最近，随着国内各地的房价快速飚升，民众与房地产市场的矛盾越来越大，作为经济问题的房地产也开始转化为政治问题。对此，尽管2007年政府工作报告已经把解决该房地产市场价格快速上涨的问题纳入议事日程，如改变房地产市场消费模式，通过整顿市场来打击对房地产市场炒作，通过调整房地产市场产品来结构来满足民众的需求及发展中国住房保障体系等，但是国内一些地方的房地产市场价格则越来越高，上涨的速度越来越快。

在这样的情况下，有人就认为，目前国内房价过高、上涨过快，民众对房地产市场有意见，是因为中国的住房保障体系不健全，是中国的廉租屋建得太少，是中国的经济适用房建得太少等，因此，房价过高的责任并不在于房地产发展商，而在于政府失职。还有，国务院参事室调研表明，就目前中国的房价，绝大多数民众没有支付能力进入房地产市场，因此，要解决中国目前的房地产市场问题，政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房，应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房，对商品房的管理则可以完全放开。

从这些言论来看，未来中国房地产市场发展模式或是学习香港，或是学习新加坡，要建立廉租屋与经济适用房为主。其实，这种房地产发展模式既没有大国之先例，也与中国的实际情况及市场经济法则相悖的。几十年来，香港的房地产发展模式是“高房价、高地价、高公屋”。这种房地产发展模式不仅是香港特殊的历史环境及法律制度下的产物，也是香港经济最为缺陷一部分。因此，这些房地产发展模式莫说是中国没有条件学，即使可以学也不能够学，如果中国走上香港这种房地产发展模式之路，对中国经济未来发展会后患无穷。

比如说，如果中国给80%居民提供经济适用房，这可能让中国的房地产市场改革又回到了政府包办住房的老路，说明了从1998年以来的中国住房制度改革的失败。而且这种房地产市场发展模式也是既无效率又让地方政府权力集中。一是按照香港房地产市场发展模式，政府财政上没有那么大的能力来支撑；二是本来可以通过市场来做事情，却完全由政府来做其效率也会很低；三是让民众选择住房的余地会很有限，如果房子建的不好，很有可能在短时间变成建筑垃圾。毕竟80%这部分居民里经济条件也有区别，居民的消费能力不一样，不同人所采取住房消费模式也完全不一样。中国的房地产市场发展不能完全学习新加坡、香港模式，还在于它们这些地方比较小，经济发达，政府实力较强有能力来做，但中国是一个大国，人口多、地域广、发展中国家经济资源十分有限等。目前国内房地产开发商把房地产市场价格虚高的问题转化为住房保障体系问题，这是在转移视线，把矛盾都指向政府。

看看世界各国，有哪一个大的国家会把居民的住房都由政府的住房保障体系来解决的。在美国廉租屋比重只有3-4%，加拿大也不会超过5%。绝大多数居民的住房基本上是通过市场来解决。从美国的房地产市场来看，房地产市场发展模式，最核心的事情是应该让90%以上的人有支付能力进入房地产市场，即房地产市场要生产作舒适安全绝大多数居民有支付能力的住房。就这一点而言，美国用《住房法》确定为房地产市场发展的宗旨。

因此，作为一个社会主义国家，作为一个土地公有制的国家，政府更是要以立法的方式让房地产市场成为绝大多数人享有基本居住权有支付能力进入的市场。因为，这不仅是现代文明社会一般居民的基本要求，也是土地公有制的中国每一个中国公民的基本权利。在这点上，它是与中央政府的和谐社会及民生政府相一致的。因此，目前对国内房地产市场宏观调整控，中央政府要对以往房地产市场的制度不足进行全面反思，并以法律的方式把和谐社会及民生政府的基本理念固定在房地产市场的未来发展的宗旨与法律制度中。

为了保证中国的每一个居民都有基本的居住保证，就得在《住房法》基础上建立适应中国的住房保障体系。在这个住房保障体系中，首先要让那么丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租屋。在发达的市场体系下，这部分的住房保障所占的比重不会超过6%，中国则可放在10%比重以内，这样有限的廉租屋才能保护这些弱势民众的基本的住房权利，政府也有能力来做这件事。否则比重太高，政府在财力、管理上的不足，可能会廉租屋制度形同虚设。

20%左右的中高收入者可以完全通过商品房市场自己解决住房问题。而这个中高收入的商品房市场既可是投资品，也可以是消费品。但住房的两栖性只能限定在这个市场的范围之内，不可扩大范围。对于上述两类之外其余70%居民的住房，同样也得通过市场来解决，但是这70%居民则要在政府帮助下进入房地产市场。而这个房地产市场只能界定为住房消费市场。

为了让中国绝大多数民众都有支付能力进入房地产市场，就得遏制过高的房价，使房价处于一个较低的水平上。就目前的情况而言，要把房价降下来的正常途径有：通过人口普查、土地普查、住房普查，在此基础上，设计规划出合理的房地产市场发展的短中长期方案，将土地做好基本规划。然后利用信贷、利率的工具把住房投资限定在20%完全商品房的范围内，而其他80%市场则把房地产定位为消费品市场，再利用物业税、住房政策（比如每家只准购买一套住房来规范），房价自然下来。在这种情况下，经济适用房、限价房就不必要了。而政府一旦确定房地产市场未来发展思考，就得用法律形式把这个房地产发展模式确定下来。

