楼市“拐点”下开发商的生与死

作者:Kevin 日期:2008-3-17 11:35:44

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楼市“拐点”下开发商的生与死

文/Kevin

第一派：钱多地广，房地产界“带头大哥”，“拐点”制造商。

战斗力评价：★★★★★

生命力评价：★★★★☆

作战持续期：2年以上

这类地产企业其为挥师全国，资金实力强大，树立了较高的知名度与影响力大，具有极强的号召力与引领能力。“拐点”对企业生存发展根本无大碍，他们可以在场“拐点”站中把握战局，左右态势，所以一向举动骇然。他们成为了“拐点论”的利用者，为市场制造更加猛烈的毒药，以获取最终的战利品。

其该类代表典型房地产企业当数“带头大哥”万科集团，该公司上市融资，资金后盾坚实，即使三两年不卖房活动依然自在，并且拥有核心极领导人物王石先生，一言放出危及全市。在“拐点论”下，该企业的作战发展是首当其冲，争做市场降价的“带头大哥”，“深圳下跌、北京房价下调、成都四季花城降价……”给每个所在城市都带来灾难的影响，其用心叵测，不仅对需求市场设置了心理障碍外，对供给市场带来了莫大冲击。

其董事长王石先生首先提出了市场“拐点论”，并倡导广大购房者3到4年不急购房，并标榜本企业“不会屯地”，无疑给脆弱的市场当头一棒。分析其别有用心在于迎合政府的调控浪潮，首先从政治大局高度与政府保持统一步调，站在统一战线，以便以后和政府更加友谊，所以连手政府调控之手合力给房地产市场一巴掌;再者，对竞争对手施展夭折抹杀运动，利用“拐点论”摧残一批拌脚石，以清理门户，达到最终成为房地产市场的垄断者地位。

而从他们“拐点论”下的降价行为看，也不过是个数字的游戏。例如成都四季花城本身售价比周边市场高出800元，降价400元，这叫一石二鸟，表面上看价格也降了，还可以戏耍一下周边开发商，何乐而不为。

第二派：山穷水尽，地产小鸟，“拐点论”的牺牲品。

战斗力评价：☆

生命力评价：☆

作战持续期：0.5年

这类企业都是受房地产行业的暴利诱惑下杀入该行业的，大多只是地方的财主，或者由建筑老板变身而来的地产开发企业。只为钻进房地产的大蛋糕塔，瓜分自己的一份奶油。该类企业本身内功不足，缺乏企业管理与运作能力，并且企业资源单一，融资渠道狭窄，所以虚弱的身躯经受不起楼市寒流的袭击，稍有不慎，危在旦夕。“拐点论”他们生死攸关，自然最有可能成为“拐点论”的牺牲品。

在“二套房新政策”出台后，市场点燃了“拐点论”的火把，开始他们希望只是短暂的儿戏，但市场到年底都未能走出“拐点”的阴影，时至今日楼市似乎象“吹鼓手”们倡导的那样在“雪崩”，他们生存的最后希望也将快破灭。他们无法再坚坚挺在这场“拐点论”的战争中，资金链条随时可能被蹦断，即将成为被“清理”的对象，所以抛弃降价耻辱的念头，采取退而求其次的保命作战法则，开始了一场明目张胆的降价运动来维持企业的生存。所以市面上也就出现了一批价格并未上调，而推盘直接降价的项目，为了企业的生存，他们是逼良为娼。如果市场连锁反应，雪崩开始，其生存的机会也不大。

第三派：随波逐流，地产中坚，“拐点论”牵连者。

战斗力评价：★★★★

生命力评价：★★☆

作战持续期：0.5-1.5年

这类房地产企业属于术业专攻型企业，是伴随着中国房地产业成长而崛起的一批优秀地产开发企业，他们善于市场战争与搏斗，拥有自己的地位与品牌。他们大都崛起在90年代，发展至今，企业运作已成熟，开发有专长与特点。资金实力较雄厚，但是企业整合资源能力差，虽然有的涉及销售代理、中介等行业，但是都是“拐点论”所颠覆的产业，所以资源相对还是单一;再者，该类企业开发建设量、土地储备良大，虽然有的企业动用了国外的基金，但是非生死时刻不敢轻易动用，所以资金链还是相对吃紧，“拐点论”对他们也造成了不可回避的影响，所以老潘与王石各唱其调，相互反驳。

他们经历与面对过无数次房地产宏观调控政策，经验老道，其擅长的应战法则就是观察与按兵不动，与市场展开拉锯战，通常不到一年就能重新占据市场主导，带动房价继续上行。在与市场、购房者短期对抗下，他们有经验，因为历来每次国家对房地产市场调控后，影响周期都在半年到一年就被消化。这次他们也不例外，采取一贯的作战发展，“观望”。过了春节盼两会，过了两会盼五月，期待市场早日回暖。

但部分盼望三月回暖，而资金又相对吃紧的企业,开始坚守不住了，所以开始采取价促销手段，以加速资金回笼。于是行行色色的购房优惠广告开始漫天飞舞。这类企业的房价普遍比周边市场高，虽然有一定购房优惠,但对其利润影响不到。

另外一部份期盼市场在五回头的企业还在监守，采取价格平稳策略，等待市场温度回升，等待购房这走出观望密丛。但如果市场降价的连锁反应展开，他们也无法逃脱这场厄运。

第四派：抗跌力强，跨行龙头，“拐点论”坚挺者。

战斗力评价：★★

生命力评价：★★★★☆

作战持续期：2年以上

为跨行业企业，公司综合实力与资源强大，钱对于他们来说不是问题，企业在某个领域受损时，还可实现资源互补，但是在房地产行业里毕竟还不是很专业，管理与运作能力稍有欠缺。他们虽然有较强的资金后盾支撑与“拐点论”战争周旋，但是大多都是白费功夫，也许造成的损失与浪费的时间最多，并且到头来只是一场空，因为他们太傲慢与高调。

该类企业主要保持他们一贯的高调姿态与市场对话，面对政策打压与逆市环境也一样高高在上，所以在面对“拐点论”带来的楼市寒流，都坚决捍卫“誓死不降价”的诺言。这样有两个结果，其一，败倒在在房地产市场战争中，被“拐点论”与自我高调推向深渊，推出地产行业，专心做自己的老本行;其二，用钱给自己买了条命，但是项目已成死盘，留给后半辈子收拾烂摊子。