八大失误，造就中国房地产“伤痕累累”

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。房地产经过多年改革，城镇住房实物分配的福利体制已经终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。住房改革在取得了伟大成功，但也积累了诸多矛盾，以致到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐和突出。

　　在如今的市场主体里：消费者叫苦连天、开发商成了人民的公敌、政府出台的调控政策越来越失信民众。中国房地产犹如一位“伤痕累累”的垂暮老人，那么究竟行业出了什么问题让起满目苍痍。究其深层次原因，最重要的是我们的发展思路出了问题，因为有下面八大战略方向的失误，才有了今天房地产市场混乱不堪的局面。
　　
　　一、过度地赋予了房地产的经济支柱地位

　　我国房改从实施开初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发200318号文）明确提出房地产是国民经济支柱产业。在各地，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括农地征用用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。

　　在这种政策和利益机制导向下，全国各地房地产投资持续高涨。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21．5%，2003年为30．3%，2004年为29．6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18．78%，2005年为20．98%，2006年1-4月份为22．93%，远远超过10%的国际警戒线。

　　另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9．6%，一些城市甚至于高达50%以上。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期困境和问题定会随之而来。
 
　　二、过度市场化和中国整体经济发展相脱离

　　参考发达国家住房政策：可以发现各国在不同经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展初期，由于经济基础薄弱、技术力量有限，个人没有足够储蓄，很难独立建造和拥有自主住房，这时保障性的公房比例较高（我国建国以来至市场经济改革全面推开以来，公房占绝对比重也印证了这一点）；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现较大的中产阶级，也即社会结构呈现橄榄型形态，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，商品房的比重较高，如现阶段的美国、西欧国家。

　　然而，我国在目前经济高度不发达，社会收入分配差距较大，却把住房改革的重点放在了产权私有化上，把住房市场化简单地等同于住房产权私有化，直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，改革认识上存在较严重偏差。在住房制度改革过程中，无论是按成本价出售存量住房，还是供应经济适用房或普通商品房，在住房产权的保有形式上，基本上都是在强调住房产权的私有化或自有化。我国2005年仅个人购买商品住房消费就达1．42万亿元，居民私有住房的比例已经达到72．8%。根据加拿大丰业银行Bank of Nova Scotia的统计资料，加拿大房屋私有率为67%，美国近年来拥有独立住房的家庭也刚过60%，而欧洲一些国家的住房私有率则在40%左右。相对于私有化特征显著的西方国家而言，中国却拥有最高的住房私有率。

　　政策所体现的市场化程度更浓。就目前我国经济发展状况、居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，似乎也是政府摆脱住房保障职责的隐含体现。
 
　　三、货币化分配不到位，普通阶层住房消费能力与高房价严重脱节

　　住房补贴制度与住房公积金制度是增强和提高民众住房消费能力，实现住房分配货币化的两项基本制度。这两项制度的相继建立，适应了市场经济条件下住房制度改革的需要。其目的是从根本上改变住房实物分配的格局，通过长期性支付能力的积累和政策性住房金融的支持，使住房消费变成一种个人选择性的自主行为。两项制度的实质是将职工工资收入中本应包含的住房消费部分，通过不同的政策渠道还原给职工个人。

　　在多数城市，民众住房补贴建立的依据是：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。受制于各地财力的限制，各地出台的住房补贴标准所依据的房价都大大低于当时的市场房价，有的地区甚至出现行政事业单位职工拒领住房补贴的现象。

    而且从补贴标准的设计来看，现行的补贴标准是根据政策设计当时（大多数城市为2000年以前）的房地产市场价格来制定的，远落后于市场形势的变化。因此，住房补贴政策从其实施开初，在住房货币消费上，国家和单位就对职工欠了一大块账。而对于广大的企业职工来说，由于劳动力市场整体供过于求，劳动工资常常被压低，工资中住房消费的含量更是严重不足，远远不能支撑其在市场上购房、租房的需求。所以从总体上说，目前住房补贴实施很不到位，货币化补贴举步维艰，完全到位更是遥遥无期。在这种情况下，新的制度不能完全建立起来，旧的路又一下子被堵死，造成政策断档，大量弱势群体的住房成为一个悬而未决的问题。
 
