加入公司已久，工作有得有失，在对得与失的审视中时常问自己：当接触一个项目的时候我该从何入手？如何迅速而有效的发现和解决项目的问题？在项目操作过程中要遵循一个什么样的工作原则？如何取得更好的工作成果？这些问题曾常常困扰着我。

成长总需要一个过程，庆幸自己仍然在不断的进步，虽然我仍然不能很好的回答上面的几个问题。经过长久的思考，检视自己以前所见、所历、所听、所想，我把自己以前工作中总结的几个简单而重要的工作方法整理出来，列在下面，与大家交流。

 

一切从实际出发

“没有调查就没有发言权。”

毛泽东的这句话放在房地产策划上再合适不过。在我们接手一个房地产项目的第一天，我们要做的就是搜集和整理所有关于项目的信息，得到足够的事实。从事实中找答案，从事实中发现机会，从事实出发创造价值。

我们所需要掌握的事实包括三大方面：市场、项目、团队。

关于市场

深入了解和研究市场，要把握当地政府政策方向、房地产市场发展水平、区域房地产市场特征、区域购房者特征等等；从宏观经济到未来楼市走势，从区域供应状况，到产品竞争和营销竞争的水平，从地方政策导向到购房者心理特征等等，每一个事实的真实把握都将为项目操作提供坚实的基础。

关于项目

图一   市场、项目、团队关系图

研究项目要从市场的角度，保持客观的评判立场，深入研究项目的起源、分析项目的各项卖点、整理和评估项目营销策略的沿承，客观的评价项目的得与失。

关于团队

作为顾问公司，我们同样要关注项目运作团队的状况，深入了解甲方公司的习惯与风格、优势与不足、专业能力与关注点、公司制度与工作流程等，还要深入了解参与项目操作各团队的配合状况，特别要关注是销售部与售楼员。对项目团队状况的良好把握能够有助于我们找出问题的关键及工作的开展。

深入了解和掌握以上三个大方面的事实，我认为是一切工作的基础，是思考问题和解决问题的前提。因为解决问题必须从事实入手，即使你是最有经验的人，也许你会在很短的时间内说出问题的解决办法，但经验永远只能解决已知的问题，而每个新项目都可能存在着各种各样的未知。就像麦肯锡解决所有事情的思路都会遵循“以事实为基础、严格的结构化、以假设为导向”的三个特征，在处理每一件事情的过程中，应该首先用事实去对最初定义的假设去进行检验。

事实是友善的。如果你欺骗了事实，事实也会欺骗你。

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一个十岁的小学生发现五年级的数学实在是他这一生中最难的功课。 举凡家教、同学、CD教学片、教科书，但都没用。 最后父母决定把孩子转进私立小学， 不是普通的私立小学，而是一所天主教学校。 
开学的第一天来临了，小傢伙开始向著伟大的陌生世界冒险。 那天放学回来后，他走过父母亲面前，径直回房把门关起来。 辛苦工作了两个小时，出来吃个饭就又直接回到楼上， 认真的做功课直到就寢。 这样的模式一天继续一天，直到第一次发成绩单。 
那天，这孩子走进家门，把信封丟在餐桌上，就径直回房做功课。 他父母亲打开成绩单，让他们惊奇的是数学成绩居然是A。 他们欣喜万分地冲上儿子的房间，为他的进步激动不已。 
「是那些修女吗？」爸爸问。 
「不是。」儿子回答。 
「是课前的祷告吗？」妈妈问。 
「不是。」 
「是教科书、老师、还是课程安排？」爸爸问。 
「不，不是。」 
「喔！那么，是什么原因呢？」妈妈问。 
「是这样的，进学校的第一天，我看见一个人被钉在加号上面， 我知道...他们是玩真的。

