高房价呼唤保障性住房“放量”调控
    三大难题困扰保障类住房“放量”：以经济适用房、廉租房为主体的保障类住房建设，除了进入和退出机制需完善外，目前主要遇到三大问题：一是量小、配套差，二是资金来源不稳定，三是问责约束不力。一些城市的住房保障变成了“让低收入者到郊区、让高收入者进市区”，这影响了住房保障制度的形象。既然定量要求各地建设经济适用房、廉租房，那么对一些至今拒建的地方政府为何不追究失职责任呢？”

北京力推两个“一千万”救市

    在北京市人大东城区代表团会议上，市委书记刘淇代表表示，政府要多做公益性的事情，比如住房问题，在3年内，要建立1000万平米经济适用房、1000万平米限价房，从而对房价也起到一定的控制作用。

商品房配建保障房可稳定房价

    北京规划制定的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》(以下简称《布局规划》)是响应和贯彻执行去年的37号文件。北京市国土资源管理局局长安家盛表示，该规划的出台就是要稳定房地产市场价格。北京市规委和北京市国土局有关工作人员也均表示，此举是在深入贯彻和执行去年的宏观调控政策，通过加大保障性住房的建设来调整住房供应结构，发展满足北京普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。“这个规划经过了大量的调研和论证，应该说是很符合北京目前的情况和未来发展。”安家盛称，《布局规划》的制定实际上从去年下半年就开始了，当时由规委牵头，包括国土资源局在内的好几个相关部门联合参与，国土部门主要负责提供可利用土地资源的资料。市规委和市国土局的工作人员也同时表示，《布局规划》可以看作是通过土地供应来进行房地产市场的调控。

　　出台目的有关人士透露，规委此举目的是扩大保障性住房和中低收入人群的自住需求住房供应。专家意见是否影响房价还需时间。聂梅生也认为，市规委的举措意图，就是通过加大中低价位住宅的供应来稳定房价。“效果如何目前不好判断，这需要政策实行一段时间后才能根据结果进行分析判断。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌表示。

    专家表示配建15%不够细化，还需明确细则内容关键词“配建比例15%”，“不排除开发商对15%偷工减料”。“轨道周边优先配建”，“郊区楼盘面临不小压力”，专家认为，保障房两限房建轨道周边，其车库配置可相应减少。

用商品房配建保障房来稳定房价要因地制宜，政府是关键

    政府拿出一个建立保障性住房和“两限”商品住房的实施规划说明政府稳定房价的信心和决心有了，而且辅助了探索实施，政府在积极努力的为解决中低收入家庭的住房问题想可行性的办法了。尽管其中还有许多冲突和细节问题，但总比无动于衷好多了。然而用商品房配建保障房来稳定房价要因地制宜，不能一刀切，要因地制宜，否则目标和努力会背道而驰，这个控制的砝码还是在政府手里，所以政府的执行和运作是配建房实施成功与失败的关键！

 

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 面对全中国房价如雨后春笋般飞涨的现状，那些备受质疑的房地产开发商解释为把成本转嫁到了土地招拍挂的制度上，但作为全国土地资源管理部门的国土资源部并不认可这一说法。

　　当政府与开发商就土地价格与房屋价格到底有多大的联系争执不休时，全国渴望买房的消费者并不会过多地考虑这个问题。当国土部部长以普通人的角度审视房价也感觉难以承受时，房价涨跌的是与非，似乎也值得更多的人多一些思考。

　　国土部部长为什么买不起房

　　当人们还在争论高房价和高地价谁为因谁为果的时候，全国各地的房地产价格仍然在不断飞涨着。这样的涨价幅度已经到了让国土资源部部长都表示出了在北京买不起房的无奈。

　　作为掌管全国土地资源的部长，是因为国家公务员身份的部长每月的工资养不起北京的房子，还是因为北京的房子已经超出大部分每月赚取固定工资收入人群的承受能力呢？

　　从北京6月份的最新统计数据来看，普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。而去年同期普通住宅的均价一般在8500元/平方米左右。

　　不光是买不起房子，而且很多购房者也不知道该在哪买。因为在城区内住宅价格已经远远超出大多数人的承受范围，而今后，城区内也已经很难再觅到住宅用地。南四环至南五环之间，6月份开盘项目中仅有三个项目开盘均价未过万元。远郊区的房价也就势持续上涨着。

　　前天，北京市第三批两限房开始投标，建设用地面积6万平方米的丰台区宋庄路38号地的竞标价已经被开发商飙到6亿元的价格。而其销售限价为6200元。

　　地价和房价的上涨速度与大多数人工资单上的数字相比，完全不在一个区间之内。当房地产商们一边“不好意思”地获取利润，一边高喊地荒论埋怨政府土地供应不足。政府一边强调其住宅用地的供应是在逐步加大，一边却不断提高土地出让金。

　　一会儿是房地产商自曝官商勾结内幕，一会儿又是开发商囤积土地制造“地荒论”，房地产商“捂盘”惜售。在房价和地价的争论下，普通老百姓同我们的国土部部长一起患上“购房恐惧症”。

    专家观点

　　土地价格必然计入房地产开发成本

　　现在的情况是，国土资源部鼓励以招标拍卖挂牌方式出让土地，而且要求进一步提高以这样的方式出让土地的比例。

   “房地产开发商通过公开竞拍的方式获得土地，他们可以理直气壮地把这部分增加资金加入成本中。” 链家市场总监金育松说，土地价格逐渐提高，会促使土地开发商的成本上升。

    北京大学房地产研究所所长陈国强也持有同样的观点。房地产开发商的开发成本主要由两部分组成，土地出让金和建设成本。“土地价格上涨会导致房地产商整体开发成本的上升，为了保证利润开发商一般会提升房屋价格。”

