业主委员会的性质与职责（研讨会发言实录）

【孟宪生】：谢谢主持人，谢谢大家！刚才听了三位嘉宾关于业主委员会性质与权利的发言，现在我做一下点评，当然结合我自己的想法。基于对业主委员会的性质和权利，我打破一下嘉宾发言的顺序，按照逻辑顺序做一下点评。

　　其实大家最关心业主委员会权利义务，应该说是基于建筑物区分所有权而来的。刚才嘉宾发言里面朱大晖已经谈到权利以及权利的限制，对于很好理解业主委员会的权利和义务是很有意义的。如果说区分所有权是我们物业管理的基础，我们必须从这个权利基础才能谈到我们的管理。当然结合刚才第一阶段大家的发言，在我们物业管理过程中，有业主，有物业公司，当然是一个对立面，在这里应该强调的是谁是物业管理的权利主体，我个人认为，物业管理的权利主体就是业主，以及业主大会、业主委员会，而不是物业公司。物业公司之所以在物业管理当中发挥作用，是基于物业管理合同的存在，他才能够发挥作用。所以在物业管理权的主体应当是业主和业主的组织，而不是物业公司，所以物业公司只是物业管理合同关系的主体，他不能成为物业管理的主体。我们现在的立法，恰恰在物业管理条例立法上，把物业管理公司作为物业管理重要主体出现，这样就出现了重大的矛盾。所以过去我们说“一山不容二虎”，在一个区域里面有两个对立的主体同时都行使权利的时候，肯定矛盾就会很多。所以如果我们说明确物业管理是基于物权来产生的，物业管理的主体就是业主以及业主的组织，这应当是明确的。

　　基于这样的分析，朱大晖刚才谈到业主权利如何行使，按照《物权法》讨论稿也说物业管理权包括共有、所有和共同管理权，共同管理权怎么行使？那就是通过业主大会和业主委员会行使。按照目前我们的立法来说，行使物业管理权的主体就是业主大会，业主委员会作为业主大会的执行机构直接定位。准确说现在《物业管理条例》的规定，我的理解业主委员会就是一个业主大会的召集人，所以他没有什么权利。所以今天的发言里面大家纷纷要求他应该成为一个代议机构或者是成为一个独立的法人实体，就必然产生这样一个问题。

　　在我们现有法律状态下，业主委员会就是业主大会的召集人，基本说处于这样的角色。在现有的条件下能不能有所突破，其实《物业管理条例》明确业主委员会是业主大会执行机构的同时明确几项职权，其中第五项就是业主大会赋予他的职权，业主大会能赋予他多少职权，刚才王教授也谈到了，这个权利应当取决于业主大会授权，可以授予他足够的权利，也就是对于一些事情的决策权。按照《物业管理条例》来讲业主委员会是没有决策权的，他只是一个召集人，就看业主大会是不是授予他作为决策人的地位。另外朱大晖在他讲的问题上还了很多的建议这是值得我们深思的，而且也应该可取的。

　　第一就是明确物权的问题，按照规划配套建设相应的设施，除了建筑物共有部分，小区的公共设施和建筑物的公共设施都应该归业主所有，这是物的基础，如果不强调物的基础区分所有权就不存在。像《物权法》第五稿连地上车位都可以卖的话，共有物就不存在了，强调小区配套设施都是全体业主共有这是一个基础，非常重要。

　　第二点建议非常重要，就是现在业委会更多抱怨是业委会成立难，业委会决策难，业委会运作难，业委会行使监督权难，这几大难点出在哪？那就是业委会没有自己的财产，他也没有专业的人员，这是难点。但是这个资金怎么来？实际上朱大晖提出来在前期应该开发商建立，实际上我的主张业主大会开了以后，业委会成立以后也依然成立基金制，这样使资金统一起来，业委会才能真正行使权利，不管行使什么权利才有物质基础。我们知道一个组织正常运作同时要有人力资源，还要有物力资源支撑，现在都没有，就要解决。解决业委会资金的问题，就是通过建立基金制，所以建立基金这样一个制度是非常重要的。