在中国房地产市场发展模式确立之后，如果让这个模式确立还有建立起房地产宏观调控多层次目标体系。这几年我们可以看到，由于房地产市场盘根错节的利益关系，由于房地产市场的复杂性，也迫使政府对房地产市场一年又一年出台政策，而且可以说，这些政策目标都是不错的。但是，几年来为什么政府出台的房地产市场政策这样多及这样频繁，但效果并不明显。这里估计有市场之原因，也可能有房地产政策调控之目标没有显现其层次性有关。只有让房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及有操作性。

也就是说，对于国内房地产宏观调控政策不要只是说如何来建设住房保障体系、如何来调整房地产市场结构、如何来遏制房价快速上涨、如何来调整房地产市场秩序等等，而是应该针对性把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、短期目标，并通过目标的分解来对症下药，这样才容易找到房地产市场问题的化解之道。

首先，从短期目标来看，目前国内的房地产市场为什么会出现越是宏观调控房地产投资越大，银行的资金流入房地产市场越多？最大的问题是房地产市场价格快速上涨。试想，如果房地产市场价格快速上涨，企业投资岂不大量涌入这个市场、资本岂不逐利而来？特别是房地产垄断的特殊性。因为，房价快速上涨，进入房地产市场的企业利润迅速上升。

那么，国内房地产市场的价格快速上涨原因何在？是不是由于市场的供求关系，是不是市场供不应求，是不是有人所说是房地产市场的“刚性需求”在那里，其实这些都不是问题。问题在于房地产市场是投资与消费的两栖市场。当房地产市场完全是一个投资品市场时，加上这个市场的价格有政府的隐性担保，那么这个房地产市场的价格肯定是只涨不跌的市场。在这样的情况下，由于进入这个房地产市场的投资是零风险，这必然会促使市场的投资者大量涌入。再加上可利用银行的金融杠杆，及银行资金易获得性，作为投资的房地产市场的价格要推高就十分容易了。特别是房价上涨，银行觉得进入这个市场也是无风险业务，因此推出一系列便利进入房地产市场的按揭产品，如加按揭或转按揭等。在房地产企业、银行及投资者一起合力下，国内房地产市场的价格推高也就十分容易了。

因此，就短期的房地产市场宏观目标来看，就如前面所指出的，政府应该做的就是要对国内房地产市场清楚定位，在目前中国人多、地少、土地资源十分缺乏的情况下，把国内房地产市场严格界定为消费品市场，严格遏制房地产市场投资（其比重不超过20%）。在这里，既然住房是投资品，那么住房投资品的利息就得放开管制而由于市场来决定。如果不从这里入手，就如目前这样的房地产市场投资大量涌现，那么政府对房地产市场许多政策就容易大打折扣了，增加再多供给都起不了大多的作用。

而从房地产市场为消费品入手，政府目前要做的事情就是对全国住房进行全面普查，并在此基础上制定每一户居民一套住房政策，对于那些房地产市场投资者、对于超过一套住房居民的住房，就得采取税收及利率政策来调整。特别是对于目前推动许多地方房价上涨两大动因，政府要采取严厉的政策。一是银行的转按揭或加按揭要立即叫停止或采取高利率政策完全可以遏制；二是对于外国投资者进入国内房地产市场，无论是居民或非居民都得采取全面限制与管制的原则，坚决不能让中国房地产市场成为外国投资者谋取暴利的市场。还有，利率是房地产市场发展的核心，政府应该频繁地通过利率变动的方式来改变房地产市场投资者预期，并让房地产市场的投资者真正明白利率对其投资的巨大影响。

其次，房地产宏观调控的中期目标。房地产宏观调控的中目标，有以下几个方面要密切关注。一是房地产物业税制定与出台。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税，那么对房地产市场利益关系能够起到很大的主导作用。因为，通过房地产物业税可以让房子多的、房子好的、房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整问题。住房结构的调整能够改变目前市场产品结构，也能够改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。政府在国六条细则有详细的规定，但要落实下来得有一个过程。三是住房保障体系的建立。建立住房保障体系并不是仅是建立廉租屋，而是一个体系，是一个包含各层次不同收入居民如何进入房地产的体系。只不过，在这个住房保障体系中，不同收入层次的居民所获得的保障不同。

再次，就是房地产市场的长期目标，就得中国房地产市场发展的宗旨用法律的形式固定下来。比如，在美国，其《房地产法》就明确规定，房地产市场发展的基本宗旨就是要生产居民居住舒适安全、绝大多数居民有支付能力的住房。中国作为社会主义国家，特别是我们现在的政府完全是一个“民生”的政府，我们政府房地产政策更是要把国家的房地产市场用法律形式落实到国内绝大多数居民居住权上来，并通过这种居住权落实让国内每一个民众来分享中国的现代文明，来分享中国社会主义市场经济的成果。因此，从这个意义来说，中国的房地产市场发展长期目标就得围绕着上述宗旨来进行。如果这样，对建立中国的和谐社会能够起到重要作用。

总之，适应中国的房地产市场发展模式应该三部分组成：一是20%商品房市场，这个市场既是投资品也是消费品，完全由市场来选择；二是10%廉租屋，这个市场完全由政府制度准入规则分配；三是70%居民有支付能力的市场，这个市场完全界定为消费品市场。政府通过信贷政策、税收政策、住房政策、住房规划政策来保证绝大多数居民有支付能力进入这个市场。而要达到这个目标，政府对房地产市场宏观调控，应该让其目标多层次性，比如针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标。只有让房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及具有操作性。房地产宏观调控的效果也会十分显著。

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“要让我们的项目成为地标性建筑”—很多业主在策划项目时都提出这样一个要求。许多建筑大师也的确做到了这一点。国家大剧院、水立方、鸟巢、中央电视台等将建筑的个性推崇到近乎极致的程度。但是，褒贬不一的舆论评价也反映出公众对此现象的不同认识。如何处理好建筑与环境的关系、如何让建筑长久地具有生命力，其实一直都是一个仁者见仁、智者见智的问题。

