小户型投资和大户型升级置业

5月30日，这一天为广大的股民所铭记，因为随着印花税的上调，股市开始进入了宽幅震荡期；6月股市出现了两次快速下跌；伴随着股市的暴涨暴跌，股民所获得收益与所承受的风险已远远不对称；股民入市意愿不断下滑，据统计，5月两市日成交量为3324亿元，到6月上半月，下降至2777亿元，下半月萎缩至2384亿元，而7月的前8个交易日，日均成交量仅有1322亿元，比5.30大跌前减少了2/3；“链家地产”市场研发中心认为，成交量的大幅下降，不仅说明在震荡调整期内，投资者操作较为谨慎，观望情绪浓厚；同时，也说明部分稳健投资者、前期获利者开始从股市撤资，转移到其他战场；而楼市作为除股市外最大的投资体，凭借房价的稳步上涨带来的增值空间及稳定的投资回报率，成为了股市回流资金最好的载体。而从链家地产的成交数据来看，股市回流资金购买的房产主要集中在两大块：50平米以下的小户型、120—140平米的三居。

据“链家地产”统计资料分析，6月二手房成交量环比5月上涨了23.6%，不过每一个面积档次涨幅并不一样，如表1，其中50平米以下以及120—140平米这两个档位的涨幅最大，50平米以下的涨幅达到32%，120—140平米的涨幅为28.4%，均超过了平均涨幅；链家地产市场研发中心认为，促成50平米以下、120—140平米两个档次二手房成交的大幅上涨，除了6月二手房正常的上涨外，股市回流资金的充实功不可没。

首先，50平米以下小户型成股市回流资金投资重点对象

在房地产市场中，小户型一直是市场需求的主流；当前小户型供应量偏少、升值潜力大，加上小户型总价低、初期投入少、出租空置期短，使得小户型一直受到投资者的青睐；以6月链家地产成交的一套团结湖东里37平米的一居室为例，总价35万元，租金1800元/月，空置期往往只有15—25天，以20天空置期计算，年租金收入为20400元；粗略的出租回报率为20400/350000=5.8%；这样的投资回报虽然显得中规中矩，但是投资者更看重的是房价持续上涨所带来的升值空间以及远远小于股市的风险。

按照上半年二手房均价8518元/平米计算，50平米以下的小户型，总价在43万元以下，首付3成，只需要12.9万元以下；而有统计数据显示，散户投资者中，7成投资者的投资额在5万元以下，5—10万元的在2成左右；从2006年最后一个交易日上证综指2675点至今年5月29日4334点，涨幅为62%；作为有一定实力的投资额在5—10万之间的投资者，在离场时获利平均在3—6万元，加上原始投资，正好可支付购买小户型的首付；这直接促成了6月50平米以下小户型成交快速的提升。

其次，股市获利投资者二次置业多购买120—140平米房产

由于股市的震荡调整，部分稳健投资者把股市获利资金投入楼市，为二次置业升级提供了资金支持；而有一定资金实力的购房者，二次置业是一般选择120—140平米的三居室；其中也有一部分前期看到股市持续飘红，推迟购房计划而进入股市的消费者，这部分消费者在获利后，购房支付能力得到加强，原本计划购买2居的消费者，因购买力提高而购买三居室，这也使得6月120—140平米的三居室出现了较大幅度的上涨。

综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，6月股市出现了两次快速下跌，进入下半年后，宏观调控政策仍不明朗，1.55万亿特别国债以及加息的预期成为股市上行的压力，继续调整在所难免；因此，预计7月回流股市的资金仍会加强，所带来的投资偏好会使成交量的差异化进一步显现。