爱并恨着——当“新加坡开发模式”遭遇成都市场

事实果真如此？一种怀疑“新加坡模式”的论调已在成都地产界和媒体界广为流传。事实需要厘清，问题需要解决。摈弃所有误解，从总体上讲，新加坡主要开发商进入成都房地产市场，对于新加坡和成都来说，是一个双赢的局面。

这是因为新加坡开发商得到了一个再次展示及验证自己海外成功记录的机会，而这被证明是一次成功的机遇。对当地市场环境和运作规则的更深入了解有助于更灵活地在成都开发高质量的住宅和商用物业。

对成都而言，利益体现在拥有了高端产品，这不仅能吸引当地中高收入人群，而且更重要的是能吸引外国投资商。更高的投资回报、管理和技术知识的交流以及房地产市场结构的整体升级，必将进一步巩固成都房地产市场的快速发展。

引言：“新加坡模式”遭遇“怀疑门”？

细数诸侯争霸的成都房地产市场，很容易发现，以吉宝置地、盛邦集团、新加坡置地、仁恒置地、凯德置地等为代表的新加坡邦，正在意气风发地推广与实践“新加坡开发模式”。

所谓“新加坡开发模式”，是一个“小城镇概念”，它包含高档住宅、完善的配套设施、环境规划等内涵。意外的是，一种怀疑“新加坡模式”的论调已在成都地产界和媒体界广为流传。

“新加坡发展商没有像中海、万科那样，或是引领、提升一个区域的整体品质，或是为整个市场抛下一枚产品创新的重磅炸弹。具体来说，主要存在两个问题：一是，新加坡地产企业对成都高档住宅市场的研究缺乏细致和深入，导致有些项目与本土地产商的产品都存在一定差距；二是，象征着高品质、优环境的‘新加坡开发模式’并没有很好地呈现。”

事实果真如此？得益于“新加坡模式”，通过包括入蓉的新加坡发展商们在内的各方30多年的努力，新加坡已经基本实现了“花园城市”的规划目标，被公认为世界上最适合居住的城市之一，为何该模式在成都遭遇“滑铁卢”？

事实需要厘清，问题需要解决。以“锦城花郭”为规划蓝图的山水田园城市，是成都自然生态的城市归路。虽然，“新加坡模式”初战成都出师不利，但是这种在异国的成功经验，仍有值得成都城市规划和建设借鉴并利用之处。

高端住宅，新加坡地产巨擘抢滩成都的首选

成都的经济增长证明了其作为中国西南地区门户的地位。伴随着经济增长，房地产行业也经历了快速发展，尤其是在住宅物业市场。

成都房地产市场的快速发展无疑吸引了新加坡政府和主要开发商的注意。由于新加坡和成都市政府的大力支持——双方分别于2006年11月6日和今年4月7日举行了两次高层部级会晤。在此利好背景下，新加坡开发商开始大举进入成都房地产市场。

由于住宅物业市场几乎占据了成都房地产市场交易的90%，新加坡一些主要的开发商如吉宝置地、新加坡置地、盛邦集团、仁恒集团和凯德置地，带着别具一格的“新加坡开发模式”纷纷加入或即将加入到成都主流住宅物业开发中。

虽然不是九眼桥高档项目的拓荒者，但新加坡的主要开发商之一吉宝置地与中海地产等地产商共同缔造了望江高档住宅社区，把九眼桥变成了成都真正的外滩，酒吧一条街、各种美食店、高档住宅群鳞次栉比，提升了整个高端住宅物业市场的形象。

在新加坡，吉宝置地以在黄金地段开发高质量住宅和商用物业闻名遐迩。高层住宅开发主要针对新加坡中高收入人群和外国投资商，多数带有俱乐部会所设施，能为居民提供休闲娱乐活动。吉宝置地，将它在总体规划、设计、景观美化、抛光和装修中的过硬专业技能从新加坡带到了成都，尤其是带到了位于顺江路18号的高档物业，大约1143个单元的Waterfront（粼江峰阁）。高质量的装修和全方位的会所设施，如体育馆、游泳池（室内和户外）、烧烤坑和迷你超市，为成都（中高收入人群）和国外置业者提供了全方位的休闲方式。

