北京顶级公寓市场后市可期

2005年底以来，万城华府、缘溪堂、柏悦居（府）、昆仑公寓、星河湾二期等一批项目纷纷推出总价超过1000万元以上的顶级公寓，北京顶级公寓市场供应出现井喷之势；而国家宏观调控特别是“限外政策”则一度使部分项目出现销售滞缓的现象。近期，随着上海“汤臣一品”事件被闹得沸沸扬扬，北京顶级公寓过剩的说法再度在业内广为流传。

 

顶级公寓市场鱼龙混杂

 

市场过剩的原因无非是供过于求，那北京顶级公寓市场是否真的出现这种情况了呢？首先从供应来看，根据业内某知名媒体报道，截至4月，北京在售单套总价在1000万元以上公寓项目有34个，约1800多套。然而，通过核实我们发现，如果以套价1000万以上为标准衡量，市场上真正的顶级公寓供应不超过1000套；除银泰中心、御园、昆仑公寓、NAGA上院等项目基本都是顶级豪宅，星河湾二期、缘溪堂顶级豪宅放量在100套以上外，其中的大多数项目只有零星千万级“楼王”点缀其中。尽管这个供应较往年有大幅的增长，但是并未达到过剩的地步。再从需求来看，2006年北京售价1000万以上的公寓180余套，尽管这个数字较市场供应显得比例过低，但这并不能反映市场需求的清淡。首先，该销售量较2005年有大幅增长；其次，部分交易因为限外政策未能按时登记。

 

综合顶级公寓的供应和销售情况，我们认为顶级公寓过剩危机的看法过于悲观。尽管部分项目由于政策影响出现了销售滞缓的情况，但这并不足以说明顶级公寓市场出现明显过剩，其原因更多地可以从供应急剧增长过程中项目品质的参差不齐来考虑。

表：北京主要在售顶级公寓项目销售情况

数据来源：北京房地产交易管理网

 

顶级公寓价值的空间与时间视角

 

北京顶级公寓市场真正从零星供应到成为一个成熟的细分市场，其标志就是2006年柏悦居（府）和昆仑公寓的出现，该市场目前尚处于起步阶段。需要说明的是，顶级公寓市场与普通住宅市场属于两个基本绝缘的细分市场，其市场走势与普通住宅市场的走向基本无关。顶级公寓的价值评判标准与普通商品住宅截然不同，它的价值需要从更广阔的区域及更漫长的时间来评判。

 

也正因为如此，我们可以发现顶级公寓市场雄厚的需求支撑。首先，中国经济的持续高速发展为顶级公寓市场造就了日益扩大的潜在客户群；其次，北京在向国际化大都市转变过程中吸引全国乃至全世界的财富人群聚集，而房价的持续快速上涨、人民币的持续升值以及全球范围的流动性过剩使得这种聚集加速向顶级公寓需求转化。尽管限外政策对境外投资客树立了更高的门槛，但吸引其进入中国的动力依然存在，需求并未因此消退；《物权法》的出台更是坚定其在包括北京在内的核心城市购买物业的信心。同时，在北京中心城区土地稀缺性日益凸现的背景下，《北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划》更明确要严格控制高档公寓用地供应，这将使得核心区位核心地段高档公寓用地的稀缺性进一步提升。尽管2006年以来市场出现了顶级公寓的井喷，但是土地的稀缺及政府的控制使得这种持续放量受到限制，顶级公寓依然将是奇货可居。

 

事实上，柏悦居（府）、星河湾二期以及御园等项目良好的销售业绩也在告诉我们，顶级公寓并不缺乏市场需求，关键在于项目的稀缺性和均好性能否获得市场的认可。

 

价值背后的资源独占

 

尽管北京顶级公寓市场前景看好，但并不意味着所有的所谓“顶级公寓”都能获得好的市场表现。顶级公寓开发较其他物业在均好性方面有着近乎苛刻的要求，其成功三要素——地段、品质和服务三者缺一不可。这不仅要求开发商具有丰富的高档产品开发经验和超前的品质意识，更要有判断地段价值是否有承载顶级公寓高价值的能力。在北京，CBD、金融街、中关村、燕莎等商务区的核心地段以及辐射圈内具有稀缺自然景观的地段等才能成为顶级公寓供应的载体，其他区域的尝试则要慎之又慎。

文章来自:本站原创
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