换房后如何让旧房“生”钱?

对于换房后旧房应如何处理，广州运财行理财投资专家阙鸾锋博士认为，并不是放租就一定比卖掉好，或者卖掉就比放租好，采取怎样的处理方式，主要是取决于“家庭的资产组合＋风险承受能力＋专业知识信息”。
　　建议一：视经济实力而定

　　如果家庭经济实力一般，并且对风险的承受能力也一般，而且还缺乏相应的专业知识和信息来源，就不要轻易投身股市，倒不如选择把旧房子放租，或者卖掉投资基金，获得比较稳定的收入。

　　但如果家庭经济实力较好，而且个人也有较强的心理承受能力和比较专业的知识和信息来源，就不妨将旧房卖掉，在股市中试试身手。

　　建议二：视房子的价值多少而定

　　汇瀚按揭理财专家则认为，除了看家庭状况外，旧房本身的情况也要相应考虑到。如旧房位置在繁华路段，按目前一般的租金回报率达6%~7%左右计算，出租比较合适。若该旧房为10年以内的楼龄，则可申请办理15年、最高额度的抵押贷款。特别是在5月19日加息后，15年期的贷款年利率为6.12%，月租收入基本上可以抵消按揭利息的支出。那么，对于抵押贷款获得的资金，一部分可作为新房的首付，另外的则可投资其他的理财产品。

　　但是，业主的收入必须可以承受旧物业出租的空当期，以及两套物业的按揭还款压力。所以，如果旧物业的租金回报率不高，且业主的收入不太稳定，则建议出售旧房，将所得资金作为购置新房之用。

　　建议三：忍而不发留待升值

　　理财专家张先生则表示，如果不是急于还贷，减少家庭负担，倒不如把旧房放租留待以后升值。张先生觉得，大家的目光不妨再放长远一点，当过了股市热潮后，资金肯定又会重新流入楼市。到时，房价的涨幅也许比现在还要猛烈，那么，等到那时再卖掉旧房，会有意向不到的升值，会获得比现在卖房投身股市或者基金更高的回报。
　买楼投资　　

　　王先生最近卖了原有的旧房子，想在珠江新城再买套一手房作出租投资，不过在买大面积还是小面积的单位这个问题上，他拿不定主意。事实上，王先生的烦恼是目前不少物业投资者都遇到的问题。置业的专业人士为此作了分析。

　　若长线收租看租户需求

　　第一步：决定面积大小。一般来说，目前商务区、商圈周边等租赁相对较为活跃的区域，对租盘的需求主要以中小户型为主，如一房或两房物业等都较为热租。

　　第二步：决定房子间隔。对租客来说，所关心是这间物业究竟是一房还是两房的，而同样都是两房一厅物业的话，租客一般不会太看重几平方米的大小区别。所以同样户型的物业面积小一些，所需投资的金额就会少一些。

　　第三步：放租投资还需考虑空置期。通常在热门路段的中小户型物业，因租赁需求比较活跃，空置期会相对短一些。

　　若转手买卖关注升值潜力

　　若买一手房进行转手投资的话，看重的是物业的升值潜力。但购买一手房后需要等到出具房产证后才能转手，中间这段时间买家需要考虑的是如何有效地运用。目前二手买卖成交量最大的还是中小户型的物业。
卖房套现

　　一笔过还新楼贷款，减轻负担

　　携巨款投身股市，奋力一搏

　　在某民营企业工作的俞小姐正在怀孕，目前她和老公已经搬到了新家，而旧房子则已放盘待售。俞小姐告诉记者，新房总价为90多万元，仅首期就支付了近30万元，耗尽了她和丈夫的存款外，还各自向父母借了5万元，而剩余的60多万元楼款，虽然做了20年的按揭，但每个月供4000多元，还是让他们觉得很吃力。

　　因此俞小姐打算把旧房子卖掉，“旧房子买的时候才30万元左右，现在能卖到50万元了。拿这50万元提前还贷后，就只剩下10万元的楼款，供起来相当轻松了。现在只盼着早点卖掉旧房早点还钱，让自己压力小一点。”记者了解到，俞小姐和丈夫每月收入约1万元，但生孩子后打算请一个保姆，所以经济压力陡增。在这种情况下，把旧房子卖掉还贷，对他们来说是最合理的理财方式了。

　　王先生和太太打算明年才要孩子，但面对红火的股市，本来打算把旧房子放租当包租公的王先生，已经将旧房子卖了80万元。在这80万元楼款中，王先生预计将40万元投入基金市场，另外一半投入股市，他预计到今年年底这笔80万元的资金将增值可观。至于他现在住的新房，则继续月供。

　　对此，王先生认为，目前住房按揭贷款的利率相对来说并不算高，他和太太月入约16000元，还能承受月供。所以，如果将这80万元用来还新房的贷款，最多只能让他摆脱做“房奴”的日子，却也没有多少余钱可用来投资了。但如果将这80万元放到股市和基金市场上，更有升值能力。王先生乐观地预计，投资赚钱以后他不仅可提前还贷，还能有几十万元的盈余呢。

留房收租

　　虽不能暴富，胜在收入稳定。想租出好价钱，就要舍得下本钱装修

　　余小姐在2004年以每套20万元的价格在市中心买了四套50～60平方米的房改房，经过一番改造之后变成多套独立的小套间进行放租，年收益有8％左右。

　　这两年，随着楼价的不断走高，余小姐不断地买进卖出，原来手中的四套单位都以高于原价5成甚至接近翻倍的价钱转手出去了，与此同时，又买进了一些市中心靠近商贸批发市场附近的单位放租。除了租金以外，这三年单是投资这4套楼她就赚了60多万元。如今，余小姐手头放租的物业多达7套，每月单是租金收入就有1万元以上。

　　余小姐教路说，在对住宅进行投资时，并不需要求大求好，市中心的小户型房改房其实更容易赚取利润。买了楼后，不要舍不得花小钱，应该先花上几千元对物业进行翻新，做些个性化的装修，以提高物业的租赁价格，可谓“吃小亏占大便宜”。