房地产过热 泡沫

　　随着改革开放的深入,我国的房地产业也得到长足发展。但是,受房地产开发周期长、开发环节复杂、产业链条相对较长等因素影响,加之政府监管手段不够健全、法律法规不完善、各地市场发育水平不同,仍有各种各样的遗留问题和新问题出现。房地产过热和泡沫仍然备受人们关注

　　一、泡沫经济、房地产泡沫的含义
　　泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机,造成社会经济的虚假繁荣,最后必定泡沫破灭,导致社会震荡,甚至经济崩溃。
　　房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和建成的房屋价格昂贵,与其使用价值不相符,即使账面价值增长很高,但实际上很难得以实现,形成一种表面上的虚假繁荣

　　二、房地产业存在区域性泡沫现象（数据）
　　随着我国国民经济持续快速增长,房地产加快发展具有必然性。从全国看,房地产开发投资在高速增长过程中,保持了供求两旺,供求总量的基本平衡,供求结构趋于合理,商品房价格走势与整个经济状况基本吻合,没有出现大起大落,总体上呈现理性、健康发展的态势。但并不否定由于我国幅员辽阔,发展不平衡,存在区域性泡沫现象。
　　1.投资的持续超高增长。房地产投资已连续三年保持接近或超过20%的增长,且呈现逐年加快的趋势,当前房地产投资已出现了较为明显的过热倾向。
　　2.消费的持续超高增长。商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长,其中2000——2002年连续3年增幅达到30%左右。
　　3.房价持续大幅攀高或持续居高不下。本轮房地产景气增长中,各地房价普遍上了一个大台阶,在一些投资和消费过热的地方(多数为沿海地区),房价已明显超出了多数消费者的承受能力。
　　4.房地产投资所占比重高。从房地产投资比重看,最近几年来,全国总体上房地产投资的比重不断上升,已显示出投资过度倾向。投资过度依赖于房地产,对经济进一步增长是一大隐患,在一些地区这一问题变得越来越突出。
　　5.房价收入比明显偏高。目前我国总体上房价收入明显偏高,短期内购买力不足问题越来越突出。房地产平均销售价格远远高于同期人均可支配收入的增幅
　　6.住房供求结构失衡。盲目开发高档、大型、超大型商品房,而忽视中、低档商品房开发,造成中下等收入水平居民买不到需要的住房,而“豪宅”等高档商品房却大量积压。

我国地方政府规避房地产泡沫危害的方法：
　　房地产泡沫的一些危害是局部的，由当地承担，所以地方政府应设法规避此类危害。
　　1.实施土地价格、供应数量“多轨制”
　　土地价格“多轨制”，即同一宗土地有居住、工业及商业用地三种相差悬殊的价格。土地供应数量“多轨制”，即对居住用地供应长期紧缩，对工业用地供应却网开一面，甚至在宏观调控中也没有紧缩。一些地方政府试图用土地价格、供应数量“多轨制”来规避产业转移的危害，结果是将辖区内发展成本作“劫贫济富”式安排。
　　2.争夺倾斜政策所赋予的垄断竞争力
　　为什么我国一些房地产泡沫城市能够以发展经济、金融中心定位？一方面，Leibenstein（1966）认为，“利润极大化、效用极大化、成本极小化”经济人假定传统适用于完全竞争条件下，而受到庇护的垄断者经济行为丧失了追求成本最小化的能力。另一方面，我国政府主导型经济体制决定了制度成本经常是地方发展更为关键的成本因素，倾斜政策赋予的低制度成本使得一些城市能够在高昂商务成本基础上建设经济、金融中心。
　　于是，一些地方政府把房地产泡沫当成既定事实，积极争夺国家倾斜政策所赋予的垄断竞争力，企图用倾斜政策催生的产业高级化及经济、金融中心为房地产泡沫解套，部分抵消泡沫对当地经济发展的危害。
　　3.局部扩大房地产泡沫利益共同体
　　在中央强调地方政府稳定社会责任及公众不满“高价、高房价”政策的双重背景下，地方政府会输送一些自身控制的房地产泡沫租金给当地居民，试图以此规避泡沫
　　对当地社会稳定造成的危害。但大规模住房公共品供给只出现在远期规划中，给低收入者一些期望，现实中却总是有控制的供应，不允许冲击现有泡沫格局。局部扩大房地产利益共同体的副作用明显:首先，惠及范围只限于当地居民，而其它就业、纳税、生活于该城市的人无法享受。其次，模糊了泡沫治理焦点，似乎泡沫只是地方政府没有处理好低收入者住房保障问题，而分散人们对泡沫其它危害的注意力。