 

当我们行驶在北京街头时，心中经常暗自评价眼前闪过的建筑。达成共识的好建筑有之，但印象更加深刻的绝对是那些公认的建筑败笔。仔细品味此类建筑，多有一个共性，个性过于突出，以至于与周边环境格格不入。鹤立鸡群当然好，但与环境融为一体，成为一个城市、一个区域的一部分，也是相当重要的一件事。事实上，现在我们的城市绝不缺乏地标性建筑，反而是太多的所谓“地标”导致城市景观的杂乱无章。

 

另一方面，建筑亦不应过多地追求时尚。时尚是一种潮流，随时间推移而变化，具有强烈的时间属性，与建筑的属性有相当的差别。建筑走时尚化道路，可以闪亮一时，但极易因过时而被淘汰。欲使建筑长久地具有生命力，切忌盲目追赶时尚。

 

笔者并不反对建筑追求个性与时尚，但要适可而止。评价建筑艺术是一件相当主观的事情，往往最终的决定取决于少数拥有决策权的个人好恶。由于缺少公认的建筑审美观，因此出现建筑精品与败笔都是十分正常的事。

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房地产领域的管见不少，本人也是。新近笔者专访几个所谓特大（规模超过四十万方）经适房项目，按最大容纳一万户（八十万方）简算，四个特大共计也就容纳三百万户穷人家。以武汉年供应规模一千二百万方计，占四分之一，当能解决居住保障问题。实际上随机问询的二十余落选者，他们只能无奈地接受。
    实际上，没有开发商愿意花同样的资金获得少于其他开发商很多的利润回报。所以在保障住房建设中存在一些潜规则：如政策弹性、限价中的适度突破、按保障住房标准上市比例控制在百分之四十左右、用地出让手续与税费的规避、用存量其他用途的土地报建、成本中的弹性与缺乏管理。
    据悉这是一个普遍的问题，于是居住保障也戴上了商业的光环。
 
    房地产领域出现的民怨，本来并非市场供应不足问题，而是用于住房的支出，一部分为不断上涨的物价吞蚀，一部分因为其他社会保障尚未进入完全轨道而分置，一部分因为就业稳定性存在波动而储备，还有一部分是因社会时尚的原因投资了。如此一来，大部分无房户面对高房价、面对房价调控后不降反升存在顾虑。这个时候，老百姓对政府的期望比以往任何时候都要高。而政府方面除了加强保障住房建设的宣传与部分实质发生行为外，在补贴物价、工改、收入分配适度调节等方面基本没有什么动作。
    没有望头以及老百姓在信息匮乏的条件下，发生裂变，这才是目前各地房价继续高涨的原因之一，另一原因是投资流向带来的。有些老百姓发生了恐慌性购买，更多成为门外汉，还在眼巴巴望着政府。
 
    那么政府如何才能照顾老百姓的利益呢？主要方向当然是让他们居者有其屋，但因为基数过大，必然存在过渡期。而现在，政府并未考虑过渡产品的问题。这是政府应该着眼于民生民怨的实质之举。
    比如小产权房中的一部分集体用地建设的房子其实可以稀释一部分这样的需求，起到保障民生的作用；比如政府出资兴建的纯租赁社区，未获得目前住房保障供应惠及的用户可以在此过渡；还有一种现金补贴式过渡办法，这种办法就是登记保障住房对象，没有享受已上市保障住房的对象，在政府承诺周期内定期领取保障住房政府津贴，待这些对象获得了保障住房以后自动退出津贴范围。
 
    目前的各地保障措施雷同，效益释放仅限于少部分人，按政府建设和谐社会的总体要求，应该将保障对象扩大至与户籍改革配比的城市新居民。

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■开发商爆料：政府职能部门“吃掉”利润的40%

　　■记者调查：政府实际各项税费虽占房价54%，但并没拿开发商的利润

　　■业内人士：政府收费用于配套，开发商30%—40%的利润才是房价泡沫

　　“楼盘建房成本只占房价的15%，开发商能够拿到占房价30%—40%的利润，余下超过40%的钱全部被相关职能部门‘层层消化’掉了！”近日，一名房地产业内人士的爆料震惊了楼市。

　　房价一涨再涨真的是因为政府在消化开发商的利润？对于一个楼盘，政府各部门究竟收了多少费用？记者调查发现：南京楼盘的土地规费成本的确很高，不过这都是正常的收费，属于开发商的成本，与开发商销售期间的疯狂涨价扯不上关系。比如谈到一个楼盘的成本，并不仅仅是指平均1300元/m2的盖房成本，地价及各项规费都包含在开发成本里。除去各项成本，目前南京开发商的利润大约占房价的30%—40%。

　　对外大叫建房成本太高，但关起门来一算，利润同样达到了房价30%-40%。显然，开发商如此暴利的“账本”是难以示人的，怎么办？于是，政府部门的正常收费就成为开发商追逐暴利、转移视线的最好借口。

　　政府收费调查

　　房价高，到底高在哪？近日，一个“重量级”爆料称，超过房价40%的钱被相关职能部门“吃”掉了！事实真是如此吗？记者展开了调查。

　　地价最高占房价30%；各项规费约占房价13%左右；土地税房产税占房价11%。林林总总加到一起，一个楼盘被政府收走的税费高达总房价的54%！但业内人士指出，这些费用都是政府依法收取的，也不是“政府吃掉了开发商的利润”，而是属于开发商的开发成本。核价时，是算在“成本”之列的。

