中小套型与低价房才是真实的供不应求

谈到北京楼市哪里最供不应求，马上想到了金融街与中关村，这两个区域发展形势很好，需求更加旺盛，而住宅有效供应却相对不足，最有可能出现供不应求，尽管如此，通过观察与研究还是发现即便这样的区域高端楼盘滞销的现象依然屡见不鲜，想起2002年去荣丰2008项目调研时所见火爆的场景，而旁边的蝶翠华庭项目却门庭冷清，五年了，各地的情况依旧如此，供不应求与销售不畅同时并存，由此可见，问题的核心不完全在区域，而主要是产品供应结构。

中小套型与低价房才是真实的供不应求

    当前北京楼市最大问题依然是结构性矛盾，虽然 “９０／７０” 出台已有一年多，但北京楼市的旧有格局仍未有根本改变，一边是很多人急着买房却买不起，另一边是开发高端项目的热情依然高涨，房屋空置现象也越来越严重。

    市场上中小套型比例过低的问题由来已久，小套型遭到抢购的现象随处可见。从北京市房地产交易网获批入市小套型的情况来看，“1至4月份入市小套型分别为15%、13%、5%和15%，均不足两成”。5月中旬以来，小套型楼盘开始入市，初步放量，统计数据显示：“5月份开盘项目中小户型占比为25.5%”，依旧供不应求。

    房价持续走高，大部分消费者持币待购已然成为趋势，实际需求下降，近来高端住宅项目打折风起，种种迹象表面目前不是供不应求，而是结构不合理，如果说市场中存在着供不应求，那么中小套型与低价房才是真实的供不应求。

供不应求的原因浅析

    市场经济本身还是有一定的规律可循，如今中小套型住宅一房难求与高端住宅越来越多的供需错位现象随处可见，仅仅说房地产市场不成熟还是有些勉强，那么上述现象的根结到底在哪里呢？

从供应角度来看：

    同样一块土地如果建成中高档住宅项目，自然其经济效益是最高的，价值得以最大化，同时地价越来越高，决定了开发商必须要开发高档住宅项目才能取得经济效益最大化，这也是为什么这么多年来开发商宁愿背离市场实际需求，冒着参与更加激烈的市场竞争的风险，依然争相开发高档项目的重要原因。

    从政府的角度来看，现阶段GDP依然是最主要的业绩考核指标，在一定阶段内，高端项目越多，产出越高，经济增长率越高；此外高端人群的消费能力更强，能够有效拉动当地的消费，从而推动经济更快地发展，因此各地政府自然会推动或者默许开发商开发高端项目。

    尽管有脱离市场实际需求的风险，但高端项目更加丰厚的利润回报使之成为开发商心中的长青树，由此中小套型与低价房被忽视也在情理之中。

从需求角度来看：

    新增购买人群中年轻置业者的比例逐年上升，这一部分消费群体购买能力相对不足，对单价与总价都非常敏感，居住需求更加实际，消费也更理性，中小套型住宅总价较低，月供负担较小，因此随着北京房价不断走高，许多购房者都将低总价的中小套型住宅作为首选，从而导致中小套型的需求猛增。此外，目前社会构成中以中低收入家庭为主，这也决定了中小套型与低价房的需求是目前市场中最主要的需求。

    综上，中小套型与低价房供不应求是由于多方面原因造成的，错综复杂，但扭曲的市场不会长久，一个成熟的市场应该是建立在满足真实需求与供需求平衡基础上的，因此开发商应该适应真实需求的变化，找准目标人群，针对目标客户的需求开发相应的产品，同时各地方政府也应该转变发展思路，采取有效措施来缓解当前这种结构性矛盾所导致的供不应求现象，满足老百姓日益增长的居住需求。