　　四、住房政策和房地产政策混为一谈，保障性住房供应严重缺位

　　从政策属性上看：房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率；住房政策则属于社会政策范畴，更注重社会公平和居民的基本住房诉求，它要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的市民居者有其屋。多数国家的经验证明，住房既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目标是让人们各得其所，基本努力方向：一是建立“便于进入”的市场，一是帮助中低收入者获得“能够支付”的住房。

　　然而，我国住房改革没有把住房和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区别开，没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位，廉租房、经济适用房建设滞后；在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面，政府所应发挥的功能也严重缺失。而一个健康的住房政策的合理政策导向应是，对具有保障性质的住房建设和供应，政府通过公共政策手段，严格根据住房需求，科学确定住房供应。而房地产市场（例如高档商品住房、别墅等）则属于完全市场化的范畴，按照市场经济规律，由市场决定供应和需求，以达到均衡价格之目的。
　　
　　目前，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6%，其性质却是微利“商品房”，而廉租房制度根本就没有真正建立起来，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47．4亿元，仅有32．9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。近两年政府不断出台保障性住房的措施，但一般都是“只见口号、不见行动”。
 
　　五、住房分配体制转换造成不同社会群体利益的极大失衡
　
　　住房改革初期的重点在出售公有住房。就多数地方而言，当时实施的改革主要特点有：一是停止单位自建住房，并相继出台了住房货币化分配的具体方案，改分房子为发补贴；二是以大大低于市场的房改价格出售公有住房，基本不考虑级差地租因素。

　　从实际执行来看，这种按房改价出售的存量住房基本上都是以事实占有为基础，事实上固化了不合理的既得利益差距。很多单位职工购买住房获得了各种各样的补贴和折价。特别是在房改初期，住房价格机制没有到位，很多住房都是以大大低于当时市场价格的水平转到私人手里。采用行政性的福利分配办法，以实际占用为基础的出售，实际上是以产权的形式将既得利益予以固化，是国家对社会一部分群体的“送礼”行为，造成极大的社会不公平。特别是在单位制明显的时代，使得不同单位职工住房差距相差悬殊。其次，以统一的房改价格购买不同状况、不同区位的住房也导致福利得失严重失衡。

　　在公共部门领域，主要是行政事业单位，住房分配单位制的特征明显，单位之间苦乐不均情况相当严重。同样为国家公职人员，住房资源丰裕的单位职工与房源短缺单位的职工住房待遇差距相当大，有的获得了一套以上的房改房，有的则成为了无房老职工，造成了分配上的极大不公平。
 
　　六、现行土地出让制度让土地成为地方政府财政收入的“摇钱树”

　　在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费都基本归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。例如，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。一些地方政府在利益驱动下，或明或暗地支持甚至助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序不规范的重要因素。

　　目前的土地出让制度把70年土地使用权一次性转让给开发商，开发商再把这笔费用转嫁到购房者身上，无疑抬高了住房消费的门槛。而地方政府垄断了土地一级市场，通过所谓的“招、拍、挂”等方式哄抬地价，获取巨大收益，且美其名曰“经营城市”。地方政府一次性收取70年的土地使用权转让费，实质上是本届政府透支了往后十几届政府的收入，寅吃卯粮。在目前这种土地出让制度下，地方政府与开发商结成了利益共同体，共同推高房价和地价。地方政府在房价轮番上涨中，通过土地净收益和各种名目的税费获益很大，但却没有将这部分收益还原于社会，特别是对低收入阶层的住房保障上。
 