　　现在的情况是近些年土地价格逐年攀高。房地产开发商也纷纷诉苦，土地价格的上升使其在房地产开发成本中的比例越来越高，甚至土地费用所占成本比例几乎和建安成本持平。

　　这样的情况下，开发商要么是维持房价降低自己利润，要么是提高房价保证自己的利润。大多数开发商当然会毫不犹豫地选择保证自己的利润，因此土地价格必然会被开发商计入成本之中。
 　　一块地价上升将抬高一个地区房价

　　“假如一块土地的价格从100万涨到了150万，房地产商花在土地上的成本就提高了50％。”陈国强用更直观的数据说明土地价格能够影响一块楼板的房价。

　　而这样还不仅仅会影响一块房价，它的影响会更加广泛，有可能扩大到一个地区。陈国强举例解释。

　　假如两块地相邻，其中一块地在一年前已经被一个开发商买到手。相邻地块的价格已经上涨，由于土地成本上升，该地块的开发商提高自己的房价。而前一块土地的开发商会参照这个更高的价格定价，可能会以同样的价格出售。这样土地价格对房价的影响便扩大了。

　　“当然，供求还是决定房价的主要因素。”金育松说，房屋也是商品，在持续强劲的需求下，房价肯定是不断上涨的。

　　陈国强也认为，土地供应量放大保证充足的房屋供应，是解决问题的一个好办法。同时，陈国强表示土地价格的上升与保护土地资源的关系不大。

    土地成本激增已成房价上涨主因

    今年上半年，国研中心宏观部的一份报告指出，2000年到2004年间土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。

　　报告中给出的数据称，2000年到2004年期间商品房销售价格提高了30%，利润与销售费用等其他因素提高了30%，同时土地成本上涨了50%，而工程造价上涨对房价上涨影响的边际效应则很小。同时，从近几年我国住房的空置状态来看，供求因素也并非房价猛涨的决定性因素。

　　在我国商品房销售价格中，土地成本所占比重为8%到13%之间，工程造价为62%到68%之间，土地、销售费用及利税等其他因素为32%到38%之间。2001年到2005年间，住宅土地交易价格指数上涨了49%，住宅价格也上涨了30%。

　　对于未来5年的房地产发展趋势，报告预测，我国城镇住宅建筑面积到2010年将会增加到200.89亿平方米，2004年这一数字仅为131.2亿平方米，“十一五”期间的年增长率将为7.35%。此外，由于北京房地产投资的总量较大，占35个大中城市房地产投资总量的20%左右，预计“十一五”期间北京房地产投资平均增速将保持在25%左右。

　　地产商观点

　　京城开发商集体缄口土地成本

　　昨天上午，国土资源部方面表示将加大土地供应总量，以达到抑制京城房价过快增长的目的。然而，记者在下午的采访过程中发现，几乎所有开发商都对此观点选择避而不谈。

    一位开发商委婉地告诉记者，“目前，作为北京开发商，不太方便对政府观点进行分析”。这似乎也印证了在今年初国内地产大亨潘石屹所说的一句话，“房价是这几年越来越受社会关注的话题，进入2007年更是如此，这个话题变得格外敏感。许多房地产同行一见这样的话题都避而不谈，我也是如此”。

　　昨天上午，徐绍史在介绍国家土地督察制度实施进展等方面时表示，2007年国土资源系统将加大房地产的土地供应。根据记者了解，今年1-5月份统计，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。面对上述一组数据，徐绍史认为，“土地从供应最后转化为住宅的提供上还有一个时间过程，相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来”。

　　然而，土地供需关系决定京城房价的观点却与京城各大房地产开发商的说法存在区别。

　　2007年7月6日，北京市华远集团总裁任志强在其博客中暗示，城市房价争创天价，与国有土地的招拍挂制度存在必然联系。据资料显示，北京2006年公开出让的土地86宗，总成交额271亿元，比标的溢价了56亿元，溢价了26%。这个土地价格的增幅远远大于了北京房价的增幅，平均土地价格约占房价的50%左右。即使按土地溢价增幅的50%计算，增幅也大于房价的增幅。

　　任志强认为：“土地是房价的先期信号，不管曾有多少土地是原有储备或低成本土地，但只要有公开的信号能让这些原有的存量土地有进行重置或交易的机会，那么这些经重估的土地都会瞄准新的地价和预期房价而进行调整。”  

　　但昨天下午记者对京城各房地产开发商逐一采访中，多数开发商表示，不方便对房价问题做出解答。

　　一位不愿意透露姓名的房地产公司负责人认为，以目前北京城市土地供应现状，政府选择的土地供应多属于京郊地区，市内土地供应量有限。“大量的京郊土地供应可以说是无效放量，因为它只能满足当地购房者，而不能满足想在城市里买房的购房者的消费需求。”

    同时，上述负责人向记者透露，促使北京市房价上涨的因素还包括京城一些具有实力的开发商有意暂停期房供应，而是等到房屋工程结束后，再根据市场预期提高房屋价格。“比如一套期房可以卖到1.3万元/平方米，等几个月后的现房价格就可以提高2000元/平方米。”
  　

   相关新闻:80%违法用地的主体是政府

　　国土资源部部长徐绍史指出，我国土地违法尚未得到有效遏制。截至目前，各地共自办案件22395件，涉及土地32872.84万平方米。其中80%违法用地面积的违法主体是政府。

