上限调控目标。

 
    中国房地产调控的下限目标是，无论房地产价格如何变化，必须让所有的居民都能有房住，特别是收入最低的群体必须有最低的起码的居住标准。另一方面，无论你如何富有，有如何强大的购买力，也只能购买有限面积的住房。在住房标准上，中国不可能像美国那样，中产家庭都可以购买独立别墅。要使低收入者能够住上房，使中等收入能够买得起房，使高收入者购有限的房，实现住房的大体均等化，这应当成为中国房地产调控的目标。

 
    对于作者提出的中国房地产调控的上下限目标，笔者感觉有部分不妥。首先，对立了房地产投资与投机。房地产天然具备投资特性，统计部门也一直将购买不动产作为投资来统计。合理正常的房地产投资应该是可以接受的，也完全有存在的必要。试想，如果整个社会完全没有了投资型产品，单以住宅为例，是否意味着住宅租赁市场的消失？如果不存在这样一个市场，城市中大量的流动人口难道都得住到旅馆里？政府有能力为所有新毕业的学生与进城打工的外来人口提供保障性住房？

 
    一个合理规模、符合社会经济发展需要的租赁市场真的没有存在的必要性吗？我个人的回答是“有”。而租赁市场必然要有物业持有人，也就是房地产投资人。谁来当这个投资人呢？目前来说，机构投资人很少，只有少量高档公寓是由机构投资人经营。更多地是由零散的老百姓组成的。这些人把自己多余的房子拿到市场上出租，他们算是投资还是投机？难道他们只有把房子卖掉才对吗？如果是这样的话，那政府是否应该降低二手房交易的税费，以便鼓励人们将多余的房子出售呢？而不是加税、又限制房产流通，导致二手房成交量呈下降之势。

 
    再有一种，有些人有比较多的资金，用来购买住宅后，一方面收租，另一方面享受物业升值的成果，这种投资行为难道违法吗？是否侵害了别人的利益呢？是否应该被定义为投机呢？或许有人会说，他们把房子买光了，推高了房价。在某种程度上这是事实。但另一方面，如果他们购买的房屋又被投入到租赁市场上，从整个社会的角度而言，这些资源就没有被浪费。特别是在今天这个房租与房价比偏低的年代，对于收入较少、年纪较小的人们来说，租赁房屋实际上比购买房子相对划算。

在西方国家成熟的房地产市场上，存在着大量的出租房，中国今后也应该形成这样一种市场格局。除了个人投资人以外，还应该加强机构投资人的建设。当然，目前的市场上的确存在投机行为，不少人大量购买房屋只为了博取差价，对于这样的行为的确应该打击。特别是当那些房屋被空置的时候。

     打击投机的同时，一定要鼓励合法的房地产投资。要规范房地产租赁市场，鼓励房产出租并提供相应的优惠政策与服务。被出租的房屋与被居民购买的房屋同样满足了人们的居住需要，大量稳定的出租房能够减少人们对于租房的不满情绪和不安定感。由此也可以降低房地产市场承受的压力，缓解房价上涨趋势。政府有些领导呼吁大家不必人人买房，不要都急着买房，那么请那出相应的措施来，别光嘴上说说。
 
    写了一大堆，只说了一个问题，还有其他想说的，下次再接着写吧。

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住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。房地产经过多年改革，城镇住房实物分配的福利体制已经终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。住房改革在取得了伟大成功，但也积累了诸多矛盾，以致到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐和突出。

　　在如今的市场主体里：消费者叫苦连天、开发商成了人民的公敌、政府出台的调控政策越来越失信民众。中国房地产犹如一位“伤痕累累”的垂暮老人，那么究竟行业出了什么问题让起满目苍痍。究其深层次原因，最重要的是我们的发展思路出了问题，因为有下面八大战略方向的失误，才有了今天房地产市场混乱不堪的局面。
　　
　　一、过度地赋予了房地产的经济支柱地位

　　我国房改从实施开初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发200318号文）明确提出房地产是国民经济支柱产业。在各地，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括农地征用用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。

　　在这种政策和利益机制导向下，全国各地房地产投资持续高涨。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21．5%，2003年为30．3%，2004年为29．6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18．78%，2005年为20．98%，2006年1-4月份为22．93%，远远超过10%的国际警戒线。

　　另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9．6%，一些城市甚至于高达50%以上。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期困境和问题定会随之而来。
 
　　二、过度市场化和中国整体经济发展相脱离

　　参考发达国家住房政策：可以发现各国在不同经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展初期，由于经济基础薄弱、技术力量有限，个人没有足够储蓄，很难独立建造和拥有自主住房，这时保障性的公房比例较高（我国建国以来至市场经济改革全面推开以来，公房占绝对比重也印证了这一点）；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现较大的中产阶级，也即社会结构呈现橄榄型形态，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，商品房的比重较高，如现阶段的美国、西欧国家。