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“你不理财，财不理你”，明星也是人，如果不懂理财，就会落入坐吃山空的境地。大明星梦露就是因为不善于理财，日子过得捉襟见肘。而麦当纳因为头脑聪明早做了准备，把日子过得风生水起，够几辈子花的。明星是吃青春饭，就更要过了今天想好明天，最起码要保持和现在一样的生活水准，人民币是不能少的。看看一干明星是怎么投资房地产，狂赚大把钞票的……

 

成龙：投资楼市大赢家

 

近来活跃地产界的成龙，前年不但接连出售香港物业大有斩获，去年他瞄准美国楼市正值高峰期，以高价放售位于比华利山的超级豪宅，劲赚3000多万元，难怪他满心欢喜地说：“真是赚了很多钱。”

近年美国楼市急升，去年联邦储备局局长格林斯潘已担心美国楼市泡沫爆破，想不到成龙竟有先见之明，成功在楼市泡沫爆破前，以高价脱手；加上今年初在香港出售物业的斩获，一起进帐逾7000万元之多，成为真正的楼市大赢家。

 

周星驰：几年狂赚5.5亿 
 
星爷炒楼有道，这在圈里不是秘密，因为他身边很多朋友都借助他的好眼光赚过不少钱。1992年，星爷以2380万买的一间公寓楼，半年的时间就他赚了300万，这让他对炒房产生了兴趣。之后他还凭借潜水湾的两间公寓房赚得2200万。从2001年至今，单炒房一项就给星爷带来5.5亿的收益。

此外，星业对其它物业的兴趣也很大。2004年3月23日，他以3.2亿买下位于太平山的山顶普乐道十号地皮，并获批再建四栋别墅，用来出售。

 

蔡卓妍：投资有眼光

 

Twins两位成员蔡卓妍（阿Sa）及钟欣桐（阿娇）在圈中已称得上是小富婆，出道仅仅三年多，身价已急升超过四十倍。

年纪轻轻的阿Sa，早在2002年已懂置业投资，当时以800多万元购入尖沙嘴漾日居顶层三复式房子，跟父亲同住。近日，这套复式房子的价格急升，从800万元升值至1300万元。朋友提出这个房子竟升值得如此之快，她就猛笑，夸自己有眼光。

 

任达华：买房就买市中心

 

拥有近20年房地产投资经验的任达华，房地产遍布世界各地。他以房产投资“稳赚不赔”，成了演艺界明星购房置业的风向标。他的投资绝招是：买房永远只买城市的中心，只有中心，才能永久保值。

　　
任达华在世界购置的20多处房产中，几乎都是核心城市的中心地段：纽约的曼哈顿58街、巴黎的二区、香港的中环、北京的新世界商圈、上海的南京路等。而这些房产还具有一个鲜明的特征，就是全部是由实力雄厚的品牌地产开发商开发。

 

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孩子是父母永远的牵挂，上学、工作、恋爱、结婚，孩子踏出的每一步，都牵动着父母的心。

所以很多购房者对楼盘的第一考虑就是：一切为了孩子。教育资源够不够？空气好不好？配套设施全不全？房子采光怎么样？小区安全程度如何？……

一系列的疑问之下，“儿童牌”也频现房地产市场。而作为家长来说，如果买房子，就一定要买对孩子成长有益的房子。

 

给孩子留一个独立空间

 

房子，不只是大人生活、休闲的地方，也是孩子快乐成长的重要空间。如今，越来越多的家长意识到给孩子创造一个独立场所的重要性。

张再军律师当初买房时，看中了中山公园的环境好，觉得这里空气新鲜、场地空旷，是个神清气爽的好地方。而且，在这里买房还有“地段生”的原因，孩子今后可以直接上武汉外国语学校，有良好的教育环境。另外，同一小区的邻居基本和他一样，都有和他差不多大的孩子，孩子以后不愁玩伴。买房后发现太多的好处，所以他一直以自己的眼光独到而沾沾自喜。这套78平米的房子虽然小点，但因为买的时候孩子还小，所以面积的捉襟见肘并不明显。