　　地价是大头：最高占房价30%

　　地价涨，所以房价涨，这是开发商平常最喜欢讲的“房价上涨的理由”。在南京楼盘的房价里，地价的确是“大头”。那它究竟占多少呢？

　　南京市国土局对2006年公开出让的74幅地块进行了统计，平均地价为2318.9元/平方米。相比2005年，这一地价上涨了165.9元/平方米，上涨幅度7.7%；而同期房价涨幅远甚于此，达到15%以上。

　　江苏省国土厅的统计数据显示，2005年南京地价占房价的比例为31.2%、2006年为30.18%。这个比重在全国来说确实算高的，但南京市的地价房价比超过30%也仅仅是这两年。以奥体为例，目前多家楼盘的房价达到8000元/m2，当年他们拿地的楼面地价多在2200元/m2，占27.5%。

　　需要特别说明的是，目前南京在售的楼盘中仍有一些是划拨地和早期拍卖地。同样是奥体，有些楼盘的土地成本仅750-1000元/m2，仅占房价的9.04%-12.5%。

　　规费林林总总：占房价13%左右

　　除了土地成本，房价里最说不清道不明的就是“规费”了。南京市建设系统政务大厅负责人告诉记者：所谓“规费”，就是政府规定要收取的费用，主要是市政公用基础设施配套费、白蚁防治费、散装水泥专项资金等几项。

　　“这些规费，南京都在市建委的大厅一站式收取，标准都是公开可查的。”记者在大厅了解到：市政公用基础设施配套费是150元/平方米，其他都是几元钱一个平方米。比如散装水泥专项资金，是2元/平方米；白蚁防治费7层以下部分（含、地下室）2.3元/平方米，8层以上部分（含）0.7元/平方米，仿古建筑6元/平方米，公寓、别墅10元/平方米。

　　“因为有的是按平方米来收取、有的是按比例、还有的按每宗来收取，难以精确算出究竟每个楼盘一平方米交给政府多少钱。”南京市建委一名不愿透露姓名的人士如是说。不过他肯定，这些规费“所有的加起来也不会超过1000元/平方米，这个比例应该占房价的13%左右”。

　　同时记者了解到，在一些政府鼓励开发的新城区，规费还有一些减免的优惠政策。

　　而以往这项费用之所以“说不清”，是因为开发商往往可以用种种手段，使自己享受到优惠。操作得好，一笔就能省几百万、上千万。近年来，南京规划、建设、房产等系统都有官员被查处，这中间或许有“多花的钱”。但总的来说，开发商一定是在1000元/m2的规费基础上少交了钱。

　　土地税房产税：约占房价11%

　　除了土地出让金和规费，政府还收取各种各样的房地产税，而且这些税大多根据销售额来收取。也就是说房价越高、税也相应收得越多———这以往也是被当做房价暴涨、政府屡调无力的原因之一。

　　那这部分收入究竟有多少？就足以导致政府“利令智昏”吗？据南京一家税务师事务所的专业人员介绍，房地产企业的税种主要有两种，一是占销售额5.5％的营业税；二是占利润33％的利税。

　　开发商的销售额其实就是楼盘的总房价，虽然行业内30%-40%的利润很平常，但因为一个项目要开发3-4年，前几年楼盘没销售的时候都在“亏本”，开发商通过逐年分摊等等手段，做到账面上利润一般就剩8%-10%。这样算来，这两种税也只有房价的5.5%+10%33%=8.8%。

　　再加上4%土地契税，是按土地价款来收。因为土地价款仅占房价的30%左右，这部分契税也就只占房价的30%4%=1.2%。另外，土地增值税一般是按总房价的1%来预收。因此一个企业的所有房地产税加起来，大约是房价的8.8%+1.2%+1%=11%。

　　房价里政府究竟拿走多少？54%！

　　■结论

　　土地出让金占30%，规费最多1000元/m2。如果按2006年南京平均楼面地价2318元/m2，占房价30.18%来算，当年的可参照房价就是7680元/m2，1000元/m2左右的规费占房价的13%。再加上11%的各种房地产税，在南京，政府从房价中获取的比例达到了54%。

　　政府收费“取于楼盘用于楼盘”

　　就算政府拿走了50%-60%，也不为过。为什么？因为这些税费都是纳入地方财政，是城建资金的主要来源。楼盘周边的配套设施、城市道路建设等都是拿这笔钱来建，可谓“取之于楼盘、用之于楼盘”。

　　这种“公益性项目”的分布，即使有时购房人觉得与自己的付出比例并不完全一致，却不是开发商所能替代的。例如地铁，绝不是附近一两个楼盘就能承担的。

　　30%+13%+11%=54%

　　姚宁屏（东方投资集团策划总监、江苏东润置业顾问有限公司副总经理）：

　　■声音 开发商利润调查

　　开发商利润到底有多少？30%～40%

　　房价的一半以上都被各级职能部门收走，但真的是这些费用推动了房价节节上涨吗？

　　记者试图追踪楼市里“从定价到涨价”的全过程，发现职能部门收走的成本顶多只影响初始定价。而在随后的销售中，楼盘每涨一分钱，绝大部分都流入了开发商的口袋。

　　开发商盖房成本仅占房价15%

　　那开发商盖房子的材料等建筑成本又是多少？按照南京市建委的统计数据，在过去的2004年、2005年、2006年三年内，房屋建筑中标的平均单方（每平方米）造价分别为1234.55元、1295.60元和1117.86元/。与商品房相比，经济适用房因为配套要求略低，成本也更低，三年来的单方造价分别为1076.60元、994.71元和947.97元。

