“政策市”下的非理性繁荣

一战之后，美国经济快速增长。从1923年开始，气候温润的佛罗里达州出现房地产投资热，7.5万人的迈阿密市一度曾有2.5万人做房产经纪（这点跟“满城尽是房介店”的内地中心城市颇为相似）。1926年楼市泡沫破灭时，不仅中小投资者破产，连卷入其中的银行家也倒了大霉，或跳楼，或流落街头。

1980年代，日本上演了上世纪全球最大的楼市危机。60、70年代，日本经济强势崛起，1985年被迫签定“广场协议”，接下去几年日元对美元快速升值（类类似的是，人民币去年也被迫开始升值，但幅度远小于当年的日元）。宽松的货币政策（我国眼前不断加息，实行紧缩政策），导致楼市和股市资产价格持续大幅上涨，甚至当时东京都的地价等同于全美国地价，牛气十足的日本人都认为股价房价只涨不跌，而且还跑到美国大肆收购物业，包括鼎鼎大名的纽约洛克菲勒中心。1991年泡沫破灭，至今日本经济及楼市仍未明显复苏。当初在美国购买的许多物业不得不归还美国。

20世纪第三个楼市泡沫产生于东南亚，以泰国为代表，香港亦被波及，在1997年危机中十多万香港投资客沦为百万“负翁”。最近的一个典型案例是美国楼市的下跌，去年美国楼市显著降温，以致于当选美联社评选的“2006美国十大财经新闻”之首。今年以来，美国次级房贷发生危机，众多房贷公司破产。过去五年的楼市繁荣转眼化为烟云。 

之所以聊这些楼市泡沫，无外乎是为现阶段中国楼市的“非理性”繁荣设立一个参照系，以及总结一条规律：房地产泡沫总归是要破灭的，其对宏观经济、企业和投资者的负面影响都是巨大的。但到底泡沫是大还是小，破灭的方式是硬着陆还是软着陆，只是程度和形式的区别而已。

中国楼市泡沫潜伏，这是勿庸质疑的事实。如果说03、04年对这一问题还存有激烈争论的话，05、06年的相关数据已经予以证明。这种“非理性”繁荣的负面后果很明显：70%左右的城镇居民只能望高价房而兴叹，即使咬牙置业，多数人的还贷压力巨大，直接导致生活水平下降，从而影响社会稳定；当然，其它方面的弊端还有很多，比如土地资源耗费过快、大面积地滋生权力腐败、海外热钱涌入、银行贷款风险增加、贫富差距拉大等等。

那么，政府又是如何对待这一现象。和股市一样，我国的楼市也属于“政策市”，是政策而非市场在主导房地产市场的发展形态与方向。从2003年开始，中央就对房地产业实行紧缩性宏观调控，连续四年，政策一年比一年更频繁、更全面、更深入、更严厉。不妨把视野拉开，从调控手段上讲，中美之间差别巨大。美国自2004年6月开始加息，两年内连续加息17次，终于拽住了“楼市疯牛”，其它手段基本上都没上场。而我国调控政策却异常“丰富”：行政手段、财税手段、法律手段齐上阵。不仅调节市场，而且管制价格，还要查处腐败。简直忙得一塌糊涂，可效果却仍差强人意。

美国是全世界市场机制和金融体系最健全的国家，所以单靠加息一根“魔棒”就能降伏楼市；而我国目前仍处于市场经济的初级阶段，一方面计划经济惯性思维尚存，另一方面市场传导机制不完善，所以采取的是一种综合性的调控方式，当然其复杂程度更高、实施成本更高、效果更难把控。而另一个让政府头疼的事情是，1998年房改之后，在住宅商品化、市场化快速推进的同时，住房保障却一度搁浅和滞后，这样就形成了目前房地产经济调控与健全住房保障体系，混在一起进行的复杂形态。

