高风险高回报的房地产投资要谨慎选房之2选房规律

房地产的价格调整主要分成两种，一种是深度调整，一种是轻度调整。深度调整一般出现在大市转势的时期，例如由上升通道转为下跌通道的时候，调整的比例将会出现不同的楼盘有不同的深度，由20％至60％。例如天河北路的嘉怡苑，由1995-1997年的11000元/方，在2002-2003年时最低曾调整至4000元/方。轻度调整是指在上升通道的过程中，因为消费者的购买心理阻力而出现的短线的小幅调整，调整幅度一般会在5％-15％之间。由于大家可以看到无论在深度调整还是轻度调整，调整的幅度都会有较大的差异，这就是选房的效果了，就象股票一样，牛市的时候也会有下跌的股票，熊市的时候也会有涨停板的股票。如何选择抗跌能力较强的房子，在调整中回避最大的风险呢，我们一起来分享一下吧。

 

一、先要看清大市的三年内的走势：不会出现深度调整，但将会出现不止一次的轻度调整，调整的时间和程度会出现个别化或局部化而不是整体化。

1.    不会出现深度调整的原因：

1)    现时的楼市还处于一个上升通道

2)    再加上现时的楼价也只是处于1995年-1997年的天河北的楼价水平，但现时的人均收入、消费能力和意识、存款储备已大大优胜于当年

3)    广州人的个性特色：广州人有一种较为安于现状、及时享受的思维，这与他们的上一辈大多都留有物业给他们，家有定所所致。广州人一般都会思维较为传统，不会冒太大的风险去获取高额的回报（所以无论是炒股和赌钱都较为理智）、较为现实懂得精打细算（所以他们会较喜欢不要付出太多回报可以接受就行了），所以房地产很难会有一个象上海一样的疯狂（所以你会看到老广州聚居的地方如荔湾区，楼价是不会升幅太大的，他们的心理底线是非常清晰的，你很少机会会看到那里有13000元/方以上的物业畅销），但出租回报高的物业将成为广州人的投资首选。

2.   将会出现不止一次的轻度调整的原因：

1)   现时在广州市的外地人人口不断增加，特别是北方人和潮洲人，他们有冲劲、做事果断、勇于冒险、不安于现状、勇于创新，所以有较强的心理承受能力和消费能力。如果有机会做一个豪宅业主的来源统计，你会发现超过70％以上都不是广州人。他们只要看准了市场，就会放手尝试，所以在天河和珠江新城这两个北方人和潮洲人聚居的地方，15000元/方以上的豪宅都会非常畅销，屡创房地产的新高。例如在2006年12月10日左右发售的珠江新城中海璟晖华庭，在一天内售罄全部的南向及小面积的单位。也因为外地人的特色，所以他们在止损和换楼方面的决定也会十分果断，不在乎亏损小钱，也要赢大钱。当他们发现市场的走势有变化时，例如现时市场的热点是优质物业，他们就会大胆放掉手上的中档物业，将资金转移到优质物业上，所以会出现个别或局部化的调整。举例：天河北区的房子在10月到11月的升幅远远落后于大市，原因是除几个热门的优质盘（中怡城市花园、怡苑、芳草园、帝景苑、希尔顿阳光）有10％的升幅外，大部份的中档楼盘都处于停留状态，甚至有部份中低档次的楼盘处于微跌5％的状态。由于停留和微跌的楼盘的数量远远大于10％升幅的物业，所以导致天河北的成交均价与东圃、白云、海珠三区差异不很大，涨幅明显落后于大市。

2)   楼价始终在不同的阶段会有不同的心理价格关口，要突破就需要有较多对后市更有信心的人去接手，但当楼价不停地上扬到一定心理价格时，当成交量不能放大，下一棒无人接手时，轻度的调整就必然会出现，吸引一些对后市较有信心的人去入市，才可以再维持或突破新关口。

 

