政府调控态度坚决明确 明年楼市或进入理性回归

　　●调控政策从宏观走向务实

　　梳理北京楼市近期出现的诸多变数，透过表象，都可以看到调控措施所起到的引导作用。无论是宏观政策层面金融银根的紧缩，还是微观视角下“第二套房”细则的出台，再比如国家不久之前对开发商囤地行为的整肃，都已经在行业内部产生了较为深刻的影响。

　　“以往像国八条、国六条这样的政策，表面上看力度很大，在行业内也起到了一定威慑力，但这些措施太不具体，可操作性差，只能是热闹一阵就过去了。”金泰地产副总经理谢苏明指出，今年，国家将调控的重点放在切实保证“各层次居民真实住房需求”上，动工兴建了大量保障性住房和两限房，仅这一点，就会对未来市场供应格局和需求群体的变化产生直观的影响。而阳光100常务副总经理范小冲则表示，不久之前，国土资源部、建设部已经表态，未来保障性住房和两限房用地将占到土地出让总量的七成，这就使更多居民有望通过政策支援的途径解决居住问题。

　　范小冲还指出，今年出台的政策将对房地产行业自身也发生不少影响。一方面，由于保障性住房比例将持续增加，会使开发商群体发生分化，有望出现一些以保障性住房为主要开发方向的企业，从而推动政策的连续性和资源最优化分配。另一方面，国家对囤地、土地非法转让等问题的追查力度将进一步加大，类似这些深层次、制度性措施的出台，都对行业规范运作给予帮助。

　　●开发商将重新审视运营风险

　　在谢苏明看来，随着政府调控力度的加大以及调控方式的进步，对开发企业是一种巨大的推动和促进。仍以“从紧的金融政策”为例，谢苏明指出，可以预见，明年房地产行业的融资渠道将进一步紧缩，对企业资金链的要求也将比现在严格的多。同时他表示，政策的不断调整已经表明，国家将有意稳定房地产行业的发展速度和扩张规模，楼市会告别“只要拿到土地就等于获得巨大利润”的时代。

　　谢苏明坦言，最近一两年市场的发展确实超出了很多人的预期，甚至与购房人不顾一切去买房一样，开发商也在不顾一切地去拿地，但对这块地到底值多少钱、到底应该花多少钱去拿地反而“没了底”，整个市场处于半“非理性”状态。现在，国家通过政策层面的缓冲，这种“非理性”状态有望得以终结。“政策发出的信号在于，开发商必须重新评估运作过程中存在的风险，重新审视发展过程中的具体战略，对未来的预期要更为严谨、务实。”

　　●楼市有望实现价值回归

　　事实上，即使在开发商中间，也都不同程度地承认，在房价已经飞涨的现在，价值的回归确实是在预期之内的情况。

　　成业行根据市建委发布的新楼盘预售信息发现，以今年1-10月为统计区间，北京市房屋销售价格总指数累计为110.6%，新盘均价从去年底的1万元/平方米，提高到15324元/平方米的水平，涨幅远超历年水平。成业行总经理邵念强坦言，在去年楼价已经冲到高位的背景下，今年的市场趋势确实有受奥运等因素刺激下，价值“超越”的色彩。

　　他表示，今年楼市出现了太多“价格奇迹”，比如三元桥某楼盘，7月份二期销售均价在14000元/平方米左右，10月份三期开盘即跳空高开到20000元/平方米以上；中关村某小户型楼盘，7月份销售均价15000元/平方米左右，10月份销售均价即上涨到26000元，最高单日价格上涨超过1000元。在他看来，这些“奇迹”背后固然有区域内产品紧缺所带来的垄断优势，但由此而带来的价格与价值背离、成交量下降但价格不降反升，已经蕴含了可观的泡沫。在这种情况下，类似楼盘如果一旦出现价格下调，不应该被视为楼盘拐点的出现，只能被看作市场价格的真实回归。

　　房价回落与经济周期规律有关

　　●租售比远超国际预警线

　　所谓租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。目前北京的租售比基本是在1：500-1：700范围之内，远超国际租售比1：300的预警线。近年来北京二手房市场发展较为迅速，尤其是五年内二手房交易成本居高不下，更多的人将房源下放租赁市场，将使租金水平一直呈较为稳定的上涨，而房价却在疯涨，租售比比例越来越悬殊，从这个跨越预警线的数据可以看出房价正在以非正常的速度上涨。