　　我国局部房地产泡沫属于地方政府行政垄断型，其根源是制度不完善。制度不完善需要改革来应对，这是一个常识;仅以单纯宏观调控取代改革，则既会造成上述调控的局限性，也意味着改革的庸俗化。因此，治理我国房地产泡沫“功夫在世外”:应该紧扣地方政府房地产行政垄断这个主题，进行一场政府体制、经济发展战略、利益格局、土地管理、监督体系等方面的综合改革。彻底解决我国地方政府由于制度不完善导致的垄断利益问题，使得我国房地产泡沫回归市场型泡沫，然后再运用经济手段对其进行有效治理。
　　1.深化政府体制改革，规范、转变地方政府房地产经济职能
　　恰如其他经济领域，政府与市场关系的错位，是导致我国房地产业畸形发展的关键:行政垄断使得地方政府在房地产市场同时拥有“裁判员”权力及“运动员”利益，造成一些地方政府以房地产泡沫这种“挖墙脚”的方式来实现其短期利益最大化。
　　解决问题的出路是政府体制改革，应改革现行地方政府行政垄断的房地产管理体制，合理配置土地及房产规划权、计划权和收益权;把地方政府房地产职能真正转到为市场主体服务和创造良好发展环境上来，做规则的制定者和裁判者。同时，借鉴国际惯例，将地方政府获取房地产收益的方法由土地出让金改为年租制，遏制地方政府的短期利益冲动。
　　2.取缔倾斜政策，削弱热点区域地方政府制造房地产泡沫的行政垄断权力
　　治理我国房地产泡沫还必须取缔倾斜政策，弱化热点区域及地方政府制造房地产泡沫的行政垄断权力。具体措施包括:按照统一税法、公平税负的原则，取缔发达地区实施的税收优惠;清理某些不利于缩小地区差距的经济特权;坚持大中小城市和小城镇协调发展，通过市场实现城镇化过程中各种资源的有效配置（胡锦涛，2005.9.29）。这样，根本改变原来一些地方靠政策倾斜获得超常规发展的局面，使局部房地产泡沫缺乏派生基础。
　　同时，如果房地产热点地区竞争性获得资源，则当地必须降低商务成本才能胜出，这样，地方政府就真正有配套出台抑制房地产泡沫公共政策的积极性。
　　3.推动我国房地产市场化发育
　　首先，地方政府房地产管理要在市场框架下运作。地方政府房地产管理的范围、权利、程序等必须符合市场化改革取向;要遏制一些违背市场化取向的所谓宏观调控思路，杜绝一些地方政府借宏观调控强化其房地产行政垄断权力。其次，打破地方政府对土地一级市场的垄断。培育其它土地一级市场主体，形成多元化土地供给的市场结构，使地方政府附属的土地储备中心成为与其它市场主体平等的一员。这样，一旦地价飞涨，各家竞卖，供地数量自动增加，地价、房价就可以被平抑。
　　4.完善地方政府房地产行为的制衡、监督机制
　　公共选择理论女巫模型指出:缺乏有效监督将导致地方政府大量的短期行为和机会主义行为。

　　（1）加强中央政府的监督。“中国目前最大的问题是政令不通，中南海制定的东西有时都出不了中南海”（张保庆，2005）。仅仅出台泡沫治理政策是不够的，必须加强中央对宏观调控执行的监督:一方面，“治乱世用重典”，施法为纲;另一方面，树立中央法治权威，用中央法治权威来制约地方政府房地产行政垄断的滥用。
　　（2）完善地方人大、市民的制衡机制。目前我国人大、市民对地方官员的任免、升降没有决定意义，导致无法自下而上地制衡地方政府的房地产行政垄断。地方政府从房地产市场拿多少和怎么拿，由地方政府自由裁量。这样，地方政府随心所欲地决定，整个社会想“赎买”都赎买不起。
　　因此，必须解决微观主体的有效制衡问题:一方面是真正赋予地方人大立法及重大项目审批权力。另一方面是将地方政府置于辖区纳税人和公共产品受益人的监督之下，由市民监督地方政府的房地产管理行为;并由市民通过民主形式决定地方政府究竟应当收取多少房地产收益，如何收，并以法律形式固定下来。