“我买房的时候，女儿还不到一岁，那时她和我们睡一间房。但随着女儿逐渐长大，我和妻子明显觉得空间不够用了。”张律师懊悔当初买房的时候，只考虑到房子的周边环境、交通便利等需求，没有考虑到孩子对房子空间的需求。但现在为了孩子，他决定换套大点的房子，给孩子创造一个独立自由的生活空间。

记者在采访中发现，像张律师这种首次买房，仅考虑环境、就学，对孩子的需要考虑不够周全的人还真不少。所以，为了孩子能够健康快乐成长，还需为他们留足独立的空间。

 

小不点有“话语权”

 

孩子虽然不是直接的买房者，但孩子却越来越成为影响家庭购房选择的关键人物。众多爱女心切、望子成龙的父母们，把能不能满足孩子教育成长需求、能不能给孩子最好的生活与成长环境，作为挑房子的第一要素。

开发商早就意识到了孩子们在买房上的“话语权”。所以，要让购房者掏钱，先要打动孩子，已成为不少楼盘的一大营销策略。而楼盘傍名校，突出学校的师资教育质量，成了开发商推荐房子的重点，也成为楼书中的一大卖点。即使一些楼盘没有傍名校，自己也注意打造名校，吸引小孩和家长的眼光。去年9月，由斯米克美加集团投资的武汉外国语学校美加分校正式投入使用。今年4月刚开盘的沿海·赛洛城，带给业主一个好消息，开发商与北大附中教育投资集团共同投资新建北大附中武汉实验学校，2009年9月可接纳新生。而开发商在小区修建幼儿园就更多了。

为了更进一步攫住孩子的心，吸引众多家长买房，一些开发商平时还会借各种机会开展各种各样的“亲子活动”，让孩子们开开心心玩乐的同时，家长们也可感受小区的魅力。

除了平时举办各种活动外，今年“六一”期间，华润置地·凤凰城特地举办“少儿绘画比赛”，鑫海花城推出措施，买房就有可能获得一家三口港澳游机会。一些楼盘还将举办文艺表演、英语口语比赛等活动，并在现场派发一些文具、玩偶等小礼品。当然了，与之相配合的还有应景推出的各种购房优惠。

 

这样的房子适合孩子

 

孩子们和家长们考虑问题的角度不一样，为了孩子，家长们在买房时可参照一些因素，再作是否买房的决断。

 

首选优质教育资源

 

武汉虽然教育资源丰富，但也存在优质教育资源分布不均的问题。所以，在买房时，购房者应尽量买一些名校旁的楼盘，哪怕是二手房，都值得为了孩子投资。成为名校“地段生”，就不用托关系找门路送礼递条子，就可让孩子在名牌学校占一个学位。

为了获取优质教育资源，购房者不必眼睛盯着新房，其实，有的二手房也不错，而且价格相对便宜一些，地段、配套、物业等十分成熟。

建议购房者可选择在花桥、前进四路、球场街、钟家村、武珞路、司门口、水果湖等地一级一些高校附近的房子。

 

空间大、采光足

 

如果家里已经有小宝宝，或者准备生小宝宝的家庭，在经济能力允许下，买房最好不要考虑两室的房子。因为两室的使用的周期可能不长，等孩子长到三岁要和父母分室而睡的时候，两室空间的局促就会暴露出来。

从儿童房的面积上来说，家长千万不要觉得孩子小，就认为一个三四平方米的房间足够了。孩子游戏玩耍、玩具的储藏和展示，都需要一个相对较大的空间。因此，儿童房面积至少应在五平方米以上。这样，孩子可以在自己的房间尽情玩耍，也可邀请小朋友一起玩。

另外，小孩子应该接受充足的阳光，所以儿童房首选设住宅的东部或东南部。让他们可以汲取每天的新鲜能量，茁壮成长。

 

小区实行人车分流

 

孩子都好动，喜欢玩闹。为了孩子能在一个空气良好的环境中玩耍，购房时应该注意社区的规划，最好是小区实行人车分流，或者停车场距离儿童玩耍的场地较远。
而且，为了满足孩子的天性，最好挑选附近有公园的楼盘。如果没有的话，小区中最好绿树成荫，并且有比较全的儿童游乐设施等。