　　●房价收入比远超国际正常比例

　　对于房价与家庭收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行的上限是5：1。但在北京，2007年人均可支配收入将达到24000元，一家三口收入总数约为7万元，而五环内房屋均价已达14000元/平方米，以此价格购买100平方米的房子要140万元，是普通三口之家家庭年总收入的20倍。而美国房价收入比平均值为3：1，均价只有1100美元/平方米，相当于人民币8000元。北京房价收入比是美国房价收入比的6倍多，是联合国人居中心所认定的房价泡沫水平的6.66倍，是世界银行认定的房价泡沫水平的4倍，泡沫成分非常严重。

　　●政府调控态度坚决明确

　　住房关系民生，老百姓住房遇到难题政府不能袖手旁观。欧洲很多发达国家的政府很早就开始通过有效的政策引导来调节本国楼市的非正常状况，且收到了不错的效果，一些国家如加拿大、美国，个人拥有住房比例高达70%以上，政府的干预在里面起到了最为关键的作用。

　　在我国，政府做出了很多调控政策，虽然我们目前看到的表象是房价的越发飙升，但只要政府寻求稳定房价、解决安居问题的态度没有改变，其结果的实现无非是早晚的问题。我们已看到，北京市提出的分别要建“两个一千万”限价房和经济适用房目前正在顺利实施中，限价房、廉租房、经济适用房等保障性住房也都慢慢会成为市场有力的房源供给之源，同时也将稀释整个市场的成交均价。另外，央行在上周进一步明确了第二套房贷的界定标准，从中可以看出对房贷采取了紧缩的态度。

　　●经济周期规律迫使房价回落

　　经济周期具体表现为经济扩张因受到资源供给约束或消费约束，而出现经济收缩，经济收缩又因资源供给充裕或消费需求拉动而重新进入经济扩张，大体要经过复苏期———高涨期———危机期———萧条期几个阶段，不断循环。楼市作为经济中的重要一个环节，同样须遵循经济周期规律，北京楼市走过了趾高气扬的几年高涨期，如同近两年来经济市场的通货膨胀一样，危机迹象非常明显，反映到市场中去的就是房价的下降。

　　同时，价值决定价格，价格围绕价值上下波动，这是我们最熟悉不过的经济学原理，也就是说最终决定房价的是房屋的本身价值，是建筑的内在价值，供求关系只能影响短期波动，而决定长期房价走势的仍将是房屋价值。

　　从北京千万家房地产经纪公司的成交数字来看，与同年10月份相比，11月份北京二手房价格的平均增幅几乎为零，居高不下的房价得不到买方市场的认可，当月房源量猛增12%，仅千万家房产11月高价房源量就增加了几十套之多。

　　2004-2006三年间，北京房价平均年上涨幅度达15%，2007年还能保持这个上涨比例吗？目前看来这个疑问已经被否定。

　　投资需求过度造成房价过快增长

　　国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广———

　　“投资需求过度造成房价过快增长。应该控制房地产投资需求，而不是增加供给。”国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广日前指出，最近深圳房地产出现的调整，预示着中国房地产调整的开始。

　　王小广认为，抑制房地产需求有两个因素：第一是政策因素需求，第二是市场因素需求。预计全国明年上半年乃至全年房地产需求不会太猛烈，广州、深圳等一些地区的态势肯定是增长放慢，甚至是房价绝对价格回落的调整阶段。

　　从周期上讲，房价拐点会越来越近。虽然我国每年房地产供给是20％的增长，预计明年增长速度将达到30％以上，增长率非常高，但所谓城市化推动房地产的需求不是主要因素。房地产需求主要是投资造成的。

　　房地产价跌量缩　炒房人进退两难

　　一直位居全国房价冠军的深圳，出现了一些非同寻常的变化，一方面房价在悄然下降，另一方面楼市的交易量却在急剧萎缩。深圳炒房客正面临着前所未有的压力。王先生买了二三十套房，欠下了几千万元的银行贷款，月供就二三十万。看到深圳的一手房和二手房都有下跌的苗头，王先生希望自己能尽快卖掉手里的房子，但房子却很难卖出去。在深圳，买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10%以上，银行利息就7%、8%，就是说20%以内的升值都是亏本或保本的，要达到20%以上的升值才能赚钱。炒房人正面临着赔钱的风险。