润物：炒家主导一线城市房价
作者:润物 日期:2008-8-22 02:16:44
探讨一线城市房价涨跌的问题，看涨房价的人有个执志不渝的信念，那就是刚需的长期压力，房价还是上涨的。这被认为是一个经典的颠不破市场经济学理论。貌似正确。在实际市场经济中，却受到了巨大的挑战，甚至可能会被市场经济实际运行所颠覆。
对于快速消费品和小宗商品，供求关系影响产品价格被市场无数次证明。随着越来越多的炒家、投行和资本机构进入大宗商品的市场，大宗商品已经不受经典市场经济理论所束缚了。大宗商品，特别是有炒作潜力的商品的定价权已经不是供求关系来决定了，而是由国际炒家、投行和机构透过大量的资本炒作和一流的炒作手段决定的。石油、粮食价格快速上涨，不是供求关系发生了巨大的变化，不是供远远不能大于求。而是，国际炒家、投行利用了消费者的消费心理和消费渴望，运用及其高明的手段，用资本进行炒作，鼓吹泡沫，当价格在高位时候，炒家抽身而出，满载而归，泡沫破灭，留下的散户尸横遍野，留给国家经济动荡，金融体系瓦解。中国一线城市的房地产市场也是如此。
中国房产资产价格也不是由所谓的刚需来决定的，它本质的住房属性，已经被严重地弱化了。投资和投机属性已经异化成为一线城市房产的本质属性。房产被消费者严重关注，并且有消费的潜力。人们都渴望拥有属于自己的产权物业。这种渴望的心理，被国际炒家、投行和发展迅猛的国内炒家所嗅查。产品有人在高位接受的可能，就有炒作的空间。于是，在一线城市，炒家的炒作主导了楼市的房价。
还有人可能会说，这么多人想买房不就是供求压力导致房价的上涨么？仔细想想，想买房的人就是房市的真正需求者么？这么高的房价已经把绝大部分想买房的人排除在房市之外了，就是说这部分无论怎么迫切买房，他们本身是无效需求。他们的需求对房价的推动作用几乎忽略不计。
炒家入房市，是因为他们会让后市有人接盘。一旦它们抛盘，房价下跌无疑，而且是个长期下跌的过程。毕竟市场信心和市场重建需要修复。在深圳、上海、北京三个城市目前市场表现遵循了炒家主导楼市的规律。
深圳，量价齐跌，并且房价是大跌，成交量跌入最低点。8月21日，深圳新房成交才5套，均价8300元。深圳房市面临一个崩盘的境地。其主要原因是，香港炒家、国内大的炒家已经成功逃顶，留下的是小的炒家和自住业主垂死挣扎。大炒家退潮，让深圳楼市的房价将大幅长期下跌，房市要恢复将需要重建。
上海，上海国际化大都市的地位，让国家炒家和外资长期看好。目前，国家炒家认为上海房价还没有到顶，还有泡沫化的空间。虽然，国内房市大环境已经发生了变化，但是仍旧没有动摇国家炒家对上海楼市看好的决心。于是，黑石45亿元人民币购入仲盛集团旗下位于莘庄南广场的大型商业项目—“仲盛世界商城”、高端住宅物业翠湖新天地被国家炒家一次性团购，就可以证明炒家仍旧看好上海楼市上涨空间。国际炒家的硬顶，上海房价下跌幅度较少。但是，在未来的一年内，新房存量和资金链的压力会迫使开发商降低房价，市场观望气氛加重。这样迫使国家炒家抛盘，这样上海房价在后市会有个下跌的空间。
北京，前期山西系的炒家和温州系的炒家的抛盘，已经让北京房价有所回落了。但是，奥运成功举办让许多的国内炒家认为在北京房市后市有国际炒家的介入和看好，北京房市的国内炒家依然在欲走还留，观望之中。奥运会的闭幕，奥运概念的退潮，房市成交依然低迷，炒家会立即抛盘，北京房价也会应声而落。
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房地产暴利时代终结的两个前提条件
作者:润物 日期:2008-8-7 02:29:44
国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”国家统计局得出的结论是基于房价上涨的逐月下降和房价远远超出国民的购买能力两个事实。其实在实际市场中，这两个事实一直都存在。但是他们不是决定房地产暴利时代终结的充分条件，而仅仅是其表象而已。如果房地产暴利时代终结，必然有以下两个前提条件：
第一，房地产行业出现洗牌或者大量房地产企业退出房地产行业
房地产行业的暴利终结，利润减少，企业与企业之间的竞争逐渐加强，企业出现兼并和倒闭现状。公司业绩好，管理出众的企业吞并出现资金链危机，业绩差的企业，出现大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的过程，房地产行业出现洗牌，一批优秀的房地产企业屹立不倒，一批中小房地产企业纷纷倒闭或者被兼并。或者由于房地产暴利的结束，利润逐渐减少，受市场规律引导，许多无法在房市中取得暴利的企业逐渐转行，资金流入比房地产更高的行业。只有这样才能表明房地产暴利已经终结。
第二：政府的保障性住房足够稀释商品房的高房价
商品房的一直维系暴利是所有人都进入商品房市场，导致供求扭曲，供远远不应求。政府建立保障住房职能的缺失，建立保障性住房仅仅成立在文件层面而不是实际行动中。中低收入者和高收入者同时冲击商品房，让暴利一直持续。如果政府保障性住房逐渐入市，扩大住房供应量，保障中低收入者的问题，仅仅让高收入者进入商品房领域，房价会逐渐回落，随着保障房的不断增多，不断稀释商品房维系的高房价，房地产暴利真的会终结。
仅仅是当前的一些数据就论断房地产市场的暴利时代已经终结，是不科学的表态。研究房价的暴利是否终结，需要对数据的长期分析和如何终结房价暴利的根本措施做调查。
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