　　在分析政府部门工作人员违法情况时，徐绍史指出，在实际工作过程当中，以罚代处，处理不到位的现象存在，土地监察部门也正在采取措施来加以解决。现在大量的土地违法违规案件是农村违规建设住宅，这一类案件大概占到整个案件总数的80%。我们要做出行政处理，要做出刑事处理，徐绍史表示。

　　而在治理商业贿赂方面，资料显示，2005年8月至2007年5月，共查结国土资源领域商业贿赂案件98件，涉案金额4330.61万元，涉案单位84个，涉案人员81人，受刑事处理66人，纪律处分37人，行政处罚17人。

　　据了解，原国土资源部部长田凤山即是因为其利用职权、地位形成的便利条件，为请托人谋取不正当利益，非法收受他人贿赂，被判处无期徒刑。

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超搞笑```一个电脑白痴同黑客嘅对话

一个电脑白痴和黑客的对话！

黑客：我控制了你的电脑
小白：怎么控制的？
黑客：用木马
小白：。。。。。。在哪里？我没看不见
黑客：打开你的任务管理器
小白：。。。。。。。任务管理器在哪？
黑客：。。。。。你的电脑下面！！
小白：“我的电脑”里面没有啊
黑客：算了，当我什么也没做过

黑客：我已经控制了你的电脑
小白：哦
黑客：害怕了吧？！嘿嘿
小白：来的正好，帮我杀杀毒吧，最近我的机子毛病很多耶
黑客：。。。。。。

小白：你怎么总是在我电脑里随便进进出出
黑客：你可以装防火墙
小白：装防火墙，你就不能进入了吗？
黑客：不啊，我只是想增加点趣味性，这样控制你的电脑让我觉得很白痴耶

小白：听说你会制造“病毒”？！
黑客：嗯
小白：你可以控制别人的电脑？！
黑客：一般是的
小白：那你可以黑掉那些网站吗？
黑客：当然，没听到人家叫我“黑客”吗？
小白：。。。。哦~~~`我还以为那是因为你长得很黑。。。。。
“咣~~”

黑客：我又来了！！
小白：你天天进来，不觉得很烦吗？
黑客：是很烦，你的机子是我见过的最烂的一台了
小白：不是吧，这可是名牌
黑客：我是说你的机子里除了弱智游戏就只有病毒了
小白：哦~~那你看到我的“连连看”了吗，不记得装在哪，找了好久了耶
黑客：。。。。。再见

黑客：嗨~~~我来了！
小白：好几天不见你，被我的防火墙挡住啦？
黑客：哈哈，笑话，上你的机子比我自己的还容易，不是想我了吧
小白：我是想请你帮一个忙
黑客：什么事？
小白：你能不能进入电力系统修改一点数据
黑客：。。。。。。你想干嘛！！
小白：求求你，帮我把我家这个月的电费消了吧。。。。。。
黑客：去死！！

黑客：你死哪去了？！！！
小白：。。。。出去玩了几天啊，找我干嘛
黑客：我要找点东西
小白：在我这儿找什么东西？
黑客：病毒，找一条前几年的老病毒，只有你的机子上病毒保存的最全啦

黑客：我来了！！
。。。。。。
黑客：怎么不说话？
小白：心情不好
黑客：谁欺负你了？
小白：我的一个Q号搞丢了，里面有我的网上初恋
黑客：这个简单，我帮你拿回来
小白：拿不回来了
黑客：不可能，告诉我，多少号？
小白：呜~~~~就是不记得了

小白：你给我出来！！！！
黑客：怎么啦？！
小白：你是不是用我的ID去论坛玩了？！！
黑客：。。。。不好意思，忘了告诉你了，不过，我没干坏事，就瞎编了个贴子，我保证下次再也不玩了
小白：那不行！！！
黑客：你还要怎么样？
小白：你发的贴子得红脸了耶，我第一次得红脸，好开心哦，你必须再给我编一个
黑客：倒！

黑客：嘿嘿，刚才我做了一件很有趣的事
小白：什么事
黑客：我到论坛上去顶贴了
小白：这很平常啊
黑客：我见贴就顶，尽情的骂楼主是猪，好解气
小白：哇塞，太过瘾了，我可从来不敢，会被封杀的！
黑客：没错，已经被封杀了。
小白：这还有趣？！
黑客：是啊，因为我用的是你的ID

小白：你是高手吗？
黑客：可以说是吧。
小白：高到什么程度？
黑客：嗯，我无聊的时候就自己黑自己
小白：哈，这个我也会！
黑客：#￥%！你也可以？！
小白：是啊，一关机它就黑了。。。。。
黑客：滚！

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【中财网6月29日独家评论】今日消息：沪深新增A股开户数再创近期新低，本周三新增A股开户数跌至11.5万户。中登公司统计数据显示，本周三，沪深两市投资者新增开户总数为15.9万户，其中新开A股账户11.5万户，B股账户1107户，基金账户42782户。截至本周三，沪深两市账户总数达到10676.32万户；

　　沪市半年报预约披露时间表排定。中国宏观经济持续看好，上市公司业绩表现令人满意。截至28日，发布半年报业绩预增公告的上市公司中，业绩预增幅度在200%以上的有47家。主要集中在，生产氨纶类产品的化纤行业6家、房地产5家和制造业30家；

　　

 中国人民银行研究局专题课题组今天发表了《当前价格形势与未来趋势分析》报告。按照目前的统计口径，模型预测我国GDP增长率2007年上半年为11.0%，全年为10.8%；CPI上半年为3.0%，全年为3.2%；