　　七、房地产开发经营体制造就利益集团并勾搭成奸谋取暴利

　　改革以前，我国的房地产开发建设主要通过计划、财政、土管、建设银行等部门按基本建设计划来组织实施，同时也包括20世纪80年代“放权让利”之后各单位、企业自行安排的住宅基建并向职工分配住房。总体上说，在当时，公共部门统管了整个房地产融资、开发建设和分配的全过程。房改实施后，在取消福利住房分配制度、住房供应主要依靠市场来提供的背景下，我国形成了基本上是世界上独一无二的房地产开发经营体制。房地产开发商以运用土地和资金进行房屋建设、商品房屋倒卖为主，是一种基本不创造任何社会价值的企业模式，实质是房地产中间商、皮包商。到2004年底，我国房地产开发和经营法人企业已达5．9万家，已经形成一个异常庞大、整体性获取超额垄断利润的利益集团（在中国房地产服务业里面，开发商所占利润和销售额占到90%），而且在政府政策决策中取得了越来越重要的话语权，左右甚至“要挟”政府决策行为。

　　现今中国的房地产开发经营模式并非上世纪80年代初创时设想的“建筑+金融”模式，既不实施建筑安装活动，也不提供金融服务，惟一进行的只是房屋建设的组织和销售。在开发资金来源方面，如果没有银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预购房款，开发公司将无从运作。所以，中国当前的房地产开发企业并不是真正意义上的企业，它们通过垄断房屋开发的组织管理功能，攫取超额利润，而这些功能本应由政府或者由政府设立的事业单位来承担。

　　另外，多年以来，我国对房地产开发的土地供应实行土地批租制度，土地的级差地租是由社会经济发展和公共政策等的客观原因而形成的，并不反映任何个人对整个社会经济的贡献。而批地私人开发却将这些级差地租集中起来转移到极少数开发商手中，导致了极大的社会不公平和制度性的官商腐败。
 
　　（八）经济适用房“经济”了富人

　　经济适用住房是政府用转移支付的方式免交土地出让金，限制开发成本与价格的砖头补贴来解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。经济适用房中包含了大量的政府补贴，面向中低收入群体出售，带有明显的收入转移因素。从理论上看，有助于弥补因低收入群体支付能力有限所造成的购房困难。但是，这个政策存在很多先天的缺陷，不仅仅体现在政策本身，更主要地还是体现在政策执行过程中。

　　首先，经济适用房政策的目标并不明确。政策中所规定的受益群体是中低收入群体，但是这个界定没有跟政府补贴的能力挂钩。住房是带有不可分割性的，经济适用房把大量的政府补贴凝固在每一套住宅上。考虑到补贴的金额，基本上没有哪个政府有能力以这个补贴方式解决低收入群体的住房问题，更不要说包括中等收入群体。模糊的受益面必然导致供不应求甚至诱发黑市运作。

　　其次，经济适用房政策执行过程失当、失控的情况严重。由于政策执行面的模糊，经济适用房政策的实际受益人并不能与政策初衷相吻合。

　　再次，以地生财的观念和以GDP增长率论政绩的干部考核体系也使得地方政府对支持经济适用房建设严重缺乏积极性。特别是在不少地区，地方政府甚至以冲击当地房地产市场价格为由，明令禁止职工集资建房、合作建房，也阻止向经济适用房建设划拨土地。据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6．1%下降到4．6%。2005年一季度，全国经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13．8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2．6%。1998年到2003年，我国经济适用住房累计竣工面积4．77亿平方米，只累计解决600多万户家庭的住房问题（由于大部分城市经济适用住房制度对建设标准、购买对象等的把关不严等问题，且还不能肯定地说这600万户家庭均为中低收入家庭）。所有这些因素，使得经济适用住房客观上并没有发展成为供应主渠道。
 
　　上述８大战略性发展方向的失误或缺位，是今天市场无序混乱的最根本原因。因此，中国房地产业要真正实现健康、有序、和谐的发展，仅仅想依靠运用简单几种宏观调控手法，来彻底去楼市病根是根本不可能实现的。我们必须抛弃目时下的“头痛医痛、脚疼治脚”的宏观调控制，从行业自身的战略发展方向上找问题，究病因，然后对症下药。只有这样中国房地产健康发展才有希望。 （部分文字引用中国改革论坛）