武汉公园、江、湖众多，加上现在开发商十分重视绿化环境的建设，购房者选择的余地较大。如名都花园、银海雅苑等楼盘拥有优质教育资源，小区环境优美，购房是不错的选择。

·链接：
楼层过高孩子心慌

 

据东京大学儿科研究所的研究资料表明，居住在高层建筑内的孩子，智力发展受到一定阻碍，比实际能够达到的水平要低。近10年来国内也有人做过对比研究：学龄前孩子中，在大杂院长大的孩子比单元楼内的孩子善于与人交往，在词汇及学习兴趣方面，前者也比后者丰富和广泛。

据调查，14岁以下的孩子或多或少都有恐高情绪，太高的楼层使他们不愿意靠在窗前或者阳台上享受阳光和欣赏景观，这样会使他们逐渐失去同外界交流的欲望，不利于培养他们健康的性格。

 

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人、自然和神的关系，我们看看大文豪诺贝尔文学奖得主泰戈尔怎么说。

不 那可不是你能办得到的

(译 by 张玲)

不 那可不是你的能力

让花蕾开花

摇晃它 敲打它

让它开花 你力所不及

你的触摸 玷污了它

你撕碎花瓣 把它抛入尘土

再没了艳丽的色彩 也没了芳香

啊! 让蓓蕾绽放 那可不是你呀

他能让花蕾开花 轻而易举

他轻轻地一瞥

生命之泉

便在它的血管里

奔腾涌动

 

在中国，无神论观点被视为理所当然，毫不怀疑，并引以为豪。信神，意为落后和愚昧。神，被玷污为"牛鬼蛇神" 的神，人们避而远之，生怕沾染。

在美国，有神论的思想主导着这个国家。调查显示85% 的普通人，92% 知名科学家相信无比威力的神创造了世界和人类。这个享有着西方文明一切成果的发达、富裕、秩序、安宁和美丽的伟大国家，与其说，是民主自由的思想在管理这个国家，不如说，是一本书，一本载着神的启示的书 - <圣经>，在主宰着这里的一切。因为，"美国是以基督教思想立国的国家"，"基督教信仰一直是美国民主政体的道德基础"。神法是人法的基础。人们遵循神的教导，这里社会的道德危机远没有象目前的中国这样严重。

关于达尔文的物种自然选择进化论，连达尔文自己也承认"眼睛"不可能由自然选择形成，以致于他发表<物种起源>之后，他一想到眼睛就感到害怕。何止是眼睛，人的精神和灵气，怎么就会是自然选择，胡乱撞出来的结果? 分明是精心设计创造才能得?! 创造论? 进化论? 对于自己从何而来，得选一样来信一信，且不能糊涂地过这一生。

 

泰戈尔诗原文:

NO: IT IS NOT YOURS

(by Rabindranath Tagore)

No: it is not yours to open buds into blossoms.

Shake the bud, strike it; it is beyond your power to

make it blossom.

Your touch soils it, you tear its petals to pieces and

strew them in the dust.

But no colours appear, and no perfume.

Ah! it is not for you to open the bud into a blossom.

He who can open the bud does it so simply.

He gives it a glance, and the life-sap stirs though

its veins.

 

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1、鼓励自住消费、加大政府保障功能的基调不变

　2005-2006年房地产市场的调控均在于调节需求。2005年通过新旧国八条、七部委联合新政，使得市场预期从非常乐观转向观望，起到了骤冷作用。政策使得房地产投机者退出市场，并有效抑制了跟随大流的投资者进入，房地产市场中的过度需求基本挤出。这表明2006年的调控主题是促进住房保障体系的建立和完善，目的在于保护房地产市场的合理需求。2007年鼓励自住消费、加大政府保障功能的基调不会改变。

