当地产调整或保有税到来时的投资策略转变方法

当楼价的上升速度过快，国家调控结果不如理想时，就会有新的调控政策陆续出台，就象烹饪一样，味道咸了就放水，淡了就加盐。从增加出售的税费成本来阻止房地产的频繁转让和炒作，但发现效果不明显，税费转介到了买家身上，增加了他们的购买成本和负担，依然阻止不了楼价的持续上扬。增加利息是势在必行的，但又不能超过一个市民的心理平衡点，因为增加贷款利息的同时也会增加了存款的利息，当利息增加到了出租投资回报率的水平时，不但靠贷款持续营运的国营单位出现了高成本的问题，还会令市民不必去冒投资房地产和炒股的风险而增加存款以求一个保障的固定的收益，试想一下，当存款大量增加而贷款业务不活跃的时候，银行的盈利竞争力又大大地减少了，同时也要面临高成本的风险运作方式。所以利息一定会加，但会有个限度。那么调控只剩下几个主要的关口了，其中最重要的一个就是增加房地产的持有成本。所以“物业税”和“保有税”都是属于这种类型，其征收的比率对房地产的影响是非常严重和深远的，因为这不是一个一次性的费用，而是一个持续性的使用成本。如果征收比率小了，则调控的效果不明显，比率大了，又会令行业产生萧条。但这个这么重要的调控杠杆，国家是肯定会用的，只是迟早和多少的问题而已。

 

假如调整真的来临时，我们作为市民又有什么方法可以减少投资的风险，确保利润最大化呢？

 

首先，要减少物业的持有数量，特别是非一次性付款的投资者，用减少物业而取得的资金来提前偿还贷款，减少持有的长期成本。这是最有效的方法，因为现在的贷款年利率是6.23％，如果偿还了贷款，就等于每年多了贷款额的6.23％的收益。按照常规的推测，“物业税”和“保有税”的税率每年不可能超过6.23％，所以增加的成本不多，甚至于更少。

 

其次，换掉出租回报率差的物业，保留出租回报率好的物业，例如减少市郊物业的持有数量，增加市中心的热租物业的持有数量，不要留恋高升值潜力但低租金回报的区域和物业，因为使用成本、出售费用和贷款利息会把你的物业增值部份吞得所剩无几，所以还得把眼光放在中长线的投资收益方案上。

 

再次，把大户型的物业转换部份为中小户型的物业持有。其实大户型的物业一般都是投资回报不如小户型的物业高，但因为可以选择比较优质的租客，再加上投资者一般都会很忙，所以有很多的投资者都会选择优质的大户型作为投资品种。但按照国家的政策思路，应该会是先调整豪宅的升幅，其次才到中小户型的，所以这也是一种避开的方法。

 

最后，就是购买物业时尽量不要一个人名下拥有多套物业，省得将来的征收标准（比率）是按持有的套数而递增，因为国家最终的调整目的是希望减少空置率和减慢楼价的升幅。

 

希望上述几个建议可以及时帮大家提前为新政做准备。有很多的人问我策略将会什么时候出台？其实按照过往的经验，加息应在2007年的第一季出台，保有税就没这么快，不过国家的政策一般都会比较喜欢在6月份左右出台，因为经过第一季的提案和第二季的研讨和整理工作，在第三季出台是比较正常的，但大家也没有太大的必要去猜测出台的时间，倒不如提前做好准备迎接它的到来。