重庆江景房到底值啥价钱？

■网络并没有因为我几天没上网，而影响博友们对重庆新浪坤哥大声鼓吹要给富人造房子，重庆江景房就要卖15000元，否则就是暴殄天物的热议。这不，刚上网就发现一个站在他对立面的，叫灰小猫的博友与其公开叫板称：“重庆的合理房价就应该是1800元，滨江开发商如果不为老百姓造房，走豪宅路线只有死路一条。”

   ■重庆江景房到底该走高端豪宅路线曲高和寡，还是扎根市场贴近百姓做下里巴人?重庆江景房到底该卖多少钱一平方米?

  ■应该说，这其实是一个并不应该成为问题的问题。

重庆江景房到底值啥价钱？

   稍微对重庆有所熟悉和了解的人都知道，在重庆市的沿江楼盘开发越来越火爆的同时，可供配置的江景资源却变得越来少越来越稀缺，已经成为一个不争的事实。即便是在该市滨江地产将累计达1000万平方米左右的未来3年，真正能提供给购房者选择的，真正意义上的“纯江景房”又有多少呢?

未来放量影响价格飚升？

　　     这个问题集中体现出来的时间应该是在2006年。当时，《新地产。重庆》杂志联合有关媒体提出了“第一江城”的概念后，由于引发了武汉、上海等地对“第一江城”的热炒和“争夺”，重庆地产中最具特色的滨江地产才随着“江城”这一城市名片的提出而显得寓意非凡。随着众多品牌地产商的大举进入以及重庆南、北两派滨路硝烟渐浓的“滨江之争”，重庆滨江地产正式进入大体量，高档次的发展节奏。

　      来自该市国土资源和房屋管理局的消息称，截止目前，该市沿主城区两江四岸星罗棋布的江景楼盘，大大小小已近百家。滨江项目的总容积也超过了700万平方米以上。而在未来3年，整个重庆还将新增加滨江物业1000万平方米以上，未来江岸线长度达到100多公里，仅仅北滨路江北嘴至东方港湾一带，就将增加400万平方米的开发量。

 但从这一点上来分析，我们不难看出，未来几年重庆滨江地产的放量是相当吓人的。其对准客户的竞争，也将是白热化的，如果按坤哥“重庆江景房就要卖15000元”的理论，结合重庆目前人均GDP和未来10年的发展思路与产业集群分布的情况来推算，这些地产最终将落得个“晴天晒太阳、雨天洗免费澡”的尴尬境地。但如果仅此就按灰小猫“重庆的合理房价就应该是1800元”的结论来推断,，我估计别说重庆，放眼全国任何一个有“爱心”为重庆城市建设添砖加瓦的地产企业，都是不敢跑来重庆修建滨江楼盘的。

为啥?在原材料价格一路飞涨的今天，这个价格基本上是“连建筑成本都不够，何谈利润?当然，就更别提暴利了！”

大盘集聚南滨导致无法涨价？

　　   对于已经过去的2006年，重庆的业内人士们普遍认为南滨路是滨江地产的最大获利者。因为南滨路作为该市开发的第一个滨江板块，已经成为重庆观江赏景、餐饮娱乐的一张名片。同时，其成熟的居住氛围也在阳光华庭、海棠晓月以及后来的融侨半岛等品牌小区的入住中先期形成。

　　   佐证这部分人说法的理由是，随着南坪交通环境改善的渐入佳境，今年南滨滨江地产大体量、高档次、大品牌等字眼已经成为该地市场的焦点。龙湖、浦辉、洋世达等老牌本土地产商加上融侨、和黄等外地品牌的进入，已经将该地滨江地产的发展，快速又稳健的推进了很大一步。

　　   如果把南滨路的概念往上再扩展一点，东原中央大街、武夷滨江、阳光100、和黄、海棠晓月、阳光汇、龙湖观山水等楼盘，初步的供应量会达到200万平方米，规划量接近2000万平方米。而南滨路沿线大腕商家的不断进入，是不是又预示了南滨滨江地产的又一轮领跑态势?

 穿过黄花园大桥，我们再放眼北滨路，从已经开盘销的珠江太阳城到华宇北国风光沿线，十数个滨江楼盘的次第开盘放量，也早已将价格战打得如火如荼。在如此放量的竞争态势下，我真的不知道坤哥所言的“重庆江景房就要卖15000元”的根据何在？

　　　　　可开发资源减少导致价格一路飙升？

    针对这次“争论”，坤哥得出的结论是造成重庆滨江江景房近期稀缺，目前楼盘就该卖15000元的又一个原因，一方面在于南滨沿线东原中央大街、武夷滨江等楼盘尚未全面推出；另一方面在于推出的龙湖·观山水、阳光100、阳光汇、海棠晓月、融侨云满庭等项目也保留了部分江景地块待开发。融侨预计在今年推出的左海湾，据称拥有绝佳的江景，海棠晓月后期推出的组团将有10多万平方米的江景房。

    而造成众商家保留江景地块的原因，也缘于江景房一路飙升的价格。从2001年南滨路融侨半岛2800元/平方米的均价到今天的4000多、6000多元/平方米，再到2002年金科推出3000元均价的金沙水岸，到目前华宇北国风光的4200元每平方米均价，再到珠江太阳城4600元左右的均价，重庆江景房价格是年年看涨，所以坤哥就理所当然的认为：“重庆江景房升值潜力巨大，告诫购房者江景房宜早买早赚，否则，真涨到15000元一平方米的时候，你哭都来不及了！”

　　   “滨江地产和‘江景房’其实事分属两个不同的概念。”对网络这一段时间以来对滨江楼盘的热炒,重庆纵横商务研究所所长刘可自称：“我真的是忍不住想站出来说几句——所谓江景房，是既要有“江”，又要有“景”的那种房子才够资格享受这个称呼。而这个“景”除了江面的美色外，还应该能隔着江看山城的夜景、城市的繁华景象以及美丽的山色等。那些只能远见一条“白练”的楼盘只能称之为“泛江景房”；能较近距离看江，却无“景”可言的算是“准江景房”；而只有那些江面开阔，景色绝佳的“纯江景房”才是最具价值的，这样的江景房也是最为稀缺的。

     刘认为，重庆一江两岸的地理特征看似拥有长长的水岸线，其实真正可以用于开发的水岸线并不长，具有观景价值的江岸就更少。同时，由于江景的不可再生性，江景资源总量的有限性，一个严峻的现实摆在面前，在沿江楼盘开发越来越火爆的同时，江景可开发的资源却是越来越稀缺了。即便是在滨江地产将达1000万平方米的未来3年，真正能提供给我们的纯江景房也是少之又少的。如果就因为这个原因就把重庆江景房的价格统一拔高到15000元一平方米的高度和广度，是绝对不科学也不切合实际的。

    那么,重庆江景房到底该走高端豪宅路线曲高和寡，还是扎根市场贴近百姓做下里巴人?重庆江景房到底该卖多少钱一平方米?

   或许，这个问题只有市场才能给出一个准确的答案。