田智雅小姐上班已有三年时间，目前月收入3000元，单位为其已缴纳住房公积金，她每月自己需要缴纳的住房公积金额度为240元，另一部分金额由其单位缴纳。她打算用公积金贷款买房，可是却不知道自己究竟能够贷到多少钱。“伟嘉安捷”专家宛玉敏指出，目前，该公司呼叫中心接到的关于公积金的咨询电话数量直线上升，高 达13%-18%左右。那么您每月缴纳的公积金到底可以贷到多少钱呢？

    国管与市管的区分

    住房公积金国管与市管的区别按照客户所在单位的性质划分。客户所在单位为市管单位，那么其公积金交纳存储地即为市管，国管同样。

    在实施操作中，凡在《个人住房担保委托贷款借款申请表》“个人登记号”一栏以502、509数字开头的，即视为国管单位；以身份证号开头的号码，则大多数视为市管单位。

    一般来说，市管公积金客户需要到北京住房公积金管理中心办理相关贷款事宜；而国管公积金客户则需要到中央国家机关住房管理中心去办理。

    市管公积金：可贷款额度与其缴存额度相关

    根据北京市公积金管理中心规定，市管公积金最高可贷款额度的公式为：借款人家庭月收入(职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例)，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得，即为最高可贷款额度。

    以上述田小姐为例，田小姐每月住房公积金缴存额度为240元，月工资收入为3000元，倒推回去，田小姐住房公积金缴存比例即是8%，那么，她的家庭月收入＝240÷8%。如果田小姐首次置业买房总面积不超过90平方米，通常情况下都能够申请到8成30年的住房公积金贷款。以此来计算，30年所对应的贷款月均还款额所得是55.03元。根据市管公积金最高可贷款额度的公式计算，田小姐最高可贷款额度为：[(240÷8%)-400]÷55.03＝47.25，最终田小姐大概能够贷到47万元左右(不考虑个人信用等级的情况)。

    国管公积金：借款人可贷款最高上限60万元

    国管公积金的借款人可贷款额度计算方式不像市管公积金那样复杂，只要借款人能够提供以家庭为单位的收入证明，在月均实收入不能少于对应贷款年限所需月均还款额两倍的情况下，能够贷款上限金额不超过60万的贷款。

    像上述案例中的田小姐，虽然个人月收入不及最高上限贷款额度标准，但只要他们夫妻两人开出的收入证明总和能够达到这个标准，差不多要在7000多元左右，这样的话仍然符合公积金贷款最高上限额度的条件，能够贷款60万元。

    ■公积金小贴士

    1.根据住房公积金管理中心规定，住房公积金贷款年限一般为1-30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁。另外，只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄+贷款年限＜47年”，都可以申请公积金贷款。

    2.目前，公积金利率为五年以上执行新利率5.22%，五年以内执行新利率4.77%。

    3.住房公积金的贷款额度为：房屋面积超过90平方米，最高贷款额为7成；房屋面积90平方米，最高贷款额为8成。

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《晨报理财大讲堂》在三峡博物馆开讲。知名房产投资理财专家、重庆鼎新房地产学校校长钟光敏称，投资楼市，关键是要学会判断房产价值。“对于贷款购房，年收益要超过10%才能实现保值、增值。”

投资房产，应选哪个区呢？钟光敏认为不是风头正劲的三北地区（江北、渝北、北部新区），而是具有极大升值空间的渝中区和大渡口区。

年收益大于10%才有投资价值

“投资房产获得高收益的关键在于判断房产有无投资价值。”钟光敏认为，“对于普通投资者来说，最简单的办法是用投资收益还原法来判断房产投资价值。”

“投资收益率=(年纯租金+年增值)/房价。对于自住购房者来说，收益在10%就可以实现保值，而对于贷款客户来将，要想实现保值，收益率则至少在10%以上。”

投资品牌楼盘，买楼花最划算

学会判断投资价值后，还要善于投资品种。钟光敏称，“总的来说，同地段、同品质，中小开发商房产比品牌开发商更便宜；投资大盘，买二手房比买新房划算；买楼花比买现房收益高；购买司法处置房也能获得高收益。”

投资要看规划，紧跟着热点走

钟光敏称，“要想投资房产增值快，那就要多了解政府的规划，跟着热点走。”