　　按7680元/m2的参照房价来算，即使按近三年最高的建筑成本1295.60元/m2来计算，其建筑成本也仅占到房价的16.87%，按最低年份的1117.86元/m2来计算，建筑成本仅为14.56%。就算加上政府拿走的54%，开发商的利润也达到了30%上下。

　　多次涨价都成了开发商纯利润

　　那房价是怎么越涨越高的？以河西奥体某楼盘为例，去年此时该楼盘一期只有6000多元/m2，而到了今年其二期房价就到了8000元/m2以上。

　　对此，业内人士并不讳言：去年年底奥体地王卖出了24.05亿的天价，地价从2000多元/m2上升到3500多元/m2。那很简单，房价自然也要跟着涨1500-2000元/m2。“但是既然闭着眼睛都知道今后奥体房价能卖到八千、一万元一平米，我又有什么理由现在把房子卖便宜了呢？”

　　但事实上，该楼盘的土地成本并没有涨，利润就凭空多了1500-2000元/m2。如果原先该楼盘房价里有30%是利润，现在至少又增加了19%-25%。

　　上涨的房价加重了购房人的负担，却并没有被政府拿来用于市政建设。因此南京市政府于今年4月，组织了物价、税收等五部门“围剿”楼市高房价，试图用核价来阻止楼盘随土地拍卖跟风涨价、狙击开发商的暴利。

　　房价飞涨让人头痛

　　■声音　邵角（南京民间自建房组织的发起人）：

　　30%-40%暴利才是房价“泡沫”

　　听说有房产商说政府“消化”了开发商40%的利润，邵角感到不可思议。南京民间自建房组织组织曾经率先发布过南京百家楼盘的成本，其中开发商的利润平均都在30%-40%以上。

　　“开发商在为自己的暴利转移注意力。”邵角说，当初市民想搞自建房，其实土地一样是通过拍卖来获取，规费一样要交，所不同的就是能节省开发商的这部分利润。试想，如果把30%的开发商利润拿掉或者降到10%以内，主城房价就能从10000元/m2降到7000-8000元/m2，这才是楼市调控应当挤压的“泡沫”。

　　■专家疾呼 反暴利是房地产治本之策

　　在6月25日的一场土地论坛上，江苏社会科学院院长、博士生导师宋林飞教授也鲜明地亮出了自己的观点：“反对暴利，是保护消费者利益的根本举措，是房地产市场的治本之策”。

　　宋林飞说，今年5月25日，南京市物价局出台新政，对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房、普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，并把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内，因为世界房地产市场的平均行业利润率也仅5%—7%，现在物价部门允许开发商的利润就有8%，再加上评估后获得的土地收益，超过30%甚至更高的利润，显然是过高了。楼市需要反暴利，这才是根治房价虚高的根本举措。

 

