刚性需求为主的城市房价全面下降或从沪开始

刚性需求为主的城市房价全面下降或从沪开始

  据最新消息报道，万科在上海的项目将要拉开降价的序幕。消息应该属实，因为王石一直在媒体上表态，万科将要在全国各大城市有计划、有步骤实行降价。前期是深圳、广州等华南地区，后来是成都、重庆等西南地区，现在应该到了华东地区，而华东地区第一个要打开的缺口应该是上海。在上海开发商和购房者正处于一个艰难对峙时期，万科上海楼盘的降价将打破这个僵持的局面，将引发上海其他楼盘的跟风，从而引发房价在上海的全面下跌，上海房价的下跌或将是全国房价下跌的第一张多米若骨牌。

  07年年底万科在深圳等华南城市引领房价下跌仅仅引发了局部地区，片面地房价下跌，没有蔓延到全国其他的大部分城市，却引发了全国范围内的拐点之争。华南、西南地区才城市的房价下跌有其内在的原因的。这两大地区是07年房价上涨最猛的两大地区，其内在刚性需求不多，民间炒房团，投机性购房占绝大多数，温州炒房团和山西炒房团频繁出手极大虚高了当地的房价，资产泡沫严重。随着信贷的收紧，房贷新政等各项调控的政策的推出，投机资本量断裂，使得大部分投机客纷纷退出房市，房价回归是真实市场的反映，万科仅仅是带了个头而已。

 但是以刚性需求为主的城市是否会出现房价下跌的拐点呢？在上海房价下跌之前，全国其他的城市没有出来过。前期深圳等局部地区的下降仅仅是资产泡沫的挤压。而上海房价的下跌打响了刚性需求占主要需求的城市房价下跌的第一枪。目前政府在商品房市的宏观调控目的是保证房地产市场的健康发展，房贷新政是打击投机资本，土地闲置费的征收是盘活土地资源，加快闲置土地的开发，加大市场虚拟交易和捂盘惜售的打击力度是为了整顿市场秩序，打击市场非理性购房行为。

  在以上海为代表的许多城市的房价虽然从长期来看依然有刚性需求的支持，但是从短期来看，随着资产泡沫的上涨，目前的房价依然远远不是市场需求关系正常的反映，在政府保障房没有为夹心层做好准备之前，房价依然远远高于中产阶层的收入。房市太多的楼盘空置率和中产阶层的手中收入成了一对不可调和的矛盾，于是，整个房市开发商和购房者双方就处于一个僵持的阶段。二手房市场基本处于零交易现状，大量的二手房转售为租。而租赁市场价格的下跌恰恰真实反映整个市场的供求关系。从侧面表现了即使是有刚性需求的支撑，房价仍然是非理性的。

  而此次万科引发的上海房价普遍下降，将打破开发商和购房者之间的僵局，引领开发商被迫降低短期利润，吸引购房者，从而保证公司的长期的发展，将有积极的现实意义。这次房价下跌将回归到一个理性的价位，让中产阶层能够进入商品房的购买区域。上海房价的“失手”，意味着以刚性需求为主的城市将引发一轮房价的下跌。上海房价下跌或将引发以刚性需求为主的城市房价全面下降。