　　今年中国证券市场最大的募资项目开始启动，中石油已经聘请了瑞银证券作为其A股IPO的承销商。

　　周五深沪大盘继续维持弱势震荡格局。盘中权重股一度有所拉抬，但力度有限。市场继续维持普跌态势，交易不旺，市场观望心态浓厚。中国财经信息网分析员观察到，像工商银行、中国银行等核心蓝筹买盘委托中机构大单比较明显，市场在60日均线附近争夺仍然比较激烈。约有200只个股飘红，上海航空、鲁银投资、鲁信高新、贵糖股份、古井贡酒等个股位列涨停，涨幅在5%以上的个股近30只，钢铁、电力、通信、地产、有色等板块个股表现相对活跃，核心领涨热点仍不突出。

　　有市场人士分析，在今年6月被套的股民朋友，依然是幸运的，因为你们只是被套在了半山腰，而不是天寒地冻的大顶之上，你们手中还有最后的武器可以与机构和庄家一搏，这个武器就是"时间"。

　　熊市之中，时间是可怕的敌人，往往持股时间越长，在股市混得越久，就越可能被消灭，因为股市的大趋势是下跌；而在牛市之中，时间变成了可靠的朋友，对于大多数人而言，中长线投资的收益最终会超越自作聪明的短线进出，因为股市的大趋势是上涨，所以无论是绩优蓝筹股还是三线垃圾股，从2006年初持有到现在，都有可观的回报。

　　股市每天的波动只是一个小趋势，买卖时机稍纵即逝，各种因素的影响相当复杂，大大小小的利空利多左右着投资者的买卖，其方向并不好把握；但是如果放眼半年或者一年的股市波动，这就是个大趋势，影响这一趋势的主要因素就是几个，只要这几个因素没有改变，大趋势就不会改变。

　　目前的大趋势就是大牛市，那么影响大牛市的因素是什么呢？无非就是人民币的长期升值、中国经济的长期高速增长以及股改带来的制度性机会，而前两个因素属于宏观经济，是不会因为股市大跌就轻易改变方向的，我相信第三个因素也不会改变，因为大股东持有的限售股解禁高潮在2008年，如果现在就让自己的股票走上漫漫熊途，不仅不能卖个好价钱，到时候卖给谁都成问题。

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A君有一套房子想出售，星期一上午9点30分，他请了一位中介公司的代理人对房子进行估价，代理人告诉他房子应该值50万左右，A君高兴的送走了代理人。然后，当天下午1点30分A君又请了一位代理人来估价他的房子价格，下午3点钟A君又请了一位代理人给他的房子估价。周二，A君还是一天至少要找3个以上的代理人，对他的同一套房子进行估价。
 
    看到这里，你可能会觉得A君的脑子是不是有病啊？讽刺的是，这个A君几乎是每个人。如果你买了一只股票，你是不是会每天看几次它的价格呢？如果是的话，从本质上说，你和A君就没什么两样了。
 
    股票其实也是一种资产，是一家企业的一部分。那么，在一家企业本身没有发生重大变化时，（其实1天里通常也不会有什么变化）那么股票的价值应该是不变的。就象这里说的房子一样的道理，在短短几天内，房子（股票）的价值应该是不变的，所以说去反复的查询这些资产的报价就变的没有什么意义了。
 
    那么，作为股票持有人要做的关键就是衡量一下自己股票的价值是不是和代理人的报价一样！还是以A君为例。当他得知他的房价约值50万以后，他应该做的是对这个价值进行比较分析，和类似的楼盘比一下，同样规模的小区/交通环境/物业条件/新旧程度的房子平均应该是什么价格。
 
    如果他得出的结论是应该在60万元的话，那么如果他有一天遇到一个买主愿意出55万，尽管比代理人的报价要高，但相信A君一定不会卖，因为已计算出他的房子应该值60万。当然，突然有一天有一个人说愿意出120万要买这套房子。那么A君首先应该是再次研究一下自己的房子基本面，有没有什么重大消息自己是不知道的，例如会不会有拆迁补偿，会不会在房子下发现了金矿。如果这些基本条件都没有改变的话，那么A君就可以很高兴的把房子以120万的价格卖出了。
 
    股票，其实也是一样的道理。

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在商言商。聪明的王石，有理想的万科同样也不例外。

近期王石一席“泡沫论”的说法引起业内外，特别是媒体的广泛关注。有关中国楼市有无泡沫的争论再次占据舆论重要位置。其实，当正、反方面红耳赤论辩激战的同时，也许王石已经在北京或深圳某处习练登山的途中，自己偷着在乐。

王石抛出泡沫论言论的场合，是在万科与英国使馆共同举办的“海螺行动”发布会上。海螺行动是万科自去年开始的，旨在推进帮助城市中低收入人群居住解决方案的公益活动。此次活动得到主管建设部的支持，包括个别以前曾认为王石登山是“游山玩水，不好好工作”某领导在内的多名建设部主管官员到场参会，并发言表示支持。王石在此场合下抛出“中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫”言论，是否做秀不得而知，但可以肯定的是，万科此举是一个既赢取社会加分，又使企业受益的“蓄谋”举措。

万科作为中国首批上市地产公司，在王石理念的主导下，其一直在谋求企业稳步发展中，为股东提供长期、稳定回报。万科这些年来，从深圳到全国数十个城市，其开发项目产品如“城市花园”、“四季花城”等，定位就是对向城市主流人群客群。为此，王石甚至曾经多次信誓旦旦表示：万科不做超过20%利润的项目。