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纯属愚见，只是想大家参与这个话题谈谈自己的看法，以及对房地产未来的预测。www.swotbbs.com:AZ4B$Ea;oQ.k*s<
股市火暴给楼市带来的积极影响多还是消极影响多？他们之间成什么相关性？楼市是否被股市的持续攀升所压制？怎样在此背景下给投资型物业带来新的曙光？
一、现在的股市就像前两年火暴的楼市一样受到众多投资者的追捧，从以前排队购房变成了排队买股票，从长线投资变成了短线投机，至使大量的资金融入股海！这对以房地产经营为主营业务的上市公司是个极好的机会，可以解决公司融资困难、融资成本高的问题，但是这些公司的利润还是需要销售这个途径实现啊！开发出来的产品谁去消费？在大牛市的背景下又多少人会去投资收益相对较低的不动产呢？融资成功的公司用这部分资金进行开发实现增值的购买支撑在哪？上市公司有可能会解决这些问题，因为他们有实力耗的起，投资相对分散，也有能力转向其他行业投资或者海外房产投资，风险远远没有中小开发企业来的高？那么只靠运营一两个项目的中小型开发公司，能撑多久？地域的限制、融资的困难、银行的加息、政府的调控、销售的缓慢必将导致大批公司出局，造成社会资源严重浪费，这些问题将如何解决？笔者走访了很多城市，见到过不少楼盘根本就是空城一座，入住率低的吓人，同时也很惋惜，为什么那么多没有房子也渴望有自己的房子人没地方住？为什么物业品质、小区环境那么好楼盘却没人买没人住？供求矛盾加剧，难道只是物业价格问题吗？这些不难使人想到经济危机出现了很多失业者排队领救济粮、救济金，企业却把“过剩的牛奶”倒入河流现象。▓▓房策天下（地产思想库）房地产营销策划论坛oF*t U_4dj
如果股市持续好走，其中相当一部分资金也必然会流向房产上市公司，这些公司可以借助资金实力集中开发，原本不敢操作的大项目也有能力上马，房产将进入规模化发展阶段，有利于社会资源的有效整合，避免重复建设带来的浪费，可见股市炙热是一把双韧剑！▓▓房策天下（地产思想库）房地产营销策划论坛5f H4Y5NP(X)InK
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二、根据前几年做毕业论文时收集大量数据，以及运用数量经济学中的回归分析可以得出以下结论：2005年以前，地产股和大盘股指成弱相关（相关系数0.25），房地产行业景气指数、价格指数与大盘股指成负相关（相关系数为-0.65），地产股与房地产行业景气指数、价格指数相关系数为0.69（中度相关），2005年至今地产股和大盘股指强相关，地产股也一度成为引领大盘的主力军，但是房地产行业景气指数却大不如以前！换句话说就是：现在地产股随大盘波动明显，但房地产价格指数、景气指数却与地产股相背，这就是房地产行业与股票行业的翘翘板效应！原因就是原本投资房产的资金逐渐流向股市，但股市并没有起到返哺的作用。房地产策划论坛,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案O1PK        Y!H/x@&H
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三、现在部分城市由于股票牛市的出现资金涌入股市造成了房产销售速度缓慢，对于仅靠销售回笼资金用于开发的企业来说无疑是雪上加霜，尤其是投资型物业，开发商承诺商铺返租、回购、带契约租赁一时得不到市场的关注，炒房者变成炒股者，他们更关心的是股票的涨跌，广大群众对股市信心百倍，对楼市反而感觉很迷茫，琢磨不出楼市未来的走势（与政府行为也有一定的关系）。在短期来看，房产行业将被大牛市所压制！▓▓房策天下（地产思想库）房地产营销策划论坛H G        ND/HE9c+iK
四、无论是股市还是楼市中的投资客信心最为重要，怎样树立他们对楼市的信心，是解决投资型物业滞销的前提（本人愚见），投资型物业不景气与其价格也有很大关系，就像股票低价建仓、持仓，高价平仓，很多投资者认为现在的房价在高位运行有风险、没有几个真正好的项目值得投资，进而持币观望。就像日本一家开发公司用了20多年打造一个项目，无数次调整规划、充分的挖掘资源，站在客户的角度多方面进行论证，最后实现了巨大的成功，这样的项目就像股市中的蓝筹股，其价值可见一斑，如果我们把思考如何定价、如何定位、如何推广、如何销售等国内房地产商惯用手法所耗费的时间用在挖掘项目的资源、如何提供更好的客服、如何为客户创造更多价值、如何使客户与自身形成统一利益体这些方面，何愁不大志不成哪！但现实往往不如人意，很多所谓的专业市场、购物广场、SHOPPINGMALL等商业项目把客户引进来以后就“关门打狗”，反正开发商钱赚到手了，管那些投资者呢！有的项目根本就没有后期管理，房子卖完了了事，有的开发商还算比较“仁慈”，打着返租、回购的旗号把房子推给了广大消费者，然后花个200万注册一个擦屁股的经营管理公司负责背开发公司遗留下来的黑锅，那些被多少年多少回报率忽悠的投资者拿了一纸合同视如珍宝，当时可有多少人想到其中的风险呢？一个200万的公司能负担的起每年上千万的返租额吗？不出两年投资者发现自己已经被骗，追悔莫及；这样的项目在中国多不多？多的要命哦！投资者上了一次当以后会相信你吗？这些公司看中的都是眼前的利益，等到拿着骗过来的钱再开发别的项目，发现是消费者都变聪明了，他们扬言以后不再上当受骗了，开发公司的拐也卖不出去了，怎么办，干脆自己卖给自己，把银行的钱套进来，越陷越深，带有这样目的的公司多了，银行又精明了，要严格审查了，贷款发放变紧了，开发商又动脑筋了，搞定银行领导就OK了，结果人家下台了，这都是有开发企业自己一手造成的，原因就是暴利的驱使和不负责任的态度。你们是在伤害消费者的感情，所以在你跌倒的时候人家也不会同情你，做好自己的产品积极的为投资者服务才能给项目带来曙光！

千万不要欺骗消费者，后果很严重！

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核心提示：南京1～5月份的住宅累计成交套数为35491套，相比去年同期增加了约5000套，平均每个月都能比去年同期多销售1000套住宅。1～5月的住宅成交均价为5192元／平方米，比去年同期上升了17．9％。
从房价飞涨的无奈到“无房可卖”的尴尬，众多买房者就在这场“买”与“卖”的游戏中体验着悲喜与阵痛。时间过半，“疯狂”的南京楼市在政府的“重拳”之下呈现出怎样的趋向？记者从专业房地产研究机构了解到相关数据，试图从中找寻答案。

1－5月份住宅均价上涨17．9％

中国指数研究院监控数据显示，南京1～5月份的住宅累计成交套数为35491套，相比去年同期增加了约5000套，平均每个月都能比去年同期多销售1000套住宅。1～5月的住宅成交均价为5192元／平方米，比去年同期上升了17．9％，一年以来住宅持续热销，供销比不断上升，因此房价也同期上升较快。

1月份，南京住宅成交量达到7754套，相比去年同期增幅近80％，主要原因是受去年下半年市场热销影响和春节日期比往年偏迟。进入2月，市场滑至低谷，成交量和成交均价双双出现下跌。3月之后的市场走势一片大好，春节之后市场的需求量大幅增加，但短期内供应量增长缓慢，因此造成了市场供不应求的局面，市场行情一路上扬。从3月至5月，住宅的成交量和成交均价一路走高。5月份的住宅成交量为9681套，基本与去年同期持平，但成交均价达到5800元／平方米，比去年同期上涨了22．5％，呈明显“涨势”。

办公物业销量远超去年

1～5月，南京办公物业的累计成交面积为115946．4平方米，比去年同期增长了53．9％，同时成交均价为8451元／平方米，则基本与去年同期持平，郊区办公楼成交量的增加，是导致整体均价停步不前的主要原因。

1月份的全市办公物业成交量达到29070．9平方米，但成交均价仅有6184元／平方米，主要原因是当时江宁板块的办公物业放量销售引起，而该区域的物业售价相对较低。之后江宁板块的办公楼逐渐进入销售尾期，写字楼的市场供应量出现下滑，导致销售量出现了连续三个月的下滑，但与此同时写字楼的主力销售区域重新转回主城区，因此售价则出现较大幅度的上升。