事实上除了其他投资商，新加坡投资商的数量已足以肯定吉宝置地在成都开发的产品的优良品质。据报道，有40%的置业者来自国外，还有几家跨国公司为他们的董事购买了寓所。

成都房管局联合主流地方媒体曾授予该物业“2004年度最具影响力物业品牌”和“2004年度最有前途物业”奖。随后成都房管局官员、媒体和粼江峰阁的置业者一行40人到新加坡进行了考察学习。

完善配套，新加坡房企开成都公房建设的先河？

完善的配套设施，是“新加坡开发模式”重要元素之一，这在成都也有所呈现。

不可回避，业界对卓锦城这个贴上“新加坡造”标签的高档住宅，在时尚元素、环境规划等方面颇有微词。但是，抱着学习的态度来看，卓锦城的开发商新加坡盛邦集团仍然带给成都很多值得思考的经验。

在新加坡，隶属于政府房管局的盛邦集团，已成功建造了26个设备齐全的社区。这些社区由配套设施齐全的公房组成，其福利设施包括从学校、农贸市场、便利店、邮局、公园到完善的交通线路。盛邦集团在新加坡45年的经验帮助他们将自己在城市设计、建筑和工程领域高度专业化的知识运用到了成都的开发中来。

通过在开发中规划独立的商业和住宅区，盛邦集团在热闹非凡的市中心开辟了一处静谧和轻松的人居环境。该公司的分区规划在新加坡大获成功，它希望在中国也能引起同样的反响，成都当然也不例外。“花园城市”的概念在卓锦城中体现在对综合性市区的规划、设计、开发和管理上。虽然有些缺憾，但盛邦集团启迪成都地产界：强大的品牌与能力，是造就成功市区的可靠保证。

卓锦城，这个位于成都城东的42公顷的市区将分5期进行开发的高档住宅社区，在三期、四期和五期能否改变成都人的印象，值得期待！因为，成都的居民也希望在盛邦集团在新加坡所建造的那样福利设施条件下过上更高质量的生活。

环境规划，直追建筑最高境界的和谐

熟悉“花园城市”理念的人都知道，新加坡中心城区周围的新镇之间，以及与新镇与中心城区之间，是以绿带、花园、空地等相隔的。这是“新加坡开发模式”中环境规划的亮点所在。

有些新加坡发展商在成都所做的社区环境规划，的确有不及本土开发商之处。但是，在“新加坡开发模式”中成长起来的新加坡发展商理应具备深厚的环境规划功底。新加坡政府明文规定:在建设新房时，建筑物只能占计划用地的35%，其余65%都用来绿化。同时还规定，马路和建筑物之间留下15米宽的空地用来种植花草树木，以便有众多的花园、草坪点缀城市。新加坡政府不仅指导全民植树，而且还注意树木保护，任何人不得随意破坏花草树木，哪怕你是政府机关也毫不例外。坚持“树木草地一经种下，就不可随便砍伐或损坏”。

吉宝置地初到成都时，一种新的河谷景观概念犹如一股清风向成都住宅市场飘然袭来。据了解，粼江峰阁配有如2000平方米左右的高档私人会所、观景式恒温泳池、热带风情沙滩泳池、标准网球场、高尔夫推杆练习场等完善的小区配套，精致的环境处处营造并体现出了业主高品质的生活品味。

在高端住宅环境建造方面，仁恒置地所带来的“新加坡开发模式”也给人耳目一新的快感。“恒业星园”项目撷取新加坡花园住宅的设计精华，融汇国际流行的生态居住理念，将建筑规划、户型、功能与园林景观和谐融合，给工作繁忙的都市人构建一个健康的高质量的居家生活环境，引领城北人居环境和生活质量实现质的飞跃。有专家称，仁恒的入驻，标志着城北住宅升级换代，进入品牌开发新时代。

