小产权房的中国特色之“越狱

    北京近年流行起“小产权房”的概念。有人撰文谓“小产权房，想说爱你不容易。”其实，何止不容易，它昭示着中国特色的社会、经济尴尬之一种。

    请允许我将中国特色就此演绎一下。深圳城市定位中，被定义为“中国特色、中国风格、中国气派”的中心城市。中心城市而用上中国特色，可见中国特色应该是概念比较清晰的。还有更应该清晰的，比如中国特色的社会主义,它不仅是清晰的，而且是肯定的，有正面意义的。

    小产权房，也被认为是中国特色之一种。大事不妙，它大概是把中国特色往灰色谱系上拉。

    还有“坚决支持当街击毙抢劫犯。”不管抢劫者是抢劫手链，还是持枪抢劫银行。这也是中国特色。与此相类，也有美国特色的，比如辛普森案件。

    至于中国特色的文化、学术、科研，有的比较模糊，有的比较清晰。比如孝悌之义，原以为只有中国文化独有的，最近看美国连续剧《越狱》，觉得美国人兄弟情深，很有值得中国人学习的地方，我是现学现卖，捐弃兄弟之间本存在的学历差异、价值观差异，多与他们沟通，竟有意想不到的好效果。我估计要听了于丹的《论语》，效果可能更好，但没有机会和兴趣，还是《越狱》比于丹的《论语》好看些。中国式科研，课题负责人是可以在课题经费中报销孩子奶粉钱的，嗬嗬，绝对中国特色，倒是明白无异议。

    小产权房不但是中国特色，甚至应该说是北京特色。深圳就没有小产权房。深圳把原村民宅基地上盖的私宅、厂房、酒店、办公类建筑，统统称叫违法建筑。早先，还叫过一段“违章建筑”，考虑到原来的镇、村均负有强大的招商引资、发展镇村经济之职能，“违章不违法”，成了支撑镇村经济的重要法宝。这个法宝随着城市土地日益紧张、城市设施日益完备、城市功能日益提升，而丧失了意义，或者说害处大于益处，就在2000~2002年间，慢慢改口，并统一口径，叫违法建筑。名不正则言不顺吧。叫上违法建筑，让违法者望而却步，再干，就是铤而走险了。不过，有相当长一段时间，铤而走险者仍如过江之鲫。现在河流污染那么厉害，过江之鲫可真是铤而走险呀。

   北京的房地产法学界应该是藏龙卧虎的，能发明小产权房这个概念，就比深圳高明多了。不知道此名起于何时，大约是近四五年的事吧。世纪之交，有深圳的地产朋友去北京郊区觅地，还没听他们说过小产权房，那时候叫农民房或合作建房，主要地是从事于居住，且含京郊别墅之意。

    北京的小产权房卖得愈来愈火，引起建设部重视，专门发文昭告天下：买小产权房有高风险。一个深圳人肯定会笑：这跟发布“吃不卫生食品有高风险”或“吸烟有害健康”有什么差别？这就是中国特色。

    翻开物权法，集体土地和国有土地有同等法律地位。但集体土地上建房，与国有土地上建房，有小产权和大产权之分。这可能不是物权法的事，而是有关城市规划、建设的有关法律条例。京城中介人士说郊区农民建房，不在城市规划约束之列。那么，土地法会不会约束小产权房的建设?肯定会的。农民建房，在集体土地上建，只能是一户一栋的私人住房。一户一栋，如果沾点城镇化气息，以城镇化为幌子，可以考虑数户、数十户、数百户集中统建。这样，就把土地法的画地为牢之牢门挤开了一条缝，农民私宅朝小产权房发展的“越狱”过程，开始了。