　　然而，我国在目前经济高度不发达，社会收入分配差距较大，却把住房改革的重点放在了产权私有化上，把住房市场化简单地等同于住房产权私有化，直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，改革认识上存在较严重偏差。在住房制度改革过程中，无论是按成本价出售存量住房，还是供应经济适用房或普通商品房，在住房产权的保有形式上，基本上都是在强调住房产权的私有化或自有化。我国2005年仅个人购买商品住房消费就达1．42万亿元，居民私有住房的比例已经达到72．8%。根据加拿大丰业银行Bank of Nova Scotia的统计资料，加拿大房屋私有率为67%，美国近年来拥有独立住房的家庭也刚过60%，而欧洲一些国家的住房私有率则在40%左右。相对于私有化特征显著的西方国家而言，中国却拥有最高的住房私有率。

　　政策所体现的市场化程度更浓。就目前我国经济发展状况、居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，似乎也是政府摆脱住房保障职责的隐含体现。
 
　　三、货币化分配不到位，普通阶层住房消费能力与高房价严重脱节

　　住房补贴制度与住房公积金制度是增强和提高民众住房消费能力，实现住房分配货币化的两项基本制度。这两项制度的相继建立，适应了市场经济条件下住房制度改革的需要。其目的是从根本上改变住房实物分配的格局，通过长期性支付能力的积累和政策性住房金融的支持，使住房消费变成一种个人选择性的自主行为。两项制度的实质是将职工工资收入中本应包含的住房消费部分，通过不同的政策渠道还原给职工个人。

　　在多数城市，民众住房补贴建立的依据是：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。受制于各地财力的限制，各地出台的住房补贴标准所依据的房价都大大低于当时的市场房价，有的地区甚至出现行政事业单位职工拒领住房补贴的现象。

    而且从补贴标准的设计来看，现行的补贴标准是根据政策设计当时（大多数城市为2000年以前）的房地产市场价格来制定的，远落后于市场形势的变化。因此，住房补贴政策从其实施开初，在住房货币消费上，国家和单位就对职工欠了一大块账。而对于广大的企业职工来说，由于劳动力市场整体供过于求，劳动工资常常被压低，工资中住房消费的含量更是严重不足，远远不能支撑其在市场上购房、租房的需求。所以从总体上说，目前住房补贴实施很不到位，货币化补贴举步维艰，完全到位更是遥遥无期。在这种情况下，新的制度不能完全建立起来，旧的路又一下子被堵死，造成政策断档，大量弱势群体的住房成为一个悬而未决的问题。
 
　　四、住房政策和房地产政策混为一谈，保障性住房供应严重缺位

　　从政策属性上看：房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率；住房政策则属于社会政策范畴，更注重社会公平和居民的基本住房诉求，它要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的市民居者有其屋。多数国家的经验证明，住房既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目标是让人们各得其所，基本努力方向：一是建立“便于进入”的市场，一是帮助中低收入者获得“能够支付”的住房。

　　然而，我国住房改革没有把住房和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区别开，没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位，廉租房、经济适用房建设滞后；在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面，政府所应发挥的功能也严重缺失。而一个健康的住房政策的合理政策导向应是，对具有保障性质的住房建设和供应，政府通过公共政策手段，严格根据住房需求，科学确定住房供应。而房地产市场（例如高档商品住房、别墅等）则属于完全市场化的范畴，按照市场经济规律，由市场决定供应和需求，以达到均衡价格之目的。
　　
　　目前，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6%，其性质却是微利“商品房”，而廉租房制度根本就没有真正建立起来，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47．4亿元，仅有32．9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。近两年政府不断出台保障性住房的措施，但一般都是“只见口号、不见行动”。
 
　　五、住房分配体制转换造成不同社会群体利益的极大失衡
　
　　住房改革初期的重点在出售公有住房。就多数地方而言，当时实施的改革主要特点有：一是停止单位自建住房，并相继出台了住房货币化分配的具体方案，改分房子为发补贴；二是以大大低于市场的房改价格出售公有住房，基本不考虑级差地租因素。

　　从实际执行来看，这种按房改价出售的存量住房基本上都是以事实占有为基础，事实上固化了不合理的既得利益差距。很多单位职工购买住房获得了各种各样的补贴和折价。特别是在房改初期，住房价格机制没有到位，很多住房都是以大大低于当时市场价格的水平转到私人手里。采用行政性的福利分配办法，以实际占用为基础的出售，实际上是以产权的形式将既得利益予以固化，是国家对社会一部分群体的“送礼”行为，造成极大的社会不公平。特别是在单位制明显的时代，使得不同单位职工住房差距相差悬殊。其次，以统一的房改价格购买不同状况、不同区位的住房也导致福利得失严重失衡。

　　在公共部门领域，主要是行政事业单位，住房分配单位制的特征明显，单位之间苦乐不均情况相当严重。同样为国家公职人员，住房资源丰裕的单位职工与房源短缺单位的职工住房待遇差距相当大，有的获得了一套以上的房改房，有的则成为了无房老职工，造成了分配上的极大不公平。
 
　　六、现行土地出让制度让土地成为地方政府财政收入的“摇钱树”

