万家花城现象是偶然还是必然？

“火爆、漏夜排队、抢购、疯狂……”，用这类词汇来诠释五月楼市毫不夸张，无论是宏观政策影响下的需求释放，还是股市高涨带来的楼市投资热，亦或是对房交会契机的把握，这些都成为杭州楼市回暖的影响因素，但仅此来影响楼市还是远远不够的，需求量的满足与对路才是真正支撑杭州楼市回暖的主要因素，万家花城、魅力之城、中央花城等成为五月份的明星楼盘，一手房市场全月成交6933套，比四月再成交量增加了3000套，创下了2005年5月以来的月度新高，这种以万家花城为代表的火爆热销现象是必然还是偶然？从以下几点分析，必然性的答案应该是肯定的。

结构性矛盾得到释放

前几年房地产市场整体态势呈现火爆，以130方以上的大户型为开发主流，市场细分不明显，中小户型需求受到抑制。随着自住需求的回归，包括“新杭州人”的源源不断以及“80后”婚房置业的刚性需求，使得这部分群体成为支撑房产市场的购买主流，中小户型房源供不应求也成了现阶段房产行业供需矛盾之一，随着“90-70”政策的出台，中小户型供应被激发释放，因此，以中小户型为主打的楼盘，如魅力之城，万家花城等的首次推出，自然引发了漏夜排队的抢购热潮。据汉嘉（中国）地产顾问机构的统计数据显示，07年下半年中小户型较集中供应版块的套数有：新浙大板块暂定3200多套；城北板块暂定2600套；滨江板块暂定1300套；九堡板块暂定5100套；钱江板块暂定2800套；之江板块暂定2150套；下沙版块可能将有超过3000套的供应量；包括闲林和老余杭在内的大城西将有3100余套房源；包括塘栖、崇贤、仁和的新城北板块约有450余套的供应量；临平板块在5月份也有几大楼盘陆续开盘，约有650余套的供应量。

产品特征与需求相吻合

中小户型是指面积在80-120方之间的户型，从近期销售情况来看，以100方、120方为重要的两个面积转折点，从对近两年的需求面积的比较来看，消费者需求面积呈下降趋势，90方以下的小户型已成为一个新的需求热点。

据汉嘉地产顾问机构在第七届房交会上的调研报告显示，两室一厅的需求量最大，占总人群的38.7%，其次是三室两厅一卫，以其产品设计合理、舒适的特征深受购房者的欢迎，需求比例与以往相比明显上升，占总人群比例的32%，不少购房者都希望能花两室的钱买到三室的户型。

从户型面积来看，两室两厅面积需求集中在80-100方，三室两厅一卫的面积需求集中在100-120方之间，其中100方比例较高。三室两厅两卫面积需求也集中在100-120方，其中120方比例远高于三室两厅一卫户型。比如万科·魅力之城5月底推出的主力户型为90平方米左右两室两厅，旅游·红苹果二期推出的主力户型为110-115平方米的三房两厅，目前销售率或预订量几近100%。因此这种面积小、功能性合理完整的小户型，成为众多经济能力有限的初次置业者的首选户型。

从户型结构来看，小户型供应的发展轨迹更趋于精细化，注重户型内部优化，如增加不计入建筑面积的露台、暗卫等方面都成为解决小户型大空间的有效思路，如何在有限的空间更加精准的满足目标受众的需求，已成为开发商增加楼盘卖点的重要途径。小户型也同样能演绎出高品质、高价值的经典楼盘。

版块概念下的购房情结

据汉嘉地产顾问机构在第七届房交会期间的调研分析得出，交通便利与地段的选择在购房决策中起重要的决定作用，居住习惯与地段偏爱对众多新老杭州人置业的影响尤为突出，比如城西延伸段——申花版块就是众多老城西居民再次置业的首选，加之较成熟的配套设施，使得版块效应在万家花城、耀江·文鼎苑、旅游·橡树园等楼盘身上发挥的淋漓尽致。

版块概念的认可直接影响到版块内楼盘的销售程度，如枢纽版块——九堡，就是以地铁、四季青服饰交易中心为纽带，加之政府的利好政策，成为目前热捧的区域版块，万科·魅力之城、旅游·红苹果的热销就是最好的证明。类似的版块还有三墩、新浙大都以较高性价比的优势逐步被购房者接受并认可。而闲林、下沙版块由于交通、版块发展的成熟程度等的限制，相对较低迷，还需要一个较长的观念改变与认可的阶段。

品牌开发商的追捧

在汉嘉地产顾问机构的购房决策因素分析中显示，开发商品牌效应仅次于交通便利性与房价之后，占总影响因素的20.1%。说明购房者对开发商的品牌效应较信赖。房产行业的竞争已从售前、售中逐步转向了售后服务中，现在的购房者更理性，关注产品品质和开发商的诚信，包括楼盘的规划、环境、立面、质量以及售中、售后的服务方面等等。而在这些方面，品牌开发商、知名楼盘无疑拥有强大的优势。在市场中小户型热销的同时，一些品牌开发商的精品楼盘更是“好女不愁嫁”。如万科的魅力之城，第一次开盘，181套房源在50小时内就被预定一空。