    精彩之处，就是这么一场“越狱”。我没有去过北京郊区考察过，姑且生在深圳的书房构思发生在北京的小产权房“越狱”罢。

    话说北京郊区A镇，地处京畿要道旁，离北京市中心55km，随着北京城市扩张，城市功能带向五环外延伸，A镇城建面貌也有进一步提升的迫切需要。来自市中区的开发商、原各大机关的下属公司早期在镇里、村里私立协议买下的地，也到了该开发的时候。某大机关的下属科研公司，打报告向有关部门申请建研发基地，其中有厂房、研究用房、配套服务的商场酒店，还有部分科研人员公寓。因为科研属国家级重点项目，建设、土地、工商税务部门是要大开绿灯的。这样，不愁办不成开发建设所需的各类许可。随着新势下，部委办公司与机关脱钩，除了核心研发部门仍在体制内保留，研发基地建设亦要走市场化道路，需要引进合作方，房地产开发商亦得其门而入。这样,参与越狱者又增加了一类。

    镜头闪回，原村民集中统建房第一期接近完成。村民群体中出现了变化，由于孩子长大、夫妻离婚、父子分家、出嫁女回归娘家等多种原因，村（镇）户头陡然增加，老屋的宅基地非但不能交出，而且还要更大规模合作建房。另外，村民经济活跃，欠外债、欠银行款多起来，大多又只好以并未完善产权的土地作为欠债抵押。换句话说，外地人、银行机构握有本村不完善产权土地的突然多起来，这么多地一块一块晒在那里,有碍首都郊区观瞻，镇党委开会决定要充分发挥党和政府对城镇建设的主导作用，要清理历史旧帐，尽快启动新区建设，经请示上级政府同意，一定要在×年×月×日之前清理各类土地历史遗留问题，请北京知名的品牌开发商来合作开发××新区。到清理倒了好多手的土地“权属”完毕，开发商又分为发展商和投资商，这个投资商就不那么有名，但很有钱，据说几年以前还是一名市里干部，这几年出国留学创业，回北京时，已是一归国华侨,而且是有钱的、做了很多善事的归国华侨。策划公司建议，把这个新住宅区，分为三大部分，一部分是解决村民住的小产权房区，一部分作为大产权房区，一部分属生态敏感区，建一个面向大众的高尔夫球场，这部分土地权属仍为集体土地。越狱第一步成功。

    临近的那家科研基地，除少数部分是享用国务院津贴的专家们的实验室之外，大量用作生产“高科技”电子产品的生产厂房，生产诸如私家侦探床底探测仪之类大众实用的高科技产品。工人们住进了农民老屋改造过的小合院里，工厂的技术专家和享受国务院津贴的专家们的研究团队成员中的外省亲戚，或在京城打工或作小老板，亦看中这里投资创业环境甚好，于是科研基地里挂靠的公司益多，宿舍又不够，以科研基地名义到村里买一批小产权房，再出租给来开公司的人，或者科研经费的一部分亦用来购买小产权房作研究必备的空间设施。事实上，北京大产权房房价猛涨，廉价的小产权房供不应求，此时小产权房的业主亦形形色色，鱼龙混杂，让政府有关部门想明确斥之为违法建筑，亦要三思而后行了。小产权房基本上越狱成功。至于政府以公共利益需要拆除之，必定是艰难的谈判和高额的赔偿。

    正如北京有中介机构说的：小产权房满足了市场的需要。（连弗里德曼再世亦不会反对它，在世的张五常也会为之叫好。）

   正如建设部说的：购买小产权房，有高风险。（万一政府要逮住一宗狠拆一把，就要比谁更硬了。不过，在物权法的大背景下，在北京肯“帮助弱者”的伟大律师帮助下，个人利益优于“公共利益”的机会是很大的，风险并不会很大。何况，小产权的推动过程中，“广大”村民也是最大的受益方之一，政府行房事，最终要看广大老百姓喜欢不喜欢，满意不满意呢。）

    夜幕降临北京，中国特色的小产权房，在北京这个流光溢彩的大光盘中，闪烁着不亚于大产权房的光芒。