“过期”业委会不得备案

■案情回放

　　2005年8月，上海市佳信都市花园的七位业主向上海市长宁区人民政府（以下简称“区政府”）递交了行政复议申请书，称，佳信都市花园小区业委会于2000年6月成立，于2002年8月26日准予换届登记。按照《上海市居住物业管理条例》的规定，业主委员会的每届任期为两年，即业主委员会应于2004年8月25日到期。而上海市长宁区房屋土地管理局（以下简称“房地局”）于2005年3月24日又对业委会发了《业主大会、业主委员会备案证》，该行为侵犯了广大业主的合法权益，故要求撤销房地局所发的《业主大会、业主委员会备案证》。七申请人提供了《业主大会、业主委员会备案证》的复印件和部分业主意见征询表作为证据。
　　房地局辩称，佳信都市花园小区业委会于2005年1月16日召开业主大会，就《业主大会议事规则》、《业主公约》事项以书面形式进行投票，三分之二的业主通过了上述两个文件的变更，业主委员会于3月8日向房地局申请备案，房地局按照相关法律的规定，于2005年3月24日就变更事项进行备案。故房地局认为其对上述变更事项的备案有法规依据，事实清楚，请求驳回申请人的申请。房地局提供了《业主大会议事规则》、《业主公约》以及变更备案的报告和业主委员会变更情况等证据。

■复议与决定区

　　政府查明，该业主委员会于2005年1月16日采取书面征求意见的形式召开业主大会，就业主委员会起草的《业主大会议事规则》、《业主公约》两个文件进行投票，共发出征询意见表417张，其中有287名业主表示同意上述文件，业主委员会于3月8日向房地局申请备案，房地局于3月24日就《业主大会议事规则》、《业主公约》等事项同意备案，并发出了《业主大会、业主委员会备案证》。七申请人于2005年7月通过业主委员会得知房地局发出了《业主大会、业主委员会备案证》，遂申请复议至区政府。
　　区政府认为，根据《上海市居住物业管理条例》（该条例于2004年11月1日废止，同日起实施《上海市住宅物业管理规定》）的规定，该小区业主委员会应于2004年8月26日进行换届，但该业委会未在上述期限内以法律规定的形式进行换届选举，也未到相关的行政管理部门予以备案。虽该业委会于2005年1月16日采取书面征求意见的形式召开业主大会，就业委会起草的《业主大会议事规则》、《业主公约》两个文件进行投票并获得超过三分之二业主的同意，但因业主大会的议题未涉及到业委会的换届和业委会成员的续任问题，不能认为是业主对该届业委会续任的认可。房地局的备案行为缺乏事实依据和法律依据。根据《行政复议法》第二十八第一款第（三）项的规定，区政府决定：撤销上海市长宁区房屋土地管理局发出的《业主大会、业主委员会备案证》。
　　行政复议决定书送达后，双方皆未提起行政诉讼。

　　律师观点

　　政府主管部门给过期的业委会进行备案，违反了法律、法规的有关规定。这一案例，反映了三个问题：一是业委会的工作不规范。业委会自2002年8月26日成立，应于2004年8月26日进行换届，而业委会不但没有进行换届选举，反而在过期后召开业主大会并表决通过《业主大会议事规则》和《业主公约》，并借两个文件备案之机，对业委会进行续期，明显是违规操作。二是行政主管部门有“玩忽职守”之嫌。根据上海市房地局的有关规定，业委会进行备案，需要一系列的文件和手续，而业委会在2005年3月8日进行备案时，并不具备相应的备案文件和手续，房地局为其备案实为难责其咎。三是业主“漠视”自己的权利。体现在三点：其一业委会于2004年8月26日到期，而业主们对“过期”业委会无任何的“表示”；其二业委会在2005年3月24日已经在房地局备案，但业主却在2005年7月才得知房地局发放了《业主大会、业主委员会备案证》；其三多数业主对“过期”业委会组织的《业主大会议事规则》和《业主公约》投票还积极配合。这样，一旦业委会不经业主选举产生，其也就“代表”不了业主的利益，如发生侵害业主利益的行为，也就不足为奇了。因此，关注自己的权益，全力支持业委会的工作，是每个业主的义务和权利。