“强龙”难压“地头蛇” 房产商坐地生财

作者:前扑后继日期:2007-7-24 15:19:41

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与被大盘震荡折磨的近乎神经质的股市投资者相比，房地产的投资者们几乎是每天一觉醒来，就会发现自己的腰包又鼓了一圈。在国家接二连三的宏观调控声中，房价依旧在三番五次的上涨，而且表现出某种逆反的心理。政策的"金牌"已经发了无数，大多数人们已然搞不清楚都有多少个"国N条"了，各方人士的心中只是不断地强化着这样的概念：来自中央的"强龙"，似乎对那些"地头蛇"们，显得无计可施。

最明显的例子，就是"强龙"的发源地- -北京。来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的报告称，今年1～5月北京房价增幅达到9.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房价涨幅呈逐渐上扬趋势，5月份达到9.6%。二手房价涨幅超过新建商品房。1月～5月，新建商品房上涨9.1%，其中5月份为9.5%；二手房上涨9.4%，其中5月份为9.7%。6月份北京房价环比上涨20%，城八区均价万元以上。而来自北京房地产交易管理网统计数据则显示，6月北京普通住宅开盘整体均价 10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。

天子脚下如此，其它地区则尽可发挥想象。一线蓝筹城市北京、上海们红旗不倒，二线蓝筹深圳、重庆们彩旗飘飘，就连那些原本排不上号的北海、蚌埠等小城市，也屡屡冒头，数次摘得涨幅桂冠。整个中国房地产市场呈现出"两次调控"前都不曾有的普涨、疯涨之势。6月中旬，国家发改委公布了5月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅数据，数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，其中北京和深圳的涨幅超过10％。新房和二手房销售价格均创下2006年以来最大涨幅。

而在重庆，房价9天之内暴涨 7.6％的现实版神话则被人们津津乐道。自国家6月上旬批准重庆、成都为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，重庆的房价出现较大幅度上涨，9天之内商品住房平均成交价由2909元/平方米上升到3055元/平方米，上涨了7.6％。据悉，重庆成为"试验区"后，全市有超过60％的在售楼盘涨了价或正在酝酿涨价，平均涨幅在每平方米200元~300元。在历经与房地产商的几轮博弈后，许多持币待购者放弃了艰辛的坚持，转而屈服于"市场"的力量，甚至在购房之后，态度也即刻发生微妙的转变：从房地产崩溃论者迅速蜕变为支持房价上涨者。

房价上涨在股市的表现就是房地产上市公司的业绩暴增，统计显示，一季报每股收益大于0.1元的房地产上市公司共有11家，这11家公司中，预计上半年业绩大幅增长的就有5家，原因多是投资开发项目销售旺盛，收购资产增收增利等。其中金融街一季报已然成为所有房地产上市公司中的收益冠军，2007年1 －3月份实现每股收益0.4053元，直逼去年全年的0.49元。对于投资地产股的投资者而言，也是获利颇丰，2007年以来，房地产板块平均上涨逾 100%，保利地产、中粮地产、招商地产等公司给股东带来了丰厚回报，万科、金地等行业蓝筹公司虽然涨幅落后于行业，但也基本翻倍。

在所谓的"泡沫论"下面，是不断增长的刚性需求。正在加速的城市化进程将带来对房地产的大量消费性需求。根据规划，"十一五"期末我国城市化水平将达到47％，将有5400万人从农村进入城市。按照2005年人均住房计算，将带来14亿平方米的住房需求。

接二连三的加息对抑制房地产业的需求影响不大，加息在客观上增加了购房者的购房负担。对于自住型购房者来说，往往需要综合考虑多种因素才能做出购房决定，利息只是其中因素之一，而且加息已成既定事实，不太可能等到利息降了的时候再来买房，加息对自住型购房需求影响很小。而对投资型和投机型购房者来说，相对于房价上涨带来的利润提升，加息的影响是很小的。

除了需求推动导致房产价格持续上涨之外，人民币的升值预期也成为房地产企业的长期利好。高涨的外贸顺差、大规模的外汇储备、人民币继续升值的强烈预期为市场带来大量的流动性。而流动性过剩降低了投资风险偏好，强化了商品房，尤其是高档住宅、甲级写字楼和商业房的投资需求。人民币升值将促使一部分国外的资金流入国内的房地产市场，形成对房地产的强烈需求，只要人民币升值的趋势仍在继续，外资进入房地产市场的趋势也不会改变。