二、抗跌能力较强的5种物业的规律

1.   优质的物业特色

1)   稀有性强（如珠江新城的珠江别墅—地铁站上盖的别墅、二沙岛）

2)   私隐性强（如别墅、江边楼）

3)   容积率低（容积率=建筑面积/占地面积，如天河北的怡苑）

4） 小区、会所设施完善   

5） 著名开发商（中海、富力、合生、保利、合景泰富、万科等等） 

6） 优质的物业管理（恒基、中海等）

7） 不可再造的自然观景（珠江公园、天河公园、江边等） 

8） 花园面积大及园林设计精美时尚的（二沙岛的棕榈园和珠江新城的誉峰）

9） 是区域内或广州市内的标志性建筑物（天河北的中信）

2.    租金回报率较高、租客质素较高的物业

1)    未来房地产将会更多地成为人们的投资工具，因此越来越多的人开始意识到从自住的房子开始，就要考虑到将来出售换房时的流通性如何。如果房子的流通性越高，它的可变现能力就越强，对资金积压的风险就越少。也就是说，如果购买房子的对象越多，出售的机率就越大。房子不外乎两种功能：出租回报率低的自住型、出租回报率高的投资型。自住一般每人或每个家庭只需要购买一套房子，但投资就可以买无限套房子。因此出租回报率高的房子的出售对象和机会都会更多。

2)    公司客户、外籍人仕等优质的租客所聚居的物业（他们都会有聚居的习惯，所以很容易带动整个楼盘的租赁市场），也是会令物业不受楼龄的限制的。例如有超过十年楼龄的回报率高的热租楼盘：天河北的怡苑（13000元/方左右）、中信公寓（14000元/方左右）和二沙岛的金亚花园（19000元/方左右），即使楼价下跌，业主也不需急于放盘，因它们的租金回报率远远高于银行贷款利率，业主可当做是一笔高利息的定期存款。

3)    接近写字楼、商业街、专业市场等等商业区域的物业一般都会非常热租，便于写字楼的员工居住节省因交通往来所浪费的时间。例如天河北体育中心的商业区、东山环市东及淘金路的商业区、白云桂花岗的专业市场区、中大的布匹市场等等。

3.    楼盘单价接近地价或远远低于市场的均价物业

有些楼盘虽然质素一般，但单价非常便宜，其实可以大胆购买，重新翻新和加以个性化的装修，中长线持有就会有较丰厚的回报。因为当优质的物业和普通物业的单价距离太远时，普通物业就会出现补涨和抗跌，即使它有一定的缺陷。例如我的客户在1年半前在天河北买了一套4000元/方的带电梯的100方两房，该物业厅的采光较差，但装修较好，当时天河北的地价约为3800元/方，虽然该物业的采光很欠缺，但由于它接近地价，所以会有较强的抗跌性和补涨机会，所以当我的客户大胆买入后，至今已涨到7300元/方了，升幅远远超过其他豪宅。

4.    区域规划远景较好，有较大的可塑性和想像空间的物业

1)    规划得当、区域定位清晰和显著，对区域内的物业有着不可取代的增值和抗跌能力，所以买楼前一定要看区域的发展规划。例如区域的定位是金融区还是商业区、交通规划是否完善、教育资质和情况如何、生活设施及便利程度如何等等。现时在广州最多规划的区域有：珠江新城、琶洲、金沙洲、白云区的东方乐园旧址（国际会议中心）、萝岗等几个片区。

2)    当规划成熟前与成熟后的价格和租赁情况都会有较大的差异，因此在规划还没有完成前入市的话风险比较少，不过要看规划的完成时间来决定资金和利润的回收速度。所以如在规划初期入市，要守的时间就会比较长。

5.    位置较好的物业
买楼最重的是位置，随着人口和汽车的增长，未来的效率和交通将成为人们最为追求的事情，因此地铁站上盖的物业的抗跌能力非常强，因它可以帮人们节省他们用钱也买不到的东西——-时间。