然而，在近三两年中国地产市场暴涨的背景之下，开发商万科也不能免俗。市场带给整个行业巨大利润的机会下，万科也会有深圳的十七英里坐地涨价，也会有天津东丽湖项目一年之内售价翻番，也会有今年上半年短短一个季度公司净利润增长49%等高收益回报经营。但与其它地产企业不同的是，万科在做高利润项目的同时，将产品对向主流人群，以保证企业稳定发展的理念没有改变。一个“海螺行动”与其说是让其它的开发商尴尬、汗颜，倒不如说这是万科在政府重剑对向房产，调控风声鹤唳的形势下，成功的、精心策划的一次企业公关。

还从地产企业发展角度看，近半年股市暴涨中，无论大盘震荡还是行业利空，万科股价始终持稳定增长态势。这与万科自宏观调控开始之后一系列积极的动作不无关联。前年有兼并北京朝开，去年又华东控股南都地产，甚至王石不惜个人冲至前台，向“搅局者”——孙宏斌发难，直言其哄抬地价。在地产暴利时代降临，政府、社会俨然将开发商视为过街老鼠痛骂指责之时，王石向“就是要为富人建房”的开发商们说不，说要为中低收入城市人群解决住房。“海螺行动”与其说万科是一个有社会责任的开发商，还不如说“老道”的万科把脉到了政府调控政策的核心。贴近政府贴近政策从事开发，这是王石一直的经营地产的理念。否则的话，万科也不会N多年前平白无故地接管建设部大院的物业管理，万科也不会在深圳平均房价都涨至两万，暴利俯身即拾的时机下，傻傻地抛出个“海螺行动”。

其实在王石抛出泡沫言论的同时，同一个会上的另一句话和另外一件事是更值得开发商同行们关注的。这另一句话就是王石说万科今年内可能成为全世界最大的住宅开发公司，另一件事是建行授予万科200亿的授信额度。

成为世界最大规模的房地产商是王石一直以来的理想，有预测认为万科今年的销售总额将达破纪录的400亿元。万科此次“海螺行动”引入英国使馆参与，不妨猜测为有两种暗示目的，一是暗示万科已是一家世界级的公司；另一个目的也为告知：为中低收入解决住房，并非没有利润收益，万科在为城市中低收入人群提供住房建设时，甚至会引入国际上先进的经验。

王石是一个懂得如何将个人理想根植于企业，并使企业长效运作的企业家。他懂得如何让企业在贴近社会需求的层面上，寻求利润以及发展。这正是王石“老谋深算”过人之处，也是其它开发商们应向万科学习的核心所在。

 

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同事一大早的去排队买房了，符近一个楼盘开售，一个多小时便被抢购一空，真是奇怪，这房价一天天的见涨，可是依然有那么多人在买，看来房价涨也不是没有道理，因为求过于供。说到她这个楼盘，去年底她的朋友刚买了一套，那个时候才七千元/平方，现在不过刚过了半年，便涨到了八千三/平方，难怪报纸上也说，中国的房价还要再涨十年，这样涨下去，老百姓如何买得起房？

每每看到有新闻在说，国家又在打击房价了，出台种种的措施来控制房价的上涨，我总是一笑了之，什么时候降下来再说，越控制就越涨，能够让它保持不涨，老百姓就得谢天谢地了。同事买房首期要付30%，也就是二十多万，然后银行抵压贷款三十年，每个月要还二千多。听了这个我又一阵阵的发晕，难怪老是有人在说，中国人都成房奴了。你说这三十年就为了这一套房子在工作，要是哪天工作不顺利了，或是说个不好听的，遇上个不测风雨的，岂不是很危险？

还记得几年前刚来上海的时候，市区的房价不过六七千元一平方，市郊的不过二三千元一平方，可是现在市区的没有一万元以上你根本就别想，就连同事买的市郊竟然也要八千多了，比那时候涨了二倍多，可是我们的工资呢，虽然也涨了，但最多也不过一倍多。可是房子不能不买，特别是现在的年轻人，没有房子，你根本就别想要谈婚论嫁，于是便有人开始攻击起，房价一路上涨，是因为现在的女孩子太现实了。可是他们忘了，房子可不只是女人住在里面，男人亦同样需要住在房子里，所以就算你不结婚不找女人了，你也应该想要如何拥有属于自己的房子。

我相信那些说现在女孩子太现实的男人，大多是一些买不起房子的男人吧？不要骂我，我的确是这样想的。我是认为，一个男人如果真心的爱一个女人，他会愿意尽自己能力来让这个女人过得更好，而房子的确是幸福生活的基本保障，贫贱夫妻百事哀，这句话被残酷的一次次证明着，婚姻与爱情不同的是，爱情可以只是风花雪月的精神愉悦，可婚姻要面对的却是俗得不能再俗的生活琐事。试想想，如果每天为了月底将要还的那笔房款而奔波，就连买件好衣服也是种奢侈，这不能不说是对女人的一种残酷。

当然了，这房子也分大小与地段，同样大小的房子，可能因为地段不同而相差一半，同样地段的房子，二房与三房的价钱又差好多。我是认为夫妻之间最重要的还是要有爱，因为爱是结婚的首要原因，而有没有房子，当然还在于女人的眼光如何，会不会挑老公了。有些男人可能现在还买不起房子，但是他聪明能干肯上进，这样的男人，女人可千万不要错过，因为他一定能够给你想要的一切。而且因为在他没有房子的时候，你就跟了他，这份感情会更加的深厚。