    2、房地产作为支柱行业的地位不变、要求持续健康发展的主旋律不变

　虽然房地产市场过热现象引起了政府的连年调控，但是调控的目的始终不在于打击市场，而是保证市场的长期稳定发展。这是由于房地产行业在经济中的重要作用决定的。固定资产投资、社会消费和进出口仍是我国GDP增长的三驾马车，这样重要的地位使得房地产不应该成为向政府、银行和老百姓之间讨价还价的砝码，而是要求开发商应该学习自律、主动承担起城市化进程中应承担的责任。

　3、调控将在调节过旺供需以及调整土地供给结构、解决压抑的购房需求之间进行平衡

　2000年以来中国房地产市场的发展，很大程度上是因为长期积压的购房需求的集中爆发。但在相应的税收、金融等配套政策环境还不成熟的情况下，急剧增长的供需显然给市场带来了潜在的过热风险。因此2004年开始，政府对房地产市场的供应和需求两方面进行了调控，期房限转、提高预售标准、征收营业税和二手房个税等政策在短期内收到了一定的效果。如何在调节过度的、非理性的供需与保护合理的、广大居民的住房需求之间取得平衡，将是下阶段调控政策的着眼点。

　4、房地产将从资源垄断性行业向资源管理型、集约型，环境友好型行业过渡
　　
    土地的稀缺性使得房地产成为了资源垄断性行业。但是，国内房地产的现状是一方面用地紧张、建筑用地与农业用地的矛盾突出，而另一方面，我国每年因为建筑施工质量的问题，一年的隐性建筑损失约在4500亿元人民币，许多房屋连50年的寿命都达不到，给房地产带来了极大的重复建设和资源浪费。房地产应该在资源节约和环境友好中寻找机会，形成资源和环境的共生链条。

　5、土地价值回归、房价稳定缓涨是合理的，但是房地产开发利润率将下降

　近年来，土地出让价格明显上升，2003-2004年土地交易价格年增长率分别达到22.2％和29.4％。2004年全面实行的土地协议出让终止、招拍挂全面实行以后，土地成本在开发成本中所占比例明显上升。应该说，这一轮的土地交易价格上涨较大程度上是市场从不规范走向规范的过程中引起的价值回归，开发商早期因低廉的土地成本获得的高额利润率也将随着市场的规范而出现下降。

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房价一路飙高，股市一路疯狂，猪肉也跟着闹高价，什么都价值化了，这是啥流年黄历啊。这个社会到底怎么啦？

上海汤臣一品成为典型而被查封，本以为会给楼市带来一种短暂的抵制，谁知上海的房价更是疯狂的上涨，这社会，政策还有什么意义？

股市指数并不像专家们预言一样，4000点是一个必爆的危险数，今天收市都4250了。这社会，专家还有什么意义？

说到底，我们都还没有真正完成邓小平爷爷所订下的家规—--先让一部分人富起来。

一夜之间爆发的神话在股市中早以成为家常便饭了，而据了解，股市从3000点上涨到4000点的过程中造就了几百个亿万富翁。而楼市中，短短的几个月内，深圳关内的均价从15000上涨到20000，不知道有谁也算过这一个帐呢？至少得造就多少个千万富翁啊。

富起来吧，该富的就先富吧，让穷人就更穷吧，反正也碍不了谁跟谁。这社会就得这样才叫社会啊。

回到楼市，建设部搞不定了，八部委都上了，房价是越搞越挺起，这真让人搞不懂，八部委啊，多少专家与才子，多少权力与权威啊，一个楼市就搞成这个样子，这国务院还真的需要考虑一%C

 