　　在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费都基本归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。例如，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。一些地方政府在利益驱动下，或明或暗地支持甚至助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序不规范的重要因素。

　　目前的土地出让制度把70年土地使用权一次性转让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上，无疑抬高了住房消费的门槛。而地方政府垄断了土地一级市场，通过所谓的“招、拍、挂”等方式哄抬地价，获取巨大收益，且美其名曰“经营城市”。地方政府一次性收取70年的土地使用权转让费，实质上是本届政府透支了往后十几届政府的收入，寅吃卯粮。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商结成了利益共同体，共同推高房价和地价。地方政府在房价轮番上涨中，通过土地净收益和各种名目的税费获益很大，但却没有将这部分收益还原于社会，特别是对低收入阶层的住房保障上。
 
　　七、房地产开发经营体制造就利益集团并勾搭成奸谋取暴利

　　改革以前，我国的房地产开发建设主要通过计划、财政、土管、建设银行等部门按基本建设计划来组织实施，同时也包括20世纪80年代“放权让利”之后各单位、企业自行安排的住宅基建并向职工分配住房。总体上说，在当时，公共部门统管了整个房地产融资、开发建设和分配的全过程。房改实施后，在取消福利住房分配制度、住房供应主要依靠市场来提供的背景下，我国形成了基本上是世界上独一无二的房地产开发经营体制。房地产开发商以运用土地和资金进行房屋建设、商品房屋倒卖为主，是一种基本不创造任何社会价值的企业模式，实质是房地产中间商、皮包商。到2004年底，我国房地产开发和经营法人企业已达5．9万家，已经形成一个异常庞大、整体性获取超额垄断利润的利益集团（在中国房地产服务业里面，开发商所占利润和销售额占到90%），而且在政府政策决策中取得了越来越重要的话语权，左右甚至“要挟”政府决策行为。

　　现今中国的房地产开发经营模式并非上世纪80年代初创时设想的“建筑+金融”模式，既不实施建筑安装活动，也不提供金融服务，惟一进行的只是房屋建设的组织和销售。在开发资金来源方面，如果没有银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预购房款，开发公司将无从运作。所以，中国当前的房地产开发企业并不是真正意义上的企业，它们通过垄断房屋开发的组织管理功能，攫取超额利润，而这些功能本应由政府或者由政府设立的事业单位来承担。

　　另外，多年以来，我国对房地产开发的土地供应实行土地批租制度，土地的级差地租是由社会经济发展和公共政策等的客观原因而形成的，并不反映任何个人对整个社会经济的贡献。而批地私人开发却将这些级差地租集中起来转移到极少数开发商手中，导致了极大的社会不公平和制度性的官商腐败。
 
　　（八）经济适用房“经济”了富人

　　经济适用住房是政府用转移支付的方式免交土地出让金，限制开发成本与价格的砖头补贴来解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。经济适用房中包含了大量的政府补贴，面向中低收入群体出售，带有明显的收入转移因素。从理论上看，有助于弥补因低收入群体支付能力有限所造成的购房困难。但是，这个政策存在很多先天的缺陷，不仅仅体现在政策本身，更主要地还是体现在政策执行过程中。

　　首先，经济适用房政策的目标并不明确。政策中所规定的受益群体是中低收入群体，但是这个界定没有跟政府补贴的能力挂钩。住房是带有不可分割性的，经济适用房把大量的政府补贴凝固在每一套住宅上。考虑到补贴的金额，基本上没有哪个政府有能力以这个补贴方式解决低收入群体的住房问题，更不要说包括中等收入群体。模糊的受益面必然导致供不应求甚至诱发黑市运作。

　　其次，经济适用房政策执行过程失当、失控的情况严重。由于政策执行面的模糊，经济适用房政策的实际受益人并不能与政策初衷相吻合。

　　再次，以地生财的观念和以GDP增长率论政绩的干部考核体系也使得地方政府对支持经济适用房建设严重缺乏积极性。特别是在不少地区，地方政府甚至以冲击当地房地产市场价格为由，明令禁止职工集资建房、合作建房，也阻止向经济适用房建设划拨土地。据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6．1%下降到4．6%。2005年一季度，全国经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13．8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2．6%。1998年到2003年，我国经济适用住房累计竣工面积4．77亿平方米，只累计解决600多万户家庭的住房问题（由于大部分城市经济适用住房制度对建设标准、购买对象等的把关不严等问题，且还不能肯定地说这600万户家庭均为中低收入家庭）。所有这些因素，使得经济适用住房客观上并没有发展成为供应主渠道。
 
　　上述８大战略性发展方向的失误或缺位，是今天市场无序混乱的最根本原因。因此，中国房地产业要真正实现健康、有序、和谐的发展，仅仅想依靠运用简单几种宏观调控手法，来彻底去楼市病根是根本不可能实现的。我们必须抛弃目时下的“头痛医痛、脚疼治脚”的宏观调控制，从行业自身的战略发展方向上找问题，究病因，然后对症下药。只有这样中国房地产健康发展才有希望。 （部分文字引用中国改革论坛）

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