个人合作建房需要澄清的几个法律问题

个人合作建房是消费还是经营

个人合作建房是指合作参与者以获取住房为目的，采取合作的方式，通过自建或者委托他人建造房屋，从而取得房屋的行为。
目前社会上个人发起的个人合作建房应当属于此类。这类合作建房，从行为性质上看应当属于合作消费行为。
国家为解决城市居民住宅问题，一直对合作建房提供制度支持。1991年、1994年、1998年、2003年  国务院关于城市住房制度改革以及房地产健康发展的文件都明确鼓励和支持合作建房，并且明确中低收入者合作建房可以享受经济适用房的优惠待遇。
本人认为，根据相关规定，对于中低收入者合作建房各级政府应当依据国务院的规定给与必要的支持和鼓励。
当然，任何单位和个人不应借合作建房之名，而为房地产商业开发之实。个人合作建造的房屋只能在合作者之间分配，不应当向社会销售。
尽管国务院历次文件都对合作建房提出支持政策，但是，在操作中，缺乏细化的规范，除1992年城市住宅合作社管理规定外，没有相关的法规和规章以及相关规范，而1992年的管理规定建立在单位或者行业发起基础上，已经不适应当先形势的发展。国家有关机构，应当制定相应的规范指导合作建房行为，使其走向理性合法的轨道。

合作建房与集资建房不同
集资建房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资的比例予以确定。
集资建房在产权关系上是一种混合产权，包含国家、单位、个人各种资产成分，而且享有较多的优惠政策，是福利分房向市场过渡的一种产物。今年国家三部委叫停的党政机关的集资建房应属这种性质。单位借集资或者合作建房进行实物分房，在2003年国务院的文件中就是禁止的。
即便是享有经济适用房优惠政策的合作建房，也不同于集资建房。集资建房中有单位（国家）的资产。合作建房享有的优惠，是政府依法给与特定人群和特定行为的优惠。

委托建设与合作建房
个人合作建房的合作者委托开发企业进行建设，是当前缺乏住宅合作社这样一种有效的制度情况下而采取的变通措施。
我国房地产开发建设采取严格的行政许可制度，同时不动产投资实行备案或者许可制度，没有合作社这种法定的组织形式，合作者只能采取委托的方式委托具有房地产开发资质的开发企业对项目惊醒立项和建设。
根据民法通则、合同法的规定，委托建设行为不改变行为本身的性质。受托人可以自己的名义办理民事和经济事务。况且委托代建在建设领域已经不是先例。著名房地产企业万通房产就在房地产调整中，主动担当代建人的角色。

合作建房和信托
在目前没有完善的合作社制度的情况下，通过信托方式进行合作建房应当是比较理想的选择。按照信托法规定，信托是基于信任，委托受托人处理信托事务或者管理信托财产的一种制度。按照信托法规定，信托财产具有独立性，受托人的负债与破产都不会及于信托财产。同时，利用信托，可以进行灵活的制度设计，在保证财产的安全的同时，可以扩大合作成员的民主管理。在合作社制度尚未建立之前，有些合作建房项目可以通过房屋建造信托实现。

合作建房的信息披露与欺诈
欺诈，在法律意义上是指行为人通过隐瞒事实真相或者提供虚假信息造成行为人对行为的性质或者可能产生的后果做出错误判断，从而达成交易的行为。合作建房发起人，应当明确告知参与者行为的性质以及可能产生的后果。如果发起人全面披露了这些信息，参与人又是具有民事行为能力的成年人，就不存在欺诈行为。