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开发商等既得利益集团鼓吹房价上涨的声音从来就没有停止过。此前地产大鳄任志强先生抛出了“历史证明所有的房价永远都是上涨的”名言，最近一段时间鼓吹房价要持续大涨10年、甚至20年的声音也是不绝于耳，眼下房价的走强给了这些鼓吹者更多的底气和信心。对于这些预言的正确性姑且不提，如果房价再持续大涨10年乃至20年会发生什么呢？
    今年4月份，深圳、北京新建商品住房销售价格同比涨幅超过了10％。到了5月份，深圳市商品房成交均价达每平方米14223元，比4月份上升22.86％，该市5月份商品房成交均价比2006年全年平均房价（9384元／平方米）上涨了51.57％。
    这种涨幅是惊人的。莫说一个月涨幅超过22％，就是把一年的涨幅固定在22％的水平，倘若持续10年，以深圳市商品房每平方米1.4万元的均价为基数来计算，2008年房价将达到1.7万元/平方米，2009年2.1万元/平方米……10年后房价每平方米将达到8.38万元，买一套120平方米的商品房需要1005.6万元———满大街都是“汤臣一品”了。世界银行专家认为，合理的房价收入比为是4-6，即使以最高值6年来算，一个三口之家每个月收入达到13.97万，并且不吃不喝才能在合理年限内买得起这样一套商品房。
    当然，每年22％的涨幅是不能让那些鼓吹房价大涨10年、20年者满意的。倘若把深圳市2007年商品房成交均价与2006年的全年平均房价相比，涨幅估计会超过50％，因为截至5月份涨幅与2006年相比就已经达到了51.57％，何况还有7个月的表现机会？假如房价按照每年50％的速度持续上涨10年，那么，2008年深圳房价将达到2.1万元/平方米，2009年达到3.2万元/平方米……10年后深圳市的房价平均每平方米将达到53.82万元，买一套120平方米的商品房需要6458.4万元，一个三口之家平均月收入达到89.7万元，且不吃不喝才能在合理年限内买得起这样一套商品房，而现在贵得令人咂舌的“汤臣一品”比10年后的经济适用房还要便宜得多。
    如果房价按照上述速度持续上涨十年，那么，能买得起住房的只能是少数亿万富翁和一些年薪上千万的高管，现在的白领阶层也将面临无家可归、露宿街头的窘境。当绝大多数人都因买不起房而被排挤出市场之外的时候，市场将失去效率和公平，社会将失去最起码的温情。这只会导致两种结局：一是房市崩盘，房价在泡沫的破灭声中现出本来的价值。二是社会动荡。甚至可能两种情形一起出现。
    假如收入也保持与房价同等的速度上涨，一个家庭的月收入达到十几万甚至几十万元，那么，我国的通货膨胀会达到什么地步呢？这不难想象。房价的上涨并不是孤立进行。经济学中有一个比价复归原理，即具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。如果房价连续上涨将带动其他商品一起快速上涨，通货膨胀将变得狰狞可怖，经济危机将难以避免。实际上，今年CPI的快速上涨就与房价涨幅过快密切相关，虽然房价涨而租金并未保持同步上涨———这也从一个侧面反映出房价上涨很大程度上乃投机所致，但比价复归因素在无形中对食品价格的上涨起了推动作用。换句话说，食品涨价只是表象，真正拉动CPI上涨的幕后“黑手”是快速上涨的房价。
    如果房价上涨持续10年，在收益预期相对确定的情况下，热钱将通过各种途径涌入，房市将成为投机者的天堂。同时，官商勾结可能愈演愈烈，腐败将对房价上涨推波助澜。住房这一民生问题将给民众带来更刻骨铭心的痛。人们为了买房将把绝大部分收入存入银行，这种预防性储蓄将达到空前严重的地步，人们的消费欲望将被压抑，拉动内需将变成根本不可能完成的任务。
    如果房价上涨持续10年，独生子女一代不仅面临着巨大的购房压力，还将面临着同时赡养两个家庭老人的重担，这无疑将成为这一代人的不可承受之重。同时，住房将从工具变成目的，成为人们的理想和奋斗目标，年轻一代的创造力将被牢牢绑架在住房的车轮上。人们的生活将不再轻松，笑容将被忧愁驱赶殆尽，沉重和无奈将主宰人们的精神家园，真的到了那个时候，即使勉强能够买得起房，我们除了住房还能有什么？

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