面对高房价，白领购房的四大需求特征

在北京，白领阶层的产生与商品住宅市场的兴起都是在上个世纪80年代中后期。但是，直到90年代中期，白领阶层才逐渐成为住宅市场的活跃势力；并在短短数年间，发展成为住宅市场的主导性顾客群体。通过对一手住宅和二手住宅市场的综合考察，在现阶段，北京白领阶层一方面对一路疯涨的房价表现出无比的痛恨，但另一方面在购房需求与行为上又表现出下述群体性特征。

特征1：对于住宅置业，白领阶层只存在超前消费，不存在持币观望。

    对于住宅，北京的白领阶层始终抱持着旺盛的消费热情。即便在政府以重拳平抑房价的时段内，这种热情也从未减退。之所以如此，主要是因为：

    · 白领阶层普遍认为现实居住条件亟需改善。

    保持较高的生活水准，在生活方式上与时代保持同步，是白领阶层生活的主旋律。作为新生代精英，白领阶层大多没有机会通过福利性分房来改善居住条件。现有的居住条件与他们期望的生活形成了巨大的反差，这点燃了他们住宅置业的内在热情。

    · 对未来职业发展的自信是他们的热情的助燃剂。

    白领阶层有一种共同的心理特征，那就是对未来职业发展抱有热切的期许与乐观的信心。这种信心使他们敢于用明天的钱来提高今天的生活。他们把这种超前消费视为对未来的信用卡透支。

    · 对北京楼市的信心为他们的热情提供了保护。

    北京是首都，也是长江以北地区的经济中心。这使白领阶层对北京住宅的升值潜力充满了信心。虽然近年来中央政府出台了一系列平抑房价的政策措施，但是大多数白领阶层对北京楼市仍然是看涨不看跌。

    · 市区住宅资源的迅速枯竭对他们的热情产生了强烈的驱策。

    北京的产业地理分布造成白领阶层的工作地大多集中在市区。同时，文化、医疗、教育、休闲的高品质资源大多聚集在市区，使得市区的生活资源品质明显优于郊区。对于以职业发展为中心、追求高品质生活的白领阶层来说，住在市区无疑是对生活品质最重要的保障要件。因此，市区住宅资源的迅速枯竭对他们的热情产生了强烈的驱策。

特征2：与其它阶层比较，白领阶层更加注重从未来家居生活的角度，对住宅进行生态性整体评估。

    目前，北京房地产市场存在着一个怪现状：无论在一手住宅市场，还是在二手住宅与住宅租赁市场，房地产企业与白领阶层之间正在失去共同语言。——说到住宅置业，房地产企业想到的是住宅；而白领阶层想到的却是未来的家居生活。房地产企业总是希望通过一堆住宅指标打动购房者，譬如户型面积、采光性能、绿地面积等等。但是，白领阶层关心的却是这些指标背后的内容。譬如，透过窗户我能看见什么？绿地景观到冬天会是什么样子？在这座房子里我能有一个角落安静地读书么？我的邻居都是些什么样的人？

    在调查中，白领阶层常说一句话：我想要的不是房子，而是未来的生活。

    在这种观念引领下，他们在选择住宅时，会在消费能力范围内，从自己的价值、审美和生活观念出发，形成个性需求。他们期望购买到符合或接近个性需求的住宅。通俗地说：他们希望买到自己喜欢的住宅。喜欢的标准产生于价值、审美、生活等人文性观念。他们会根据喜欢的标准，从区位、交通、价格、房型、建筑形态、配套设施、社区环境、居民结构、物业服务、住宅升值潜力等方面，对住宅作出整体的生态性评估。

特征3：过渡性置业正在成为白领阶层住宅置业的主流趋向。

    白领阶层的住宅置业，主要受到实际生活需求、投资理财主张、未来职业发展信心、以及房地产市场行情4项因素的交互影响。因此，与其他阶层比较，白领阶层在住宅置业上，更多地抱持着过渡性置业主张。

    所谓过渡性置业主张，是指白领阶层在不同的职业发展阶段，会对住宅产生不同的消费期望。当现有的住宅不能满足期望时，他们会将它出售或出租，同时选择新的住宅。

    目前，北京白领阶层已经初步分化为长期居住、过渡性居住、理财投资三种消费势力。其中，追求安全型白领群体在住宅置业上大多持有长期居住的倾向。而追求稳健型、追求财富型、追求地位型与追求理想型4个群体，则大多抱持着过渡性置业主张。这一方面为一手住宅市场不断地释放出新的市场发展空间，另一方面也促进了二手住宅与住宅租赁市场的迅速发展。

特征4：白领阶层的住宅置业方式正在呈现出多向化态势。

    三年前，北京白领阶层的住宅置业期望主要聚焦在新建商品住宅上。但是近两年以来，随着市区新建住宅资源的迅速枯竭，二手住宅已经进入他们的消费视线。与此同时，一部分白领人士也将自己或父母名下的住宅投入到二手住宅或住宅租赁市场，在住宅市场中赢取商业收益。

    2006年，白领阶层在一手住宅市场的消费份额超过了70%，在二手住宅市场的消费份额超过了40%。

    北京的住宅市场是年轻的市场，北京的白领阶层是年轻的社会群体，他们的住宅置业是年轻的消费。年轻，意味着热情和变化，同时也意味着错谬和盲动。住宅是一种昂贵的个人资产，消费过程中的错谬不仅会让白领阶层蒙受沉重的经济损失，并且会对生活品质产生难以挽回的消极影响。