我不否认现在的一些女孩子的确比较现实，就连现在的相亲也离不开三句话，有没有房子，有没有车子，银行存款有多少？可是能怪女人太现实吗？男人不也要看女人，长得漂亮不漂亮，有没有身材，温柔贤慧不？男女之间原本就是互相都有条件的要求对方的。所以有人说现在的爱情都不单纯，因为有太多的符带条件在其中，可我觉得如果要做到真的无欲无求，付出永不求回报的爱情，我想这种爱在现实社会中并不存在，因为我们得生活，我们每天要面对的是吃喝拉撒这样的俗事。

当然，我并不是支持女人都去当拜金女，毕竟，除了男人，女人更应该靠自己。但是我绝对不同意将房价高涨的原因归罪在女人头上，反之我认为正是因为房价的高价形成了女人现实的婚姻观。婚姻对女人来说是人生中的一个大转折，谁都希望嫁得好，过好自己的下半辈子，所以当房子车子例入了择偶的条件中，不要怪女人太现实，而是这个社会太现实。不过男人也别太悲观，大部分女人还是以感情为主的，只要你够优秀，值得女人去爱，房子，她会愿意与你共同去努力实现。

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凭心而论，没有人把租房做为一种例行行为，谁也不愿意投进去的钱变成了“沉落成本”？花了钱还要买罪受也是许多租房人的共识。还有就是租房管理制度缺乏，围绕租房扯皮的事情也时有发生，书上是说“人穷智不穷”，但词典里偏偏又说“人穷志短”。在我国，不愿意将租房进行到底有其历史与现实原因。
 
    从历史分析，中国一直是个农业国家，过着的是自给自足的“自然经济”。自然经济给国人的烙印是：居者有其屋。屋子一直是穷人都会染指的东西，如果社会在进步，让一部分人穷其一生，还没有住上属于自己的房子，观念上、情感上、虚荣心等都不得安神。还有，国人择偶的要件也一直没有离开房子，看看农村及城市底层，虽然另一半并没有直接将房子作为必须条件挂在嘴边，但大家约定成俗，均默认有房子是婚嫁的前提。
 
    从现实看，房子的重要性有如下几个方面，它不能用自有率来与国外相比，也不能用购买力来将部分穷人开除出住房需求的队伍。
    1、资产只有凝聚在自有的房子里才有保障感。
    这是一个浅显的道理。自家的破屋子，你会想尽办法来不断添置些设备，不断让它翻新，不断注入个人情感，因为这是你的家，不仅仅是你栖身之所。
    租房往往满足的是住的需求，除非租房人因为生意或企业管理的需要。满足居住条件，这句话将伴随生活品质不断变化，其中就穿插了置产过程。如果房子不属于自己，既影响生活品质，也面临着添业置产的矛盾心理。
    2、目前的租赁条件与租赁市场中的物业品质未提上议事日程。
    与发达国家比，我国的住房租赁市场实际并不存在。人们拿出手来租用的往往是旧房，空房，条件蛮差并且被剥离成只剩余地段价值。而且承租条件基本由房东说了算，承租人因为穷的原因很少维护自己的权益。
    如果租赁市场是完整存在的并且存在纯粹租赁性物业，相信部分务工环境及技术能力强些的人士可能选择租房作为居住目的。
    3、小农意识影响租房行为中的人与事。
    经常发生的一些与租房相关的小事是，围绕提高用十元为单位的租金，承租人是否爱惜房东的房子，使用过程中的某些收费在合约中并未约定等，因为小农意识的存在，往往在这些小事上伤脑筋，至于租房人总觉得不是长久之计，暗下决心自购以摆脱“租房户”的身份。
    对上一代人而言，租房并不是个蛮丑的事，但在下一代人身上，可能让孩子形成一种在攀比或无形攀比状态下的“自卑感”。
    4、租赁管理制度缺失让承租人心寒。
    我国住房货币化后并未直接针对住房租赁进行制度化管理，如果有，也主要从租赁市场行为规范方面着想，很少从人性的角度对承租人进行些许保护。
    5、租赁物业的结构缺陷。
    租赁市场不完整，租赁管理没有制度化，市场上又缺乏纯粹租赁性物业，导致租赁行为大多数情况下是承租人的“单方面需求”。而房租的确定太过随意，使得租赁主动权一直放在房东那边。
    如果发展租赁市场必须打破结构单一的局限。
    6、社会压力让租房的生存空间变得太小。
    并不是社会对承租人的抛弃，但人们相互之间谈资、眼光、观念、意识上，居住性质的“房屋租赁”是要承担社会压力的。我们经常听到租房户谈这样一句话，暂时租个房子住一下，过几年还是要买房的。这句话的背后既有心酸，更多则是自加的一种压力，无论如何也要有自己的房子，每个家庭中人，都有一本账。至于能否实现，何时实现，总比没有想法要强些。
    7、资本的物化与房子同在。
    国人的传统是储蓄与储值没有区别，所以购房欲望相当强；另外，人们买了房子以后才觉得每分钱都能派上用场，没有买房时总有一种变相的虚荣性作祟：既然房子没有，其他方面总得不能太委屈自己吧，所以开支大些，往往能用阿Q公来说服自己。观察一下，房奴们的生存状态弱于租房户，买房后的节约空间远大于租房时期。

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对于换房后旧房应如何处理，广州运财行理财投资专家阙鸾锋博士认为，并不是放租就一定比卖掉好，或者卖掉就比放租好，采取怎样的处理方式，主要是取决于“家庭的资产组合＋风险承受能力＋专业知识信息”。
　　建议一：视经济实力而定