5月份的办公物业成交面积有所上升，但成交均价则相对小幅下降。从这5个月的情况看，成交面积和成交均价大致呈反比的对应关系，可以证明虽然5个月的累计成交量相比去年同期有较大幅度的上升，但南京市场对于办公物业的需求程度仍保持相对稳定，并未如住宅市场一样出现大幅度的增长，整体市场供需也基本保持平衡（见1—5月办公物业成交走势图）。

价升量降商铺遭遇“滑铁卢”

随着国家对集中式商业分割销售禁令的出台，南京的集中式商业开发也集体停滞，近期在售的主要商业形势为住宅小区配套建设的商业门面房，因此整体供应量低于去年同期水平，导致销售量也大幅降低。1～5月的商业成交面积为166670．8平方米，比去年同期下降了35．2％，同时成交均价达到9219元／平方米，比去年同期增长了33．5％（见1—5月份商铺成交走势图）。

同办公物业的成交走势类似，商业1月份的成交量最高，但成交均价则相对较低，之后数月的成交价格持续上升，但成交面积则有所下降，原因同样是主要的销售地区由郊区向主城区转移，以及在整体市场发展的背景下，对商业价格的推动作用。

江宁、浦口板块并驾齐驱

根据销售数据统计，江宁板块和浦口板块在上半年牢牢占据了销售榜的前两位。在1～5月份，两个板块的住宅成交量分别占全市总成交量的26％，两者合计占据了总销量的一半以上，因此这两个板块的走势和发展对于全市整体市场而言，影响极为重要。

由于河西板块在06年的下半年集中发力，引领了近一年来的楼市高速发展，但随着各在售项目陆续进入销售尾期，该板块在07年上半年出现了供不应求的局面。因此1～5月份的市场成交量有所下降，并未如之前那样与江宁和浦口板块形成三足鼎立的格局。从该板块一些潜在项目的开发进度判断，下半年将可能有多个项目陆续上市销售，供应量也将有所增加，有望改变目前供不应求的局面。

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一手房的地段、区域成熟度和二手房的舒适、人性化几乎是鱼和熊掌不可兼得的一对矛盾，也是购房者"出手"时最为左右为难的原因。构成一个理想生活空间的要素：地段、配套、价格、户型在"下手"时主选什么？不选择什么？由此延伸出去，今天，我们请来房屋中介、置业专家、调查公司的专业人士，用"解剖麻雀"的方法，剖析一手房和二手房的特点、优劣，希望能助正准备购房的消费者"一臂之力"。

从上世纪90年代的商品房大面积开发起，到近年四环路以外鲜有新盘上市　北京楼市的现状显示出了：一手房主导外围市场，二手房抢占中心城区的分布格局。

"地段才是第一位的，二手房的地段优势无法取代。"这种"二手房观点"代表了大多数人对城市中心区的崇拜；出行便捷、生活便利、生活成本低这些都是绝对优势；但二手房修建的年代较早，设计理念和审美标准都停留在当年建房时的水平，因此，享受地段优势的同时，购房者也要忍受早期开发楼盘的厅、厨、卫面积小，不到2平方米的厕所、没有直接采光的暗厅、无法南北通风的朝向等实际问题，总的说来许多早期开发的二手房离现在人对房型结构的要求还是有一定的距离。

随着开发水平的日趋成熟，户型变化、景观设计、配套完善也在发生着日新月异的变化。单从户型和格局上看，新开发的小区楼盘自然比"历史悠久"的二手房更合理、更舒适。再加上一手房灵活的户型结构，现代化高科技的管理系统、完善的配套功能、安全的保安系统和周全及时的物业服务，这些都不得不让二手房"俯首称臣"。

于是就出现了两种尴尬：晚上住在舒适的新房里，早上拼命地往城中心赶--上班、上学、送孩子；要么上班、上学就在附近，但房子小、晚上吵、空气质量又差。

一手房的设计元素是最大优势

在我看来，一手房的最大优势在于设计时能够运用最新的设计元素，比如目前的退台式花园洋房以及相当人性化的户型、朝向、面积等，但它缺点是购买时看不到实际的东西，还存在"看到"的和"拿到"的不是一样。没有有形的产品给你看：景观、楼盘是否按规划不清楚、物管费用不能确定、配套是个大概数字、地段的选择层面不高。

而这些在二手房就不存在，二手房可以用眼睛去落实，费用也可以计算，房子分布得比较广，你也可以根据自己的经济条件来进行购买；由于房源较多，同一地段就可以挑选、对比，投资价值也很清晰，可以比较同等地段的房价和租金；因此，从出租角度看，二手房更有优势，不用等很长的建设期。

但比较同样的购买手续，一手房要简单得多--交接房手续简单，开发商一并给你办理完，价格虽比二手房高但固定，不会有潜在风险。二手房则不同，交接时水、电、物管费、有线电视费等等需要交接，而且交易流程不易被购房者掌握，找不规范的中介可能会存在吃差价、手续办理留后遗症等问题。

从发展趋势来看，二手房明年将进入一个冬季；随着个人所得税缴纳的开始，二手房价格整个要比2006年增加7.55%，这个购房款增长的直接结果是：卖方把增加部份加到买方的头上，在短期内显现的是二手房价格上涨，但更深层次的变化会是从原来的买方市场变成了卖方市场，很多二手房可能就卖不出去，小的中介公司会随之倒闭。

与之相仿的是一手房市场，虽然二手房市场因涨价而转向一手房市场，但今年下半年陆续拍出的几个地块价格都涨了很多，可以预见，明年新盘的价格也会上涨。两头上涨只能导致购买力的下降。