对于目前的投资热点，钟光敏称，“北部定位品质居住区域，近几年房价升值快，目前房价已经在高位了，后续升值乏力。大学城和茶园虽然是热点新区，但是目前房价也过高，大学城最新开盘楼盘价格冲上5000元，短期获利空间小。从历年的土地出让情况来看，渝中的地价最高，但是由于交通和环境的制约，从2002年以来，渝中区的房价就基本不动。而今年政府将旧城进行整治改造，轨道交通网络也将形成，下一步渝中的房将有较大的升值空间。”

“此外，目前大渡口房价较低，而该区正在建设核心商圈。未来还要建多处公园，随着环境的改善，房产也有较大的升值空间。”

股市大跌，CPI居高不下的情况下，怎样才能让手中的财富保值、增值？理财专家钟光敏认为，投资房产应该是不错的选择之一。她说，目前重庆楼市供略大于求，成交量偏低，开发商定价更谨慎，正是投资自住购房者介入的好机会。

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买房：15年后拥有房产

在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万。

 
将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

租房：15年后可拥资金76万

如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。

归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。

比较：房价大涨买房才划算

分析师表示，在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元，因此要比较的是这套当年价值60万的房子是否增值至76万。按照总价60万元计算，该房产的单价为8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了2286元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。
专业人士介绍说，从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元关口时，价格的涨幅将日趋缓慢，南京房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许更适合解决居住需求。

支招：什么人适合租房

记者了解到，适合租房的人群主要分为三类，一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。比较而言，适合买商品房的人群相对应该成熟一些，包括工作多年、经济实力雄厚的白领，还有些置业升级愿望强劲的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。此外，准备结婚的新人如果资金不足的话，城区内的二手次新房则是不错的婚房选择。

 

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“刚参加工作的年轻人解决住房问题时买比租更合算，选择的房产种类越便宜越好。”昨日，出席本报理财大讲堂的嘉宾———重庆鼎新房地产学校副校长黄彪称：“不同年龄段的市民买房应该有不同的理财观。”

单身汉购房：租房不如买房，越便宜越好

“刚从大学毕业参加工作的单身汉，买房比租房划算。”黄彪称，“一套30平米的房子，按照5000元的单价计算，首付加装修的投入6万元左右，每月的按揭费用在1000元左右。如果不买房，租房居住，一套精装一室一厅的价格也要800元左右，就每月的负担来看是差不多的。为了减轻首付压力，购买房产越便宜越好。”

年轻夫妇购房：不买流行的，要买实用的

黄彪称，“一套房产90平米，一套79平米，同样是三室一厅，同样的居住功能，房价却相差5-6万元。这笔钱对年轻夫妇来说也是一比不小的数目。年轻夫妇买房，一定记住不买流行的，要买实用的。”

成熟家庭买房：不买便宜的，要买喜欢的

黄彪称，“成熟家庭，有一定的居住实力，在买房产的时候，不要被折扣、地段等因素干扰，一定要清楚自己喜欢什么房产，遵循不买便宜的，要买喜欢的才能避免频繁换房带来的装修等损失。”

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日前，金色池塘[论坛]日进百金计划正火热进行中，目前参与客户已逾850组，希望广大关注金色池塘项目的客户及时参与到购房优惠活动当中来。


据悉，金色池塘[论坛]项目将于近期开放售房部、样板园林和样板房，据强辉公司相关负责人介绍，金色池塘在户型设计方面引入别墅建筑前庭后院的设计理念，入户花园、空中院馆、超大景观阳台、大尺度落地玻窗等等，充分体现花园洋房的居住体验。

同时，还利用楼层的不同变化，错落出丰富的情趣空间，空中院馆可以高达6米，横厅设计可使客餐厅采光面拉阔至七、八米。在室内空间上，考虑到将来家庭人口的变化带来不同的居住功能需求，精心设计了丰富的可变空间，为后期空间的改造预留了更多可能，可自由改造为阳光书房、卧室、或棋牌室等等你想要的功能空间。每个户型均配有储藏空间，在入户玄关都配有隐形鞋柜的凹槽。阳光窗台是活动的，拆卸之后可以拉阔室内空间。每户均预留有丰富的全赠送与半赠送空间，最大赠送面积高达50余平米，真正实现洋房生活的拉阔尺度和超高性价比。

大院洋房还全部实现车库与入户的无缝对接，每个单元均能通过电梯直达地下车库，完全避免了传统花园洋房的日晒雨淋。

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　　图解：★大门正对电梯或楼梯★

　　一、大门正对电梯或楼梯，是犯冲，本来住宅是聚气养生之所，如今与电梯、楼梯直对，宅内之生气则被其尽数吸去，可谓大忌。补救之法则是在进门处要用屏风或玄关隔开

　　图解：★前通后通，人财两空★

　　二、大门与阳台如成一直，也需要用屏风或玄关隔开，因为前后通透，可以一眼看透大门与阳台，谚云：“前通后通，人财两空。”并且穿堂风拂动，易令人得病

　　