　　如果家庭经济实力一般，并且对风险的承受能力也一般，而且还缺乏相应的专业知识和信息来源，就不要轻易投身股市，倒不如选择把旧房子放租，或者卖掉投资基金，获得比较稳定的收入。

　　但如果家庭经济实力较好，而且个人也有较强的心理承受能力和比较专业的知识和信息来源，就不妨将旧房卖掉，在股市中试试身手。

　　建议二：视房子的价值多少而定

　　汇瀚按揭理财专家则认为，除了看家庭状况外，旧房本身的情况也要相应考虑到。如旧房位置在繁华路段，按目前一般的租金回报率达6%~7%左右计算，出租比较合适。若该旧房为10年以内的楼龄，则可申请办理15年、最高额度的抵押贷款。特别是在5月19日加息后，15年期的贷款年利率为6.12%，月租收入基本上可以抵消按揭利息的支出。那么，对于抵押贷款获得的资金，一部分可作为新房的首付，另外的则可投资其他的理财产品。

　　但是，业主的收入必须可以承受旧物业出租的空当期，以及两套物业的按揭还款压力。所以，如果旧物业的租金回报率不高，且业主的收入不太稳定，则建议出售旧房，将所得资金作为购置新房之用。

　　建议三：忍而不发留待升值

　　理财专家张先生则表示，如果不是急于还贷，减少家庭负担，倒不如把旧房放租留待以后升值。张先生觉得，大家的目光不妨再放长远一点，当过了股市热潮后，资金肯定又会重新流入楼市。到时，房价的涨幅也许比现在还要猛烈，那么，等到那时再卖掉旧房，会有意向不到的升值，会获得比现在卖房投身股市或者基金更高的回报。
　买楼投资　　

　　王先生最近卖了原有的旧房子，想在珠江新城再买套一手房作出租投资，不过在买大面积还是小面积的单位这个问题上，他拿不定主意。事实上，王先生的烦恼是目前不少物业投资者都遇到的问题。置业的专业人士为此作了分析。

　　若长线收租看租户需求

　　第一步：决定面积大小。一般来说，目前商务区、商圈周边等租赁相对较为活跃的区域，对租盘的需求主要以中小户型为主，如一房或两房物业等都较为热租。

　　第二步：决定房子间隔。对租客来说，所关心是这间物业究竟是一房还是两房的，而同样都是两房一厅物业的话，租客一般不会太看重几平方米的大小区别。所以同样户型的物业面积小一些，所需投资的金额就会少一些。

　　第三步：放租投资还需考虑空置期。通常在热门路段的中小户型物业，因租赁需求比较活跃，空置期会相对短一些。

　　若转手买卖关注升值潜力

　　若买一手房进行转手投资的话，看重的是物业的升值潜力。但购买一手房后需要等到出具房产证后才能转手，中间这段时间买家需要考虑的是如何有效地运用。目前二手买卖成交量最大的还是中小户型的物业。
卖房套现

　　一笔过还新楼贷款，减轻负担

　　携巨款投身股市，奋力一搏

　　在某民营企业工作的俞小姐正在怀孕，目前她和老公已经搬到了新家，而旧房子则已放盘待售。俞小姐告诉记者，新房总价为90多万元，仅首期就支付了近30万元，耗尽了她和丈夫的存款外，还各自向父母借了5万元，而剩余的60多万元楼款，虽然做了20年的按揭，但每个月供4000多元，还是让他们觉得很吃力。

　　因此俞小姐打算把旧房子卖掉，“旧房子买的时候才30万元左右，现在能卖到50万元了。拿这50万元提前还贷后，就只剩下10万元的楼款，供起来相当轻松了。现在只盼着早点卖掉旧房早点还钱，让自己压力小一点。”记者了解到，俞小姐和丈夫每月收入约1万元，但生孩子后打算请一个保姆，所以经济压力陡增。在这种情况下，把旧房子卖掉还贷，对他们来说是最合理的理财方式了。

　　王先生和太太打算明年才要孩子，但面对红火的股市，本来打算把旧房子放租当包租公的王先生，已经将旧房子卖了80万元。在这80万元楼款中，王先生预计将40万元投入基金市场，另外一半投入股市，他预计到今年年底这笔80万元的资金将增值可观。至于他现在住的新房，则继续月供。

　　对此，王先生认为，目前住房按揭贷款的利率相对来说并不算高，他和太太月入约16000元，还能承受月供。所以，如果将这80万元用来还新房的贷款，最多只能让他摆脱做“房奴”的日子，却也没有多少余钱可用来投资了。但如果将这80万元放到股市和基金市场上，更有升值能力。王先生乐观地预计，投资赚钱以后他不仅可提前还贷，还能有几十万元的盈余呢。

留房收租

　　虽不能暴富，胜在收入稳定。想租出好价钱，就要舍得下本钱装修

　　余小姐在2004年以每套20万元的价格在市中心买了四套50～60平方米的房改房，经过一番改造之后变成多套独立的小套间进行放租，年收益有8％左右。

　　这两年，随着楼价的不断走高，余小姐不断地买进卖出，原来手中的四套单位都以高于原价5成甚至接近翻倍的价钱转手出去了，与此同时，又买进了一些市中心靠近商贸批发市场附近的单位放租。除了租金以外，这三年单是投资这4套楼她就赚了60多万元。如今，余小姐手头放租的物业多达7套，每月单是租金收入就有1万元以上。

　　余小姐教路说，在对住宅进行投资时，并不需要求大求好，市中心的小户型房改房其实更容易赚取利润。买了楼后，不要舍不得花小钱，应该先花上几千元对物业进行翻新，做些个性化的装修，以提高物业的租赁价格，可谓“吃小亏占大便宜”。

