不买房,真的会死娘？

在中国，青年人是否能真正自立的标志就是你是否拥有了自己的房子。在陕西农村还有这样的民谚：农村青年“不盖房，会死娘”。如果把这句谚语套到城镇青年身上，是不是可以这样说：“不买房，会死娘”。

　　中国大众为什么如此热衷于买房子、真敢买房子。一套房子数几十万、甚至一百多万，眼都不眨一下，比在菜市场买萝卜白菜都来的爽快。想搞清楚国人为什么要买房，这个问题回答起来很复杂。一方面和国人传统有关：在一个城市或一个地方立根的标志就是拥有一套住房；另外政策和舆论导向功不可没，从某种程度上造就了普通百姓疯狂买房。
　　
　　国情错综复杂，这里不敢妄加评论。今天主要说说我们的消费者为什么盲目从众超前消费？其缘由出自何方？

　　近几年随着家庭分裂速度和城市化（指子女分居、家庭离异、单身家庭、换代需求）提高和加速，城镇居民收入的提高，改善与提高原有住房条件，满足新增家庭住房需求大量增加，从而带动了供给预期的提升和产业结构的变化，进而引致致富阶层住房进入数量、质量提升阶段和贫困人口停留起步阶段矛盾并存的局面，并正在引发日益严重的社会冲突。
 
　　一方面：少数先富起来的人住房档次的提升需求改变了房地产业的投资预期，从而将中国满足人民基本住房权利的房地产业变成以满足先富起来的人需求为主要出发点的富人俱乐部。
 
　　另一方面：少数先富起来的人的提升消费诱发了中产阶层的超前消费，从而诱发了投机资本“跟风”购房投机，进而扭曲了真实需求，加剧了房价飙升。如果社会消费是理性的，那少数先富起来的人住房档次的提升需求引致的房价上升主要涉及的应该只是中高收入家庭购买的提高居住质量的住房，而非生活保障性质，或仅仅为满足生存条件的住房。
 
　　中国房地产浅层次表现为高速发展，但机制是以市场不成熟、消费不理性为机制基础运行的。其机制问题不仅体现在政府、开发商供给方身上，更体现在作为消费者的需求方身上。中国是以跨越式方式实现住宅市场化改革的，98年以前住宅并不完全是商品，而在短短几年间，土地、住宅价格一升再升，唤起了整个社会改善生活和拥有住宅资产，甚至投机住房的迫切愿望。

　　但是由于市场发育并不成熟，加之政府和开发商以及专家学者有意无意地制造信息不对称，因此，作为需求方的消费者对投资住房带来的长期性风险普遍估计不足，不仅普遍存在着不动产投资的盲目性和不切实际的短期“暴富”预期，以及超过自身积累及收入增长能力的超前消费，而且在一旦受到权益伤害的时候无法得到法律救助，并在市场价格波动中因无法抵御风险而受到伤害。政府和人民企图通过数年构建住宅不动产私有社会，但是我们必须清醒的意识到，在成熟市场经济国家里，住房不动产实现私有化却是在数百上千年历史演进中形成的，一磋而就根本不可能实现，换来的只是行业的畸形发展。
 
　　在成熟市场经济国家社会居民的私人金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。不可能发生明显的宏观比例失衡变化。而中国从“住房公有”社会向“住房私有”社会转变仅几年时间，无论政治制度、经济制度，以及产权制度，和人民的财富积累都都没有和快速发展的房地产经济达至博弈均衡，因此，政府和人民都很容易因错判形势而产生投资冲动，并引致因金融资产顷刻之间大量向不动产转移而酿成宏观比例失衡，从而引致供给和需求非理性大动荡。
 
　　一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。因为多层次的市场有利于住房资源最大化利用，从而根据各阶层的可支配收入分流需求，以减缓新增供给的压力。中国房地产最大的问题就是没有适时地完善市场结构，以至形成有市无房和有房无市并存的畸形结构，并引致二手房得不到有效利用，新商品房供给满足不了社会增长的要求的尴尬局面。
 
　　显然，由于中国决策层和理论界引导消费的失误，一方面引致社会公众在市场并不完备的条件下就实现住房“一步到位”的跨越式发展，另一方面引致社会公众将个人金融资产向实物资产大面积转移，再一方面引致中产阶级投机盛行，从而推动各阶层人士都想购房置业，引致需求被无限放大。虽然非理性需求在成熟市场中也存在，但成熟市场的非理性需求是和大量过剩资本的存在密切相连的，这完全不同于目前人民还在个人金融资产准备不足的情况下就追求超前消费引发的“泡沫”。
 
　　从政府公共政策失衡看，政府在住宅市场化改革中，没有把作为消费的中高档住宅和作为公共品保障的经济住宅供给分离，让政府和市场各司其职构建“居者有其屋”的和谐社会，而实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起，把经济适用房、安居工程和商品房捆绑在一起，强迫市场而不是政府承担公共品住宅的供给，这是为什么普通民众为什么如此恐慌买房的最重要原因。
 
　　发达国家房价也高，但是民众不会发生恐慌性买房的最重要原因是市场非常成熟。最关键一点是政府住房保障体系完整有效。由于政府和市场存在着明显的供给职能，那些需要政府、社会帮助解决住房的群体就不会加入到房地产市场的供求竞争引发“泡沫”。简单说就是，有住房需求而没有买房能力，甚至没有租房能力的人不会直接对房地产市场提出需求。这个体系保证了市场需求更趋于真实的有效需求。

　　但是在我们的国家，从主流理论误导看，其提出的房地产没有泡沫，房价还要涨20年的理论无疑改变了人们市场购房、投资、投机的预期，从而加速了消费异化、投资异化、投机盛行。
 
　　鲁迅很多年前就说过一句话，中国人是从众心理最强的民族，在当前房地产社会舆论导向下，民众如此热衷买房就不奇怪了。