IPO受限，PE受宠

近两年，内地民营房地产企业境外IPO风潮渐起，其中绝大多数选择在香港IPO，而且多采取红筹模式，如取前些时取得巨大成功的碧桂园集团。但是，政策面的冷风一阵接着一阵地吹过，目前的实际情况是，以境外IPO为“龙头”的房地产股权融资之路，似乎越来越扑朔迷离。

一方面，去年“171号文”（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》）的出台，让一心想杀进内地房地产业的诸多外资不得不改变姿态进入，比如海外基金更多地涌入开发领域，从而在一定程度上替代了之前境外个人和机构购房的猛劲。另一方面，去年“10号文”（ 《关于外国投资者并购境内企业的规定》）的出笼，使成群结队想要冲出去IPO的内地房地产企业集体“受挫”，对于那些没来得及在政策出台前去开曼群岛、英属维尔京群岛、百慕大群岛等地注册公司的房企而言，境外IPO的大门暂时关闭，目前仅有SOHO中国、广州恒大等少数去年以前已做谋划的企业侥幸过关，上市在望。         

到了今年，“限外政策”不仅未见任何松动，反倒呈愈勒愈紧之势。近日商务部、国家外汇管理局联合出台的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》再次重申：“严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)、并购或投资境内房地产企业、境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。” 对于许多内地房企而言，看来今年境外IPO实在是没戏了。

上帝在关上一扇门的时候，往往会打开另一扇窗。对于急吼吼掘金中国房地产市场的外资和亟需资金补给的内地开发商而言，境外IPO暂时指望不上，还有同属股权融资性质的海外私募股权投资基金（PE）可以引进。实际上，很多大型地产商早已与PE眉目传情，喜结连理的也不在少数。比如，作为美国最大的PE之一，华平投资继成为富力地产、绿城中国的战略合作者之后，今年又以参股形式与中凯集团合作，并为其投资企业中凯开发提供每年不少于3000万美元的资金支持。

引进PE，已成为现阶段内地房企多元化融资的重要路径，这些PE中的大部分，属于Pre-IPO基金——指投资于企业上市之前、上市后通过公开资本市场出售股票退出的基金。企业引进Pre-IPO基金之后，短期即可扩大开发规模和增加土地储备，为成功IPO增加砝码。从Pre-IPO基金的角度看，这种投资具有风险小、回收快、回报高的特点。在高盛、摩根士丹利、麦格理、荷兰ING等大规模基金投资组合中，Pre-IPO投资也是重要组成部分。

从政策导向考量，诸多限外措施矛头多指向进入短线操作的热钱，对于与内地房企进行股权合作的PE，中央并不怎么限制，许多地方更是持欢迎态度，比如6月7日在天津举行的 “私募股权基金大会”上，天津市官方就明确表态。近期，学界对此的呼声亦渐趋高涨。在“2007浙商大会”上，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为：在设多层次的资本市场体系过程中，除了完善股市，更应发展未上市公司股权投资市场，也就是私募股权投资基金市场，无论从法规角度，还是从政府规章制度角度来说，私募基金已不存在任何法律障碍。中国人民银行副行长吴晓灵强调：应该允许金融机构参与私募股权投资基金，今年6月份生效的《合伙企业法》引入了有限合伙制，这为商业银行、保险公司、养老金等机构投资人介入私募股权投资基金创造了条件，监管机构应顺应形势及时修订法规。

对于企业来说，目前可谓是引进PE的绝佳时机。大多数PE最关注的是IPO后企业的股价，虽然境外IPO难度加大，但内地IPO的大门正缓缓开启，4月杭州民营房企广宇集团在深圳中小板成功IPO，应是一个明确的信号。当然，这与中央大力发展内地资本市场的政策密不可分。自去年以来，内地股市走牛，目前的市盈率使使私募基金能够获得几倍的因报率，因此有上市潜质的企业倍受私募基金的青睐。在人民币持续升值的利好下，地产股的涨势趋于稳定，投资风险较小，不管在国内还是香港，地产概念股都到投资者的追捧，对于很多有上市打算的房企来说，这是引进私募基金的最好时机，在谈判中能够占据有利地位。

最后，还须关注PE的利与弊。有利之处在于，引进私募基金后，不仅可以缓解企业发展的资金瓶颈，而且还能够带来先进的管理经验，另外还会提升企业能力和资本市场形象来促进IPO和拉动企业股票价格。其弊端在于，任何海外基金，不管是VC(风投),还是PE，都是以获取丰厚回报为最终目的。Pre-IPO基金一般都会在上市后的一年内选择退出，如果其退出速度过快，会引起企业股价大幅下降，不利于企业后续融资。当然，如果企业能够与PE缔结长期“姻缘”，而非IPO后即退出的“一夜情”关系，则为上上之策。

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