在诸多原因的合力之下，房价的上涨自是必然，而且，楼市在与股市比翼齐飞一段时间后，在股市一蹶不振的情况下，已经开始了我行我素的单飞之旅，其中不可忽视的一个原因就是，在股市疲软之后，大量的资金又从股市转移到楼市，这部分增量资金，继续推动着房价的上涨。

据透露，自从股市"5.30暴跌"后，股民对政策面心存余悸，相当一部分股民将资金转移到房市中，准备坐享房市带来的稳定收益。全国性的房地产中介连锁"我爱我家"组织的"股市回流楼市资金的购买意愿调查"显示，6月份从股市撤离的资金中，36%倾向做投资，45%倾向于改善自住条件。事实上，早在 "5·30"大跌前甚至更早些时候，股市的资金就开始有回流迹象。在广东、深圳两地，今年五六月间，投资价值较高的高档住宅、写字楼的交易量明显放大，部分开发商甚至开始"捂盘"，想等到股市"冷静"之后再推出。

楼市的"单飞"，也导致了在股市整体调整之下，房地产板块的"单飞"。行业销售超预期、上市公司盈利能力提高和去年末预售房款暴增将使房地产板块今年净利润增长超预期，一、二线龙头代表的强势大中型企业则更将超预期，此前主流上市公司今年业绩增速预测为25-40%，现在已提高到40%以上。

来自中海基金的分析表示，只要房地产行业政策调控有利于景气延长和集中度提高，景气维持高位、人民币升值、地价持续上涨和大股东资产注入始终将是房地产板块的主流，任何一次调控可能都将是主流房地产股的最佳买入时点。

但是，不可否认的是，宏观紧缩预期、房地产行业调控与整治，在短期内将对房地产股形成打压。不过，从以往调控的结果来看，其效力是会大打折扣的。一是强龙难压地头蛇的环境并没有消除，二是调控思路也在悄然发生着变化，政府逐步意识到其在房地产市场中的作用是建立廉租房及廉价房市场、规范商品房市场，商品房价格应由市场说了算。同时，调控使房地产开发公司"优胜劣汰"加剧，行业集中度提高，龙头公司将获得更多的发展机会。

严控"银根与地根"已使部分开发商资金链紧绷，行业整合加速，为资产负债率低、融资能力突出、拥有大量土地的优势上市公司提供了历史性发展机遇。一批已拥有或将拥有大量土地的房地产公司仍然处于价值重估阶段，其投资价值仍有进一步发掘的机会。

在投资策略上，建议重点关注五类地产股：一是以万科、保利地产为代表的行业龙头，龙头企业可以凭借自身的品牌、土地储备、规模、资金、管理等方面的优势获得大幅超越行业平均水平的增长率；二是金融街、浦东金桥等持有经营性物业较多的商业地产公司，商业地产在人民币升值环境下的增值空间更大，而且受宏观调控的影响相对较小；三是中华企业、栖霞建设等市盈率相对较低、成长性较好的二线蓝筹股；四是天鸿宝业、世茂股份等因资产注入而使基本面得到根本改善的公司；五是京津地产股，这个公司将由于2008奥运会的临近，被市场给予较高溢价，如北京城建、泛海建设等。

由于都市核心圈的土地供给已经十分有限，改造存量土地的供应将会逐年增多，而旧城改造高企的拆迁成本决定了都市核心圈的房价弹性非常小。加之，都市核心圈的住房需求远大于城区外围的需求，决定了都市核心圈房价易涨难跌。

未来中国增量土地空间有限，廉租房、经济适用房制度的推进也难以乐观，城市拆迁成本也将逐年提高；而城市积压多年的自住需求爆发，股市繁荣带来的财富效应还进一步提升投资需求。在市场旺盛需求和地价房价仍上涨空间的背景下，都市核心圈房价易涨难跌。

治理良好、开发能力强、拥有大量土地、有持续注资或整体上市的房地产龙头公司最受益，他们的市场占有率将迅速提升，盈利水平仍将保持高速增长。在房地产的黄金时代里一批蓝筹地产公司将不断诞生。