建筑的最高境界时环境和谐，成都在“锦城花郭”的城市化进程中，新加坡房企所推广的环境规划理念为我们提供了一种切实的参考。

商业地产，“新加坡开发模式”的遇外？

在“新加坡开发模式”中，商业物业并非其主要内涵，但仁恒置地和凯德置地的商业运作模式同样有很多令人称到的东西。

当中国提出西部大开发战略之时，已经熟知中国政经情况的钟声坚立即作出了快速反应抢占市场，形成了仁恒在中国发展的第三轮战略。在西部投资战略中，成都被确立为战略基地，而2003年成立的成都仁恒则成为仁恒中国西部的总部基地，承担起寻求快速稳妥拓展西部业务的重任。

长三角房地产正如日中天，仁恒集团却从中看到一丝隐忧——长三角业务和利润增长如此之快，作为一个想在几百年之后还依然活着的公司，它的后续增长动力从何而来？必须未雨绸缪。而西部这样的价值被严重低估、市场不活跃的地方，才可能有突破常规轨迹的增长动力，在一定阶段内支撑仁恒集团的发展。这种战略眼光是否就是支撑“新加坡开发模式”横扫中国市场及东南亚的秘诀所在？

在中国房地产界，仁恒是为数极少的拥有十年以上开发历史的外资地产企业。无独有偶，仁恒进入成都商业地产领域时，适逢成都商业地产低谷期。回顾仁恒历程，似乎“低谷时进入，逆市征战，获取成功”，这已成为仁恒在大陆房地产业发展的固定模式。也许正因如此，仁恒对在成都投资开发商业地产，充满信心。

在城北开发商贸产业基地“恒业国际”居家用品采购中心，在城市中心CBD建设中国西部“总部经济基地”仁恒置地广场，是仁恒置地在成都的两大商业手笔。仁恒成都公司进入成都两年，一直深入简出，潜心研究其在市中心的仁恒广场项目及在城北商贸区的居家用品采购中心项目。

仁恒在成都的两个商业项目，都坚决屏弃了国内商业地产开发商惯用的拆零出售或是返租销售等方式，而是在反复打磨项目设计、坚持高质量施工的基础上，提出了“经营为上，培育并持续提升项目商业价值，进而带动区域整体价值抬升”的思路和目标。“仁恒不一定要做最大的项目，但一定要做最好最强的项目。”

尤其得到新加坡政府和成都市政府高度重视和支持的成都仁恒广场项目，是集商务办公、购物、商住、餐饮休闲为一体的涉外商务区，以世界500强及国内知名企业为目标客户。该项目的规划设计方案由在全球享有盛誉的世界级的美国NBBJ建筑设计公司操刀，英国奥雅纳工程公司、中国西南设计院、香港戴德梁行等专业机构是项目技术和商业管理方面的合作伙伴。仁恒高层坦言，“我们要在成都城市的最腹心地段，成就西部CBD总部经济基地。”

对仁恒来说，成都的两个地产项目是只许胜不能败。对成都楼市而言，“高起点、高品质、国际化”的仁恒地产如何利用其品牌特质演绎“新加坡开发模式”，或许才是至关重要的。

凯德置地与成都置信的联姻，早已成为成都房地产市场的美谈。但是，人们最关注的是置信凯德能为成都带来什么？

据置信凯德高层介绍，置信凯德既秉承凯德置地国际化的发展经验和强有力的资金支持，又拥有成都置信的项目开发能力、当地操作经验和网络资源。置信凯德可以为成都带来：一是同时以本土经验和国际化视野来看成都这个市场，促使市场良性发展；二是树立一个标杆，打造城市地标性建筑，母公司曾经开发的项目可以佐证；三是凭借在房地产各领域的专业能力，在这里打造地标性的品牌综合房产；四是启用成都人才并把他们送到海外进行更专业的培训，给当地带来先进的管理理念和经营模式。