　　第三个方面结合上一组我们一些专家谈的，朱大晖提出来建立一个由开发商投资建立基金，委托中介机构监管，这样一个制度。这些制度，我认为也是非常可取的，结合上一节提到，现在房地产开发当中，实际上我们的建筑物和基础设施质量管理条例明确规定，开发商建完房销售以后，是有售后服务的，一般售后服务是两年，防水等是五年，基础工程和主体工程是合理规划期内，都要承担保障责任的，再加上基金。实际上北京以前物业管理相关规定，明确规定开发商在移交物业的时候，应该有2％前期启动自己，如果这些制度结合起来，建立一个前期的物业管理基金应该是可行的，所以朱大晖提出几项建议，我个人认为应该都是值得借鉴的。  在前期的问题解决以后，业委会到底是什么机构的问题，实际在刚才两位嘉宾，一个提出应该由业主选择，一个提出应该建立法人机构。

　　【张丽曼】：你们误解我的意思，业主大会是法人，业委会是法定代表人。

　　【孟宪生】：所以建立业委会组织过程当中，到底采取什么样的方式。王老师提出来业主的选择，但是业主选择是很重要的，从目前的物业管理条例的规定来讲，我认为业主是可以选择的，也可能只有通过业主去选择，然后定位于业主委员会的地位。但是我个人的意见，从一个长远发展来讲，我认为应该通过立法明确一下业主委员会的一个职责，那也就是说在目前大家都普遍关注我们中国现在小区太大，召开业主大会作为一个决策机构确实成问题的情况下，应当适当地赋予业主委员会的决策权，而这种决策权赋予多少更合适，我觉得立法机关应该认真研究。  另外刚才张老师还提到香港的立法，我认为我对香港立法的理解和张老师提的似乎不一样。我觉得香港的立案法团并不是法人，他只是说赋予了立案法团一定的民事主体权利，不是法人的一点就是特别清算一点明确规定清算不适于有限公司的清算，也就是说立案法团不是法人，但是他有一定的权利。就是经过法律设定的几个路径，它能够成立了，没有人提出反对，他就可以代表全体业主行使权利。当然如果说有人反对，在它成立之初就提出反对，可能就在业主大会层面上行使权利。所以我觉得将来在设计上确实应该值得借鉴。王老师提出在一个小区里面是业主委员会成立一个相对独立的机构行使，还是业主大会就去行使，根据不同小区，根据不同物业确实有可以选择的。但是我建议应该明确就是要建立一个业主委员会它成立的路径，目前我们《物业管理条例》明确规定入住率达到50％可以召开业主大会，但是在这里是召开业主大会，而且如何召开第一届业主大会，如何成立业主委员会没有一个明确的路径。应当建立一个路径是发起，还是通过司法程序，使这个机构成立合法化，使这样作为代议机关还是代管机关，可以行使权利。

　　作为业主委员会是什么样的权利，我不赞成具有法人地位。因为具有法人地位并不是所有的公共设施是业主委员会的。这个时候业主委员会又成了另外一个物业公司，这个时候必须考虑业主的特殊地位。另外我还强调一点，可能和别人有不同的认识。很多人认为业主委员会是自治的组织，我认为它不是组织，起码按照现行的法律它不是组织。为什么？因为组织应该有组织机构、组织职责等等，业主是基于不动产所有权来的，他是物权人。两个人共有的时候很简单，好理解，三个人五个人共有的时候也好理解，扩展到很多人的时候怎么就成了组织？所以它不是组织，只是物权人按照一定的方式行使自己的权利，而不是一个独立的组织，当然你要给它一个独立的组织必须按照立法解决。比如说香港的立法，给他一个立案法团的地位，将来我们怎么立是另外一回事，但是它不是组织。

　　它不是一个组织和居委会就没有冲突，居委会解决的是人权的问题，业委会就是物权的问题，它们不存在冲突，只是如何界定它们权利边界的问题，谢谢大家！