住宅价格上涨动力何在？

 

    股市今年六月份波动比较历害，直接带动北京住宅环比上涨幅度加大。显示资本的流动性依然过剩，笔者年初提醒注意“股市资金回流房地产市场”，现在看来，防火墙依然没有。幸好股市并未“牛转熊”，还有时间，请有关部门抓紧。

 

     今年上半年，北京五环路以内住宅期房均价过万元。从分环路看，四环路以内住宅期房均价达到13696元/平方米，四至五环路为11439元/平方米，五至六环路为8006元/平方米，六环路以外为5385元/平方米。老百姓能够承受的住宅已经至少在五环以外了，什么导致了北京楼市住宅价格的不断攀升呢？真的是开发商的捂盘和炒作吗？

 

   北京

        新建商品住房价格指数批准预售住房销售住宅期房

         同比   环比           套         套

2006年

1月份     108.4  101.1          15593      13181

2月份     107.3  101.3           3615       9465

3月份     107    100.6          10397      15154

4月份     108.2  101.3          11316      15409

5月份     109    101.5          13702      14836

6月份     111.2  101.2           9020      14234

7月份     111.1  101.4          12912      13018

8月份     111.4  100.9           7460      13321

9月份     110.3  100.5          13854      14835

10月份    110.7  100.5          10867      11666

11月份    110.3  100.4          10863      14448

12月份    110.4  100.5           9377      14270

      新建商品住房价格指数  批准预售住房 销售住宅期、现房

        同比     环比        套          套

2007年

1月份    109.9   100.5         8379       11861

2月份    109.7   100.5         3660        5772 

3月份    109.9   100.2         5480        9816

4月份    110.7   100.5        11729       12558 

5月份    110.3   100.5         8699       11466

6月份   110.0    100.9        6536        13631 

 注：上表数据均来自于专业房地产网站与国家政府部门网站

        根据上述数据可知，去年上半年批准预售住房63643套，销售住宅期房82279套；而今年同期批准预售住宅仅44483套，下降了19160套。历经一年的宏观调控，住宅供应量下降了30%，这能够说明什么呢？虽然成交量同期也在下降，但毕竟一直大于新上市供应量。

      对比成交量与房价的走势，至少我们可以得出一个假设的结论：供给量的持续下降是今年房价不断上涨的一个重要原因。而导致供给量下降的原因，绝不能一股脑地推在开发商头上。

    此外，二手房成交在今年亦未放量，仅保持在不足4万套的水平。以北京市场保有量三四百万套计，换手率未免太低，显示二手房流动性差，间接反映出去年宏观调控政策中关于二手房部分的相关措施疑似存在不当之处。

    另一方面，根据国家统计局的数据，今年上半年全国住宅投资增长30%，而北京仅不足10%，这从另一方面给房价的快速上涨提供了答案。北京这样的中心城市是否面临着住宅投资不足的问题呢？

    此外，今年上半年土地供应量依然并未放量，且大比例提供保障性住房用地，导致商品房用地更加短缺，直接或间接地影响未来商品房价格预期，给房价上涨提供了依据。

    最后，还有那么一些胡乱支招的人，总是向公众传达一些莫名其妙的信息。比如某课题组，好像隶属国家发改委，笔者至今没见过该课题组的正式报告，好像从来没公开过。该机构近期通过媒体又再次放话出来。提到了物业税与取消预售制等等内容。不说别的，单就取消预售制一说，笔者一直不明白对抑制目前房价有什么作用，反而同意众多同仁与学者们的意见，取消预售制必将在短期内推高住宅价格，而长期影响亦不会产生降低房价的作用。更有意思的是，该部门的代表人之一王小广上次在发表意见时强调是一家之言，并不代表发改委的意见，但这次让媒体一报导，感觉又成了国家发改委的正式意见。整个一个混淆视听。如果确是一家之言，请不要动不动就那发改委的牌子唬人。这样和某些人拿中科院的名头说事没什么两样。

    之所以有这些人在媒体上混淆视听，在于政府部门主流的声音太少了。发改委的领导参加记者招待会，谈及房地产的问题，竟然说发表个人意见，让人百思不得其解。

    说了这许多，也看到谢国忠提及改变中国房地产发展模式，回头再讨论吧。今天写了这么多，主要想说明一个问题：

       上述推高北京房地产价格的因素并不完全，但是列出的几条如果都无法消除，让北京房价下降绝无可能。除非听那些天不怕、地不怕、不管不顾的人的意见，整出什么“猛药”来。