从某种程度上讲，我国的房地产调控，还处于“摸着石头过河”的探索阶段。笔者认为，从政府制定调控政策的角度出发，为了进一步提高政策制定的科学性和“药效”，最关键的是要考虑两个方面。第一，如何优化市场机制与行政干预的合理配置。温家宝总理在今年政府工作报告中针对房地产调控提出，要“正确运用政府调控和市场机制两个手段”。由于系及国计民生，没有一个国家的房地产业完全采用市场机制，但只有最大限度地发挥市场在资源配置中的优势，才能最大限度地促进行业的发展。很明显，这是一对矛盾，但我们必须在两者之间找到一条路径。市场化肯定是我国房地产发展的主流，而住房保障体系建设则需要就适当的行政干预。

第二、如何探寻标本兼治的调控方式。近几年，房地产调控经常出现“头痛医头，脚痛医脚”现象。比如从调控手段上讲，运用经济手段比运用行政手段更具长期效用，正如中药和西药之间的差别一样；如果经济手段也不凑效，就要更多考虑法律手段，可是目前我国房地产方面的立法工作明显滞后，在许多发达国家，住宅和城市建设方面的法律多达几十部，比如美国1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。目前我国住宅产业正由强调市场化向关注普通民众居住转变，亟需一部《住宅法》出台。

作为市场主体的开发商，又该如何在“政策市”的条件下与时俱进？四月份，中国股市之火爆惊罕世人，但世界上没有只涨不跌的股市，连贩夫走卒都投入中的时候，离狂泻也就不远了。楼市的“非理性”繁荣下，开发商同样须保持一份清醒。2005年的数据表明，我国大大小小的开发企业多达5万多家，与之相伴，房地产开发市场的集中度极低，龙头老大万科的市场占有率也不过1%多点。这说明一个问题，在过去几年楼市繁荣期中，各种“门外汉”都削尖脑袋往开发领域钻，行业暴利使他们几乎只赚不赔，利润率偏高的企业绝不是万科、中海、金地等名家。

这是非常不正常的现象。在一个暴利行业中，必然有一大群心态浮燥、目光短浅、唯利是图的企业。中央对于房地产业的政策取向已经很明确：打击投机行为、规范市场秩序、紧控“地根”和“银根”、惩处官商勾结、健全税收征管，尤其是“70/90”政策，更反映了住宅产业偏向“平民化”的趋势。供应结构扭转、市场步入衰退、行业利润摊薄、企业优胜劣汰，正在一点点显现。针对开发商的应对之策，笔者在此仅谈两点战略上的考量。

其一、专业化。专业化绝不是句挂在嘴边的空话，许多开发商其实仍未予以重视。受以前房地产开发的“香港模式”影响过大，国内企业不仅喜欢做“全能选手”，而且只要搞到廉价地皮做什么都愿意。而现在的行业形势下，在土地控制越来越严格和实行“招拍挂”的情况下，靠“玩地皮”和“发财一条龙”没什么空间了，只有学习“美国模式”，强调专业细分化，才有出路。其实，业界已出现一小批先知先觉者，如万达专注于购物中心、万通筑屋只做房屋定制业务、东渡还跨国界地把青年公寓推进到了美国、万科做近郊住宅大盘颇有心得，而开始在浦东“万科新里程”项目上尝试“整体工厂化技术解决方案”，住宅产业化是必然趋势。

其二、金融化。以前，房地产开发的关键产拿地，有了土地什么都能搞定；未来，最重要的环节在于融资，有了钱什么都不在话下。一直以来，内地开发商对银行的依赖性很强，70%左右的资金源于银行信贷，房地产业的风险大部分都聚集于银行身上。随着央行对于房地产信贷的控制越来越紧，众多开发商都被银行强行“断奶”。今年一季度的数据表明，房地产开发资金增长的速度，来自非金融机构和外资的增速远高于国内银行。

4月20日，碧桂园在香港联交所上市，以1163亿港元的总市值，一跃成为中国内地房地产企业的财富皇帝。现在排队去香港IPO的内地房企，还有合景泰富、奥园、中远、恒大、天山、建业、正源、天利、卓越、SOHO等一大帮。融资多元化已成地产商的当务之急，IPO、借壳上市、发行信托、与海外基金合作、筹备REITs、发行企业债等等，趁早各寻门路。未来中国的房地产开发模式将向“美国模式”靠拢，操控美国房地产业的并非开发商和建筑商，而是那些房地产基金（如REITs）、投资商和大金融机构。