也谈如何降低房价

前言：本文是针对目前主流的以开发商为主的房产开发模式，而像深圳所试行的“个人自助建房”模式则不在本文的讨论范围。

 

现在的房价越涨越高，已大大超出普通百姓的承受能力，很多人买不起房，亦或成为终身为房卖命的“房奴”，甚至一家祖孙三代为房子“供血”的也大有人在。高房价已成为压在中国大多数普通百姓头上的新的“三座大山”之一。高房价似乎已成为一只无法控制的怪兽在中国大地上横行肆虐。这不但影响了广大人民的生活质量，甚至已成为影响中国国家安定的大问题，已到了非解决不可的地步。

   

    那么，造成房价居高不下，甚至越来越高的原因究竟是什么呢？到底如何才能有效地抑制或降低房价呢？本文对此将作一粗略的探讨，不妥之处，还请各位多多指教。

    剔除原材料涨价的因素之外，有人认为房地产行业的高利润是造成高房价的主要原因，而我却倾向于认为房地产行业的高成本才是造成高房价的主要原因。房地产开发是一种商业行为，开发商通过开发而获取合理利润是无可厚非的，而利润的高低则是受市场控制的，理论上也应该不会太高，房地产行业不是垄断行业，它不应也不可能是天生的或者必然的高利润行业。把高房价归结于房地产的高利润的观点是没有什么令人信服的依据的。要求开发商以低利、微利甚至零利润向我们提供住房的想法或要求是可笑的也是行不通的。那么只有降低开发成本才是降低房价的唯一有效的方法和途径，这也正是我们的政府在降低房价上大有可为的地方。

    那么房价的成本都是由什么构成的呢？我们先来看看一个完整的房地产开发项目从开始到完成都要经过哪些环节。一个完整的房地产项目大致都要经过申请、立项审批、土地征用、拆迁、融资、开工建设、验收、交纳有关税费、定价销售、建立物管制度等环节（这些环节的实际操作次序可能与上面的文字排列次序有所不同）。而要完成这其中的每一个环节，开发商都要付出相应的成本的（这里的成本仅指开发商所付出的资金成本而不包括其所付出的精神成本）。这些成本又可以归结为土地成本、拆迁成本、建设成本和行政成本（行政成本指开发商在获取批准手续、交纳的各种税费、取得银行贷款时必需付出的各种显、隐性成本）等四个成本块（如果拆迁偿付是由政府负责，则拆迁成本可并入土地成本）。其中我们不妨把土地成本、拆迁成本和建设成本称为“硬成本”，而把行政成本称为“软成本”。而在土地成本、拆迁成本和建设成本等硬成本中，拆迁成本和建设成本又是基本上不可改变的（因为如果降低拆迁成本即降低拆迁赔付标准的话将损害到广大拆迁户的利益，而建设成本中的建材价格及工人工资等也是相对固定而不是由开发商所能人为控制的），我们权且把这部分不好改变或不可改变的成本称为“合理成本”，之所以把这部分成本称为合理成本是因为这部分成本虽然也影响到房价但却是无法人为这改变的。土地成本即开发商为取得土地的使用权而付出的成本，即土地的价格。目前政府都是采取挂牌拍卖的方式出让土地使用权，即谁出的价最高，谁就能获得某地块的使用权，而开发商高价获得土地使用权后必将这部分成本计入房价之中，从而转价为购房者的负担。那么土地成本是不是“合理成本”呢？从表面上看，政府以公开拍卖的方式出让土地使用权，所得收益也完全归政府所有，这似乎是很公平合理的，问题是，土地使用权的竞价出让，在使政府获得了最大的利益的同时，却让住房消费者付出了最大的代价，政府利益最大化是造成高房价的原因之一。特别是这部分成本是可以人为控制的，即是可以降低的。从上面的文字我们可以看出，土地成本的增高是人为造成的，土地成本的大小也是可以人为控制的，我们不妨把土地成本中可以减下来的那部分成本称为“不合理成本”。再来看房产开发中的行政成本。所谓房产开发的行政成本（或软成本）是指开发商在办理各样手续、获得各种批文、交纳各种税费、银行贷款的取得甚至打点各种关系的过程需要付出的成本，其在整个房价中的比例往往也是很大的，这部分成本是可以减少的，即其中有很大一部分可以归为“不合理成本”，这些成本也将最终转变为高额房价的一部分。

    商品房作为一种商品与其他商品具有大致相同的属性，其价格在很大程度上是由成本和供需关系决定的。即如果开发成本很高，必然导致较高的房价；或如果需大于供也将造成高房价（物以希为贵嘛）。从目前情况来看，商品房的数量是大体适应需求的，也就是说供需关系并不是造成高房价的原因，高成本才是高房价的主要原因，控制房价也只能从控制开发成本着手了（本文对从降低和控制开发利润从而降低房价方面不作讨论）。只要能将房产开发成本特别是那部分“不合理成本”降下来，就能达到降低房价的目的。为此，本人希望并建议政府采取如下控制开发成本的措施：

    一、变土地竞价房产定价为土地定价房产竞价，即政府将规划用来开发住宅的地块以低价（或无偿）出让使用权，在政府规定的房屋结构和规格的基础上（或由开发商提供设计方案），由以最低价或最优价向购房者出售商品房的开发商取得土地使用权。这样做的实质是变政府利益最大化为住房消费者房的利益最大化，这无疑会有利于降低房价。但是这样做的结果也很显然，那就是政府的利益将不同程度地受到损失。

    二、制定相关法规，减少中间环节，简化审批手续，提高政府的办事效率，提高先期开发资金水平以降低贷款比重，减少收费项目，降低或取消一些建设开发税费，杜绝房地产行业的一切腐败行为，从而降低开发商在这些环节中所需支出的那些“不合理”成本，最终达到降低房价的目的。

    三、降低购房者所需交纳的各种税费费用，以降低其购房支出。

    当然，房价降低后政府还要制定相关政策，防止有人“倒房”从中牟利，这又是另一个话题了。

    只要做到了以上几点，相信房价的降低将不再是不可实现的梦想。希望广大同胞“安得广厦千万间”的理想早日实现！