订阅
上一篇
下一篇
《物权法》对房地产业的影响
作者:天方夜谈 日期:2007-6-20 16:08:56
《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，将于2007年10月1日起施行。此法的出台将对我国地产行业产生重大影响。
一、明确了建筑物共有部分及其附属设施的归属，有利于减少房产纠纷，同时促进物业管理规范化。
1、相关条款
第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
2、解读及行业影响
对建筑物区分所有权的规定从表面上虽然对广大业主有利，但同时可能加重业主的专项设施维修资金（基金）和相关物业管理费用。另外，开发商在商品房销售过程中处于强势地位，其可基于其强势地位在合同中约定将小区中的绿地或者法定停车位所有权或者使用、占有、收益和管理的法律权利归属于自己，就可以确定无疑的取得这些附属设施的所有权（这似乎使得开发商在营销中“一楼送大花园、顶楼送花园”等手段有法可依）。即使不将这些归于自己，开发商也可名正言顺地将道路、绿地甚至是物管用房等纳入小区公摊面积。
对于在小区共有道路上停放汽车，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有，如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。也就是说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益。
《物权法》对建筑区划内的道路、绿地、车位及车库公共场所、公用设施等做了明确的规定，而且还明确了物业公司进行管理权限来源于业主的委托，并赋予了业主依法更换物业公司的权利。这样一来，有利于减少业主、开发商和物业管理公司三方产权纠纷和管理混乱，将极大地促进物业管理的市场化、透明化和规范化。
但是，《物权法》没有对特别有争议的会所做出具体的规定，会所是否属于“公共场所”？还包括住宅的外立面、户外广告位的权属以及收益分配问题还需寻求最高司法解释。
关于住宅禁商，物权法虽然赋予了业主在一定条件下改变住房用途的权利，但各地方的“禁商令”恰恰属于条件中的“管理规约”，也就是说，住宅禁商不会解禁（第140条也巩固了“禁商令”）。这样一来，高端大户型物业的投资回报将可能进一步减少，写字楼、商住楼等市场将受到各种不同的影响。
二、创生了新的不动产登记制度，有助于规范房地产交易秩序。
1、相关条款
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
2、解读及行业影响
不动产登记是建立物权制度的重要基础，是物权公示原则的必然要求。我国目前的不动产登记机构多达六、七个部门，多头登记、重复登记、遗漏登记，资料分散、资源浪费等现象给当事人增加了很多不必要的负担，统一登记构机势在必然。虽然现在全国很多地区统一登记制度还没有建立起来，《物权法》也并未明确是由原房管局还是成立一个新的登记机构进行负责，但国家实行统一登记制度的规定，将杜绝重复登记、错误登记等资源浪费的现象，使交易过程更加清晰、统一，产权更明晰，同时在一定程度上减少地区差异造成的市场分割，提高登记效率，降低交易成本。
《物权法》规定了不动产只要依法进行了相关登记，即使还未完成产权过户也视登记具有法律效力，这样杜绝了开发商或投资者在房地产预售和转让过程中的“一房多卖”的不合理现象，有助于我国房地产交易秩序健康发展。但是，整顿和规范房地产市场秩序工作涉及到计划、财政、土地、规划、工商、物价、建设、房地产等多个部门。房地产市场违法违规行为不仅涉及市场主体的责任，有的还与政府管理部门的管理行为直接相关。因此，单单靠一部物权法的出台并不能完全改善房地产市场不规范的现状。
三、新的不动产担保规定，理清了开发商与银行间的信贷关系，同时也有利于开发商融资。
1、相关条款
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
2、解读及行业影响
《物权法》在不动产的担保上也规定了只要一旦签订了抵押合同，即使未办理产权过户登记，依然视抵押合同有效。企业将不能通过先抵押合同、获得银行信贷后又不承认了，这也使银行的资金健康、安全多了一份保障。同时，法律扩大了可用于担保的财产范围，明确规定正建造的建筑物可抵押，非常有利于开发商的融资，很多城市里随处可见的烂尾楼或许会有所遏制。
四、明确规定了征地、拆迁补偿机制，加大了城市动拆迁难度，开发商的拿地成本也将显著提高。
1、相关条款
第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
2、解读及行业影响
首先，土地的出让市场将更加规范。《物权法》的规定会使得房地产开发商在拿地的时候程序更规范，在开发过程中更加充分地了解法律及政策影响，合理规范地规避投资风险，同时有利于政府加强土地调控，制止违法违规用地行为，有效减少权力寻租空间，进一步促进土地出让市场的规范化。
第二，对集体和个人所有土地的拆迁和征用必须进行合理补偿，有利于解决土地动拆迁问题，保护动拆迁居民的权益。在征地、拆迁上给予了明确的规定和补偿机制，无疑加大了城市拆迁和旧城改造等难度，提高了房产商的拿地成本。但法律似乎仍然存在漏洞：“公共利益”缺乏判断的标准，政府可以在“公共利益”的大旗下，为房产商征地、拆迁，地方政府与开发商间千丝万缕的利益关系并没得到规范，房地产业的运作模式也未从根本上改变。
另外，虽然物权法关于70 年后自动续期的规定给老百姓吃了一颗“定心丸”，让置业者对持有私产更有信心，为房地产的长期稳定发展奠定了坚实的基础。另外，所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，也就提醒了业主要好好保护物业,积极交纳物业管理费，70年以后只要建筑物还健康，那么物业还是归业主所有，这样的话，一些注重建筑品质的开发商及其开发物业将更加受到欢迎。这样的规定无形中提升了房屋的内在价值，从大处看有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。
五、确认了我国现行的土地管理制度，房地产业在农村无法发展。
1、相关条款
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
2、解读及行业影响
《物权法》确认了农村宅基地的流转制度，房地产业将彻底变成城市房地产业，从中长期看，整个竞争会加剧，中小开发商将会面临日益窘迫的局面。同时，地役权不能单独转让和抵押，有些地区农民集资建房的热情也将会有所减退。
六、健全房地产行业的税收体系，有利于国家宏观调控的指导作用发挥。
物权法出台是物业税征收的前奏，为物业税的征收奠定法律基础。目前我国房地产市场的现状是流通环节税费较多而且杂，而保有成本相对较低，从某种程度上制约了房地产业的健康发展。物业税的出台首先可以起到规范税收体系的作用；其次，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求，有助于缓解房地产市场供应紧张的局面，抑制房价的进一步上涨；同时，通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控目的。
开征物业税重要的意义在于，能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。物业税作为地税，一旦征收，以往地方政府从土地出让中获得一次性收入的模式，将改变为稳定的长期收入，因此，它能遏制地方政府过度开发的热情、严格审批新增建设用地，抑制不理性投资，为有效控制房价大幅上涨提供了保障。
综上，物权法的出台明晰和理顺产权关系、改革了土地制度等诸多因素，物权法的生效将为房地产业提供新的运作规则，对房地产业产生广泛的影响。一方面，以保护权利主体物权为目的的物权法，将对开发商进行诸多限制，致使不规范的开发商面临被淘汰的风险。另一方面，在房地产业的陋规恶俗被淘汰之后，正规的开发商将迎来崭新的局面，房地产业或将充满清新的气息。但是，我们不难发现，《物权法》中的很多规定用到了“依法”、“依照法律规定办理”等，言语相当抽象和原则化，具体实施显然还需要一些配套的特别法或实施细则来补充。
文章来自:
Tags: 