图解：★这叫穿心剑格局★

　　三、如果大门口直对长走廊，这也是冲煞，走廊越长，对家居越不利，这叫穿心剑格局，若门内无屏风阻隔，则不宜居住

　　图解：★这属于泄气的格局★

　　四、若房子的窗户开在走廊之外，属于泄气的格局，住宅的私隐性则荡然无存，对家居也不利。另外，房子里的窗户太多则泄气，房子里窗户太少，则少生气，都属不吉，应加以改变

　　图解：★这属于泄气的格局★

　　五、大门不能正对厕门，试想人一进门就见到厕所，则住宅的功能何在？另外，睡房门与厕所门也不能正对，卧室与卧室门也不能正对，这些都犯了门冲

　　图解：★这属于泄气的格局★

　　六、厕所门不能与威望门连在一起。厕所的门若与厨房的门连在一起，则厕所的门应牢记时常关闭，免得受污浊之气涤荡

　　图解：★天花顶宜高不宜低★

　　七、住房、客厅或饭厅中，如有横梁切记不可压住床位和坐位，并且天花顶宜高不宜低

　　图解：★尖角引煞气★

　　八、住宅内部尽量不要有太多尖角，现代许多高层住宅客厅呈菱形，往往会有尖角出现，不但有煞气，而且令客厅失去和谐统一。若有此种情况出现，宜以木柜或矮柜补添在空角之处。倘若不想摆放木柜，则可把一盆高大而浓密的常绿植物摆放在尖角位，这亦可消减尖角对客厅风水的影响

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2001年6月，阜阳市民张长法从阜阳市纵联置业有限公司(原阜阳市房地产开发有限公司)购买了两间总面积为287.38平方米的门面房。双方因购房款纠纷产生官司，2007年，因庭审需要，阜阳市房产局测量中心对两间门面房的面积进行了测量，结果让张长法吃惊：比合同少了57.56平方米。

　　业主:7年后发现房子小了50多平方米

　　2001年6月25日，张长法购买门面房后剩下18万房款没有缴清。按照双方的约定，等到纵联公司办理好房产证后，再将余下的18万付清。但是，近7年来，张长法一直没有拿到房产证。为保护自己的合法权益，张长法将纵联公司告上法庭。

　　案件审理期间，应法院要求，阜阳市房产局测量中心对张长法的两间门面房进行了实地测量。“实际测量面积比合同面积缩水57.56平方米。”张长法说，按照当时购房价，他多付了41万余元。

　　张长法就此事向法院进行了追诉，要求开发商赔偿其缩水的面积款及利息。

　　开发商:房产部门当初测量出现误差

　　4月11日，记者采访了纵联公司在阜阳地区的负责人孙乐超。孙乐超承认面积确实缩水，但责任在阜阳市房产局。

　　孙乐超告诉记者，1999年，公司请房产部门进行测量，采用了老式的测量方法，当时的测量面积为287.38平方米。孙乐超说，据此，287.38平方米的数字才出现在购房合同中。

　　据孙乐超说，后来国家又出台了新的测量方法，新老方法间存在误差，可能是导致房屋缩水的原因。

　　房产部门:我们测量数据不应作为合同依据

　　阜阳市房地产市场产权监理处主任郭经汇说，当年为纵联公司测量后，并没有形成报告，不具有法律权威，开发商据此数据签订合同而产生的面积争议，与房产部门无关。

　　阜阳市房产局测量中心经理王夫安说，1999年8月，测量中心测量的依据只是纵联公司提供的图纸，并不是实地测量，施工面积与图纸面积可能存在偏差。

　　王夫安还说，2000年8月1日，国家出台了新的房屋测量办法。“尽管新老方法之间可能存在误差，但是，购房合同的签订却是在2001年新方法出台之后。”

　　一审判决：开发商赔偿缩水面积差价

　　今年4月7日，阜阳市颍州区法院一审判决，纵联公司按原告已付188万房款的月利率千分之六点三付利息，并赔偿房屋缩水面积的差价。

　　接到判决后，张长法认为法院的计算单位错误，与其实际遭受的损失有很大差距，向阜阳中院提起上诉。

　　纵联公司在阜阳地区的负责人孙乐超也向记者表示，该公司对法院的判决有异议，认为法院没有按照实际情况处理此事，应当由房产部门对房屋缩水承担责任。纵联公司也计划近日向阜阳中院提起上诉。