三、房地产泡沫的利与弊
　　房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、商品房价格稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,一旦泡沫形成,房地产价格飞速上涨,就会很容易产生虚假供求信息,影响开发商和消费者的预期,而且虚假需求造成的过度供给,又会形成新的房产积压,给整个国民经济带来更大和长期的负面影响。
　　高位运行的房价加重了消费者的购房负担,直接影响了广大居民的生活水准,增加房地产个人贷款的风险。近年来,虽然广大居民的收入水平随着国民经济的增长而有所提高,但相对于高位运行的房价来说,简直是小巫见大巫。很多居民家庭、特别是大量年青人家庭为了早日实现自己的购房梦,不惜大举借债,造成家庭住房消费过度透支。这样做的后果:一方面由于收入有限,大量的住房消费支出必将以压缩其他方面的消费支出为代价,造成消费结构畸形,内需严重不足,从而最终影响了国民经济的可持续发展;另一方面,更为严重的是,由于家庭负债比例过高,抗风险能力降低,一旦遇到不可测的家庭变故极易造成资金链断裂,增大购房者的违约风险。房地产泡沫的形成会加大银行的信贷风险。
　　由于我国对房地产开发自有资金比例要求较低,而作为资金密集型的房地产业开发又需要大量的资金作为支撑,因此银行贷款就成为房地产庞大开发资金的最终提供者。在银行大量信贷资金的推动下,由于缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多房地产开发商拥有较少的资金就可以从事房地产项目开发,造成房地产过度开发,各种投机行为愈演愈烈,金融风险不断累积,泡沫越吹越大。而一旦情势逆转,房价下跌,房地产泡沫破灭,大量的房地产贷款就成了银行新的呆坏帐,从而给我国金融体系甚至整个国民经济带来沉重打击,触发金融危机和经济危机。
　　高位运行的房价会降低一个城市的吸引力,影响其经济发展。过高的房地产价格,必将带来高昂的生活成本和商务成本,从而降低其吸引力和竞争力。这是因为对于个人来说,如果房价过高,在房屋购买支出的成本就会大幅度提高,而其他方面的消费支出就会相应减少,生活水准下降,最终降低该城市对优秀人才的吸引力和向心力,造成人才流失;于企业来说,过高的房价,必将提高该企业的商务成本,降低企业的盈利空间和竞争力,失去对企业的吸引力。所以说,过高的房地产价格因失去对人才和企业的吸引力,最终反过来削弱地方经济发展。

四 治理房地产泡沫的金融对策
　　通过以上分析可以看出,影响房地产泡沫形成的因素是多种多样的,但其中只有启动和支撑房地产业的银行信贷资金才是推动我国房地产热潮,并进而形成房地产泡沫的主要因素,因此治理房地产的关键在于针对房地产业的现状提出相应的金融对策。合理调整商业银行住房信贷数量和结构,努力控制商业银行的住房贷款风险。由于银行贷款是促使房地产泡沫形成的主要因素,因此合理调整信贷数量和结构是优化资源配置和银行资产结构、提高资产质量、降低银行风险的关键。首先从控制信贷数量上来看,对于个人住房贷款,应从提高首付比例着手,严禁发放“零首付”个人住房贷款。对于个人购买第二甚至更多住房的贷款更要大幅提高首付比例,以降低人们对房价攀升的预期而出现投机行为的动机,放缓居民投机购房的需求,控制过热的房地产市场。其次,从控制信贷结构上来看,一是合理控制各类房地产信贷结构的比例,对于广大居民迫切需要的经济适用房的开发,各商业银行应该从信贷数量上提供大量支持,以从根本上满足广大居民的购房需求,降低因供不应求而出现的房价大幅攀升的局面;对于已出现大量空置的豪宅,各商业银行则应严格控制贷款数量,以降低其空置率。二是严格贷款条件、合理控制各类房地产开发商的贷款数量,商业银行住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,而对于自有资金不足、开发项目缺乏“四证”的房地产开发企业严格限制贷款;严禁发放各类人情贷款,保障资质好的房地产开发企业的贷款需求,从根本上提高银行的资产质量,抑制过度信贷和金融风险。
　　建立健全房地产金融市场。一是实施金融创新工程,大力推进房地产抵押贷款证券化。针对个人住房贷款属于长期贷款、流动性较差所带来的风险较高的特点,应该大力实施金融创新工程,尽快推进房地产消费抵押贷款证券化,以提高房地产抵押贷款的流动性,降低商业银行住房贷款的风险;二是尽快建立健全一个包括房地产二级市场在内的房地产金融体系,提高整个金融体系的稳定能力。由于我国的银行体系在整个金融体系处于主导地位,缺少银行金融服务的其他替代品,大多数借贷者只能通过商业银行来满足自己的借贷需求,这样就将风险集中在商业银行,一旦发生风吹草动,房价反转,商业银行将会形成新的、大量的不良资产,甚至爆发金融危机乃至经济危机。
　　加强中央银行与其他金融监管部门、中央银行与商业银行、各商业银行间的沟通与合作,共同化解房地产市场的金融风险。首先,作为中央银行的中国人民银行对整个金融体系的稳定负有重要责任,必须随时密切关注房地产市场的运行情况,一旦发现有不良的苗头出现,应立即通过一系列的金融调控工具,如货币政策、信贷政策等手段来引导和调控商业银行的房地产信贷业务,以保证房地产市场持续健康地发展。其次,虽然中央银行是金融宏观调控的主体,但由于进行宏观调控时涉及面广,单靠中央银行一家的力量是达不到理想的效果的,所以中央银行应与其他金融监管部门,如银监会、证监会、保监会的联系与合作,密切关注各金融机构的房地产资产运营情况,发现不良苗头应及时协同解决,把问题消灭在萌芽状态。最后,为了既能及时了解和掌握房地产信贷客户的资信情况,又能降低获得信息的成本,各商业银行间应加强合作与沟通,相互通报各自所掌握的房地产信贷客户的相关信息,起到降低房地产信贷客户贷款风险的作用。