 

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近几个月，眼睁睁看着上海房价往上蹿，目睹一个又一个排长队的售楼处，许多年轻人急得抓耳挠腮。两周前我在上海房展会上做演讲，与听众沟通时，发现很多首次置业者都面临着如何选房的困惑。可能我是外地人的缘故，结交的朋友也多是外地来上海的，他们当中想要买房落根上海的也不在少数。

 

这些我比较了解的年轻人有三个基本特征：一是家在外地，毕业后留沪或来沪工作；二是毕业2-5年，年龄多在26-30岁之间；三是准备结婚或已婚。他们的购房行为也有三个特点：一是多数仅有首付的钱，且其中部分来自家庭支援；二是所需房型多为二房；三是总预算集中在50-80万。

 

在总预算和房型既定的情况下，首次置业者主要有两种选择：郊区新房和市区旧房。暂且以上海市场作背景进行描述。按上海长期城市规划，2020年外环线以内算做市区，目前而言，中环线和外环线之间的许多区域仍属城乡结合部。眼下单价7000以下的新房几乎全都分布于外环线以外，也即说，80万以下的二房很难在外环线以内找到。但在内环线以内（或外侧）的市中心区，目前80万左右的二室户旧工房却比比皆是。

 

很多外地来沪的年轻白领都曾租住过这些大多建于上世纪80年代的“工人新村”，而且感觉并不咋样：小区破旧、建筑老化、楼梯脏乱、房间偏小、客厅缺失、厨卫狭仄等。而他们一心所向往的是新房子、新社区、新环境、新生活。但是，我还是要向这些第一次买房的年轻朋友建议：新不如旧。

 

人性天生喜新厌旧，其根源又在于很多时候人类的感性远远大于理性。如果仅仅涉及情感，尚无可厚非，但若要搁在投资领域，则万万要不得，还是趁早捂紧你们发达的感情细胞。5月30日股市大跌之后的一轮调整中，许多散户损失了30-50%，因为他们买的都是没有业绩支撑的垃圾股。基金市场的非理性亦有些搞笑，近来新基金几乎都在上演一日售罄的神话，几百亿的资金在追捧新基的同时，“老基”们却被凉在一边，虽然有些已经被证明是下蛋勤快的“老母基”。

 

笔者去年买基金时也多喜“基娃”，但今年以来却转爱“老基”，虽然后者申购费用比认购新基金高一点点，但经过长期跟踪之后，自然明白哪些“老基”的收益率排名靠前且稳定，而买“基娃”的风险在于不知它“长大”后，到底是个“劳模”还是只“懒鸟”。因此，我真为那些眼里只有“基娃”的大妈大婶们感到遗撼。

 

之所以扯到基金，是想拿它做个类比，新老基金的利弊与新旧住宅颇有类似之处。首先，我得纠正年轻朋友首次置业时普遍存在的一个错误观念。住宅不仅是消费品，更是投资品，而首次置业者一般多看重居住功能，却在一定程度上忽略了它的投资功能。一般而言，人们只有在进行二次置业或多次置业时，才对住宅的投资属性给予应有的重视，但真到那个时候，极有可能会对当初第一次购房的决策心生悔意。

 

住宅能够保值和增值，关键是房子下面的地价在涨，而建筑物本身是在天天贬值的。自然，从投资角度考量，购房首要考虑因素是地皮的升值潜力，这也就是所谓的房产投资秘笈：地段、地段还是地段。市中心集聚了太多的社会和公共资源，诸如商业、交通、教育、文化、娱乐设施，而且与发达国家历史上曾出现的城市“空心化”、贫民化现象不同，中国大城市的市中心环境只会变得更好，这是由我国的具体国情所决定的，在此不作展开。买这种好地段的旧房子，就像投资经过时间考验的好基金一样，一旦初次置业者进行居住升级时，不管是出租、还是转售手中的房子，都能获取不错的收益。

 

而郊区的房子就没这么幸运了。郊区太大，太偏，不可能像市中心那样获得公共投资和社会资源的青睐，尤其是交通和生活配套相当不完善，因此其地价的涨幅远远落后于市中心。虽然随着大城市中轨道交通的兴建，地铁概念房成为首次置业者的最爱，但并不会因此导致住宅投资回报率发生根本性的变化。另外，对于规划中的新城区或卫星城，买房人尤其需要慎重考虑，这样的区域既有机会，又有风险。机会在于如果能够快速建设和成功实现人口导入，则新区的地价上涨空间很大。风险在于很多造城或造镇计划，到最后都难以完美落幕，不是政策和规划有变化，就是产业和人口导入稀稀拉拉，还有就是政府公共投资或企业投资资金长时间不到位，其结果是房子不但没有升值空间，反倒还会降价，即便是图个便宜用于自住，连队公交都有可能没有，以后进行二次置业时，想把第一套房子租出去都找不到房客，真能把人活活郁闷死。

 

年轻人首次置业，千万别拿谈恋爱的经验去套，倒是跟择偶沾点边。青春年少时搞对象，最重要的标准是年轻、漂亮、身材好，可真到了娶妻嫁人的阶段，女人首先考虑的是未来的老公要能赚钱，男人也得考虑未来的老婆最好是工作、家务两不误，养个花瓶并非过日子之上选。总之，首次置业者在选房上切莫喜“新”厌“旧”。如果一定要“鱼和熊掌兼得”，那么只能购买好地段的新房，这也就意味着要做“房奴”——其压力与搞婚外恋者情况相似。

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