除了参与住宅项目的开发，凯德置地还对成都的商业开发颇有兴趣。凯德置地通过旗下公司以8.7亿元的价格买下了原四川省博物馆的地块，计划将其建成一个大型地标性综合性项目——成都“来福士”，包括一栋建筑面积78,000平方米的甲级写字楼，83,000平方米的商场和拥有880个房间的五星级酒店或服务公寓。新加坡和上海的来福士广场开发都是地段佳、档次高的混合使用开发。和新加坡和上海的来福士广场一样，成都来福士广场也将连接未来的地铁1号线站点。

据称，成都“来福士”在2010年建成之后将会成为成都的地标性建筑，也将成为这里消费者、旅游者和商务旅行人士一个新的聚集地。

或许，“新加坡模式”下的商业物业运作真的能给成都商业地产市场不同的精彩。

展望未来，新加坡经验的成都化之路漫漫

从长远来看，“新加坡开发模式”在成都遭遇“怀疑门”也不是什么太坏的事。任何两种文化融合都有一个磨合的过程，在这个过程中，外来文化出现水土不服等症状是不可避免的，也是正常的。

不论是吉宝置地、盛邦集团、仁恒置地，还是凯德置地和新加坡置地等，怎样在未来的成都化路上，结合成都实际，把饱含高档住宅经验、完善的配套设施经验、环境规划经验的“新加坡开发模式”完美演绎，很有探究的价值。

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。新加坡发展商携“新加坡开发模式”，给成都人许下了美好的人居愿望，梦醒时分，希望我们见识的是“新加坡开发模式”的经典诠释。

毕竟，以“筑就人文空间”为魂的置信凯德，已计划在温江开发一个约24万平方米的多层花园洋房、联排别墅、小高层公寓及商业配套综合性住宅项目，成都人还可以做梦。

毕竟，在新加坡，一个响当当的开发商、第一家公开上市的物业公司新加坡置业有限公司（即“新加坡置地”）也已于2006年底进驻成都，并成功拿下大慈寺片区H地块。新加坡置地在住宅和商用物业市场中等同于尊贵地段的高档物业开发，其开发的一些更具知名度的住宅项目包括自由持有地产如安珀花园（One Amber）和帕特森花园 （The Paterson），高档商业项目包括滨海广场（新加坡最大的购物中心之一）和诺维娜广场（混用开发项目，包括两个办公楼和零售群楼）。在大慈寺这个极其尊贵的市中心片区开发高档住宅，成都高收入人群和外国投资商还可以做梦。

不过，“新加坡开发模式”最终是否能为成都贴金，我们惟有拭目以待。

结语：推广“新加坡开发模式”是件双赢的事

有新加坡政府和成都市政府的保驾护航，应该说，新加坡主要开发商进驻成都和推广“新加坡开发模式”将是一个长驱直入的过程。

然而，如何处理好国际经验本土化的问题，是值得新加坡入蓉开发商乃至其他国际开发商深思的。毕竟，本土化，要从理解一个城市开始，因为只有真正理解了这个城市，才能被这个城市所接受，并成为城市不可分割的一部分，与城市共同进步。

摈弃所有误解，从总体上讲，新加坡主要开发商进入成都房地产市场，对于新加坡和成都来说，是一个双赢的局面。

这是因为新加坡开发商得到了一个再次展示及验证自己海外成功记录的机会，而这被证明是一次成功的机遇。对当地市场环境和运作规则的更深入了解有助于更灵活地在成都开发高质量的住宅和商用物业。

对成都而言，利益体现在拥有了高端产品，这不仅能吸引当地中高收入人群，而且更重要的是能吸引外国投资商。更高的投资回报、管理和技术知识的交流以及房地产市场结构的整体升级，必将进一步巩固成都房地产市场的快速发展。

本栏目特别支持：世邦魏理仕

（世邦魏理仕LOGO）

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2006年的营业额计算) 。公司拥有员工约24，000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。2007年，美国《商业周刊》杂志授予世邦魏理仕全球50强企业。欢迎浏览公司网址www.cbre.com.cn。