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海口市民朱先生通过拍卖公司，拍下了海口龙昆南路海综楼(即警察公寓)的两层商品房，就在自己派出工作人员入场准备装修房子的时候，却被曾经租赁该商品房的当事人阻挠。这突如其来的变故，让朱先生既生气，又无奈。

　　昨日，记者来到警察公寓一楼临街铺面，朱先生通过拍卖公司买来的两屋商品房就在此间，但此时落败的铺面大门紧锁。

　　据朱先生介绍，前几天，他请来工人准备对这两套房子进行装修时，突然冒出一群人自称是原来该铺面的承租人，并表示这两套房子是他们租赁的，谁都不能擅自装修。这突如其来的变化，让朱先生不知所措。

　　那究竟是怎么一回事呢？原来，出面阻挠朱先生的许某，从1997年开始，曾租用这两套房，押金、转让金房东还没有全部退给他。所以，他认为新业主是不能随意处置房子的。朱先生尝试和许某协商解决，但无济于事。

　　针对朱先生面临的难题，记者咨询了海南瑞来律师事务所的廖律师。据其称，许某的这种做法是错误的，朱先生已经通过合法的手续拍到这两套商品房，已经是房子产权的所有人，那么他有权处置自己的房子。如果许某认为原来的房东没有退还押金，他就应该通过法律的途径提起诉讼，而不是阻扰朱先生装修。朱先生表示，他准备起诉许某的侵权行为。

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房屋买卖双方当事人通过电子邮件谈定买卖，事后卖方却反悔，为此买房人一纸诉状告上法庭。没有白纸黑字，仅凭电子邮件，买房人能打赢官司吗？近日，杨浦区法院一审认定电子邮件也是订立合同的一种方式，判决双方房屋买卖合同有效。

　　彭女士夫妇拥有位于国年路的一套住房，因夫妇俩都在美国，2005年起他们将房子租给小黎。去年7月5日，彭女士发电子邮件给小黎，表示愿以75万元价格卖房给小黎，若小黎同意，就请他做好贷款和过户准备工作。小黎次日回复表示同意购房，并提议在同年10月彭女士夫妇回沪期间交付房款。

　　房屋买卖谈定后，小黎开始装修房屋。不料，去年10月12日小黎又收到彭女士电子邮件称：丈夫何先生因健康问题不确定能否回沪，自己也只能在上海逗留18天，无法办理完所有手续，因此房屋买卖无法继续，她愿意协商补偿小黎装修费及家具订制费。

　　次日，小黎回邮表明态度：房屋买卖合同几个月前已成立，房款75万元已准备好，希望能顺利办妥房屋过户手续。如因何先生身体原因或彭女士逗留时间短无法完成全部手续，可以公证方式委托他人办理。

　　令小黎没想到的是，去年11月彭女士将他告上了法庭，要求他搬出房屋并交付租金及违约金，双方解除租赁协议。接到诉状后，小黎也将彭女士夫妇告上法庭，要求确认房屋买卖合同成立。

　　对此，彭女士夫妇表示：房屋是夫妻共同财产，彭女士一人决定卖房，侵犯了何先生权利；现有证据并不具备房屋买卖合同的主要条款；彭女士曾委托中介公司办理有关买卖事宜，中介公司要求小黎支付定金时却遭拒绝，故未签约的责任在小黎，因此他们不同意小黎的诉请。

　　法院审理后认为，根据双方电子邮件的内容，已能确认合同订立。彭女士用丈夫的电子邮箱发邮件，且在邮件中写明“我和我先生也经过慎重考虑”等字句，因此彭女士夫妇关于仅彭女士一人售房的抗辩，法院不予采信。

　　法院同时认为，有无中介公司居间并非买卖合同成立的必要条件，且彭女士夫妇未就该事实提供充分证据。双方确认买卖事宜后，小黎对房屋进行了装修，彭女士夫妇在此基础上提出不再售房，违背诚实信用原则。据此，法院作出上述判决。

　　一案一议

　　数据电文也是合同形式

　　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式不仅包括合同书，还包括信件和数据电文(如电报、电话、传真、电子数据交换和电子邮件)等可有形地表现可载内容的形式。彭女士以“如果你同意的话，请给我们发一电子邮件，就算成交”的邮件构成要约，小黎回复表示了同意，构成承诺，彭女士收到回函时承诺即生效。承诺生效即可看作合同订立。

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