一手房和二手房相比，价格总体上是二手房低于一手房，但今年的情况有了显著的变化：一、二手房都涨，与往年的同期限相比，1-6月份的二手房涨幅高于了一手房。5月份的宏观调控后，市场交易有所下降，接下来又有小幅回落，一手房高出一点点，到年底，涨跌幅度没有超过5%。但调控后的别墅价格变化很明显，涨幅到了4.9%。

一、二手房各自的优缺点应该说是很明显的，比如说配套、户型、地段、价格、密度等方面都不样。今年还有一个特点：一环路以内因为新增楼盘的供应量少，导致了一环路以内的二手房整体价格高于一手房，这些高价二手房的优势在于在地段和配套。

要说一手房好还是二手房好，事实上是没有一个标准的，房子的好坏应该由购房者的心理喜好决定，同时也和购买力有关。比如刚刚工作、或刚毕业的购房者可能就会买一个价格比较低一些的二手房先住，而城区很多白领、公务员又可能需要置换一下房子，到城外购买一套面积、户型更理想一些的房子。因此，应该说房子的优缺点也应该是相对的。

二手房比一手房价高，究其原因主要由税收的增加、换房客交易频率的增加、市场房价的涨幅几大因素构成。昆明二手房交易市场这几年比较活跃，但其间也存在一些不规范交易行为，如双向收取佣金等。

所谓一手房和二手房是一个交替的过程，从置业投资角度看，一手房的投资空间要比二手房投资空间大，但作为未来的市场，二手房将成为主流产品，这取决于土地资源的日益稀缺，新盘开发的减少。而未来的居住面积将比现在大得多，现在满足90平米，明天就可能要住120平米；房子也将大多以自住为主，投资为辅，二手房的发展趋势也会出现全款一次性付清。

一手房

二手房

第一回合：地段

一手房：近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。

二手房：市区、热点地区随处可见二手房的"身影"。

第二回合：交通

一手房：相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。

二手房：城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。

第三回合：外观

一手房：外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力。

二手房：建筑外观较为传统，单一，九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。

第四回合：户型

一手房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。

二手房：房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。

第五回合：价格

一手房：新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。

二手房：户型面积虽小但是其总价却相对较低，这也是吸引购房者购买的重要因素。

第六回合：物管

一手房：大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。

二手房：二手房大多由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。

第七回合：区位

一手房：大多新建楼盘地段偏远决定了它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟，有待进一步完善。

二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。

第八回合：升值空间

一手房：升值潜力较为可观。

二手房：尽占天时、地利，升值潜力将进一步提升。

第九回合：风险

一手房：存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。

二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多购房风险。

第十回合：交易

一手房：由开发商一手办理完毕。

二手房：交易手续、流程复杂，不易被购房者所撑握，少量中介存在"猫腻"。

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因价格相对低廉，购买二手房是不少市民的选择。房产专家表示，相对新建商品房，一些二手房的“社会属性”隐蔽性强，买卖双方信息不对称，买卖“二手房”涉及的法律关系也较为复杂。市民购买二手房时必须防范六个潜在“陷阱”。

　　陷阱一：产权状况不明。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。若房屋设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来可能会给买方造成损失。

　　陷阱二：房屋类型不明。现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法从事预期的商业用途。

　　陷阱三：合同签订人身份不明。房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人的产权人身份，以及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。

　　陷阱四：模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

　　陷阱五：模糊的交房约定。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。

　　陷阱六：非居住用房税费承担人不明。购买、出售非居住用房需缴税费的种类和数额与居住用房有较大差别。若由于对购买、出售非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人原先预算或严重影响售房人预期收益的情形。签订合同前，双方应先到房屋所在地的房地产交易中心，或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。

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两会期间，广州市市长张广宁再次对控制广州房价问题表态，且决心之坚定、态度之诚恳，在全国数百名市长中实属罕见。3月26日，张广宁又一语惊人：住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。在笔者个人看来，也许是迄今为止对房价此番暴涨最为尖刻也最为深刻的官方表述。
 
　房价为什么是政治问题？回顾这几年，住房表面上是某一部分人的投资理财工具，实质上却已经成为一个加大社会分配不公的工具。富人买房我们本来没有意见，但如果他们拼命买房子炒高了后再卖给我们，我们就不能没有意见。2003年，深圳一手住宅均价5680元/平方米，销售面积806万平方米，销售金额为458亿元；2004年5997元/平方米，2005年7040元/平方米，2006年9956元/平方米。 
　　以2003年的销售面积为基准，我们不难算出近三年每年因房价上涨对财富的吞食：2004年为25亿元，2005年为110亿元，2006年为345亿元。也就是说，仅仅2005-2006年这短暂的两年，就有超过500亿资金被卷走。难道这真是深圳老百姓一夜暴富后的财富释放吗？可是依据深圳官方的统计数据，人均可支配收入从2003年的2.5万元增长到2006年的2.9万元，增长幅度为0.4万元，按照深圳市2006年常住人口843万的口径，满打满算2006年所有深圳老百姓口袋的新增入总和为337亿元，低于2006年仅仅房价上涨因素从老百姓口袋掏走的345亿元。如此一比较，可以得到一个结论：经济增长的好处被房价暴涨抵消。

　　进一步深究，低收入人群没有进入市场，而富有阶层往往已有多套住房，因而实际上承受高价是中间家庭。有中国社科院的最近研究作为佐证：我国中产阶级正面临住房按揭贷款支付危机，相当一部分家庭月还贷额超过月收入的50%。此番房价上涨，悄悄地掠夺了中国准中产阶层依赖劳动积累的财富，扼杀了中国正在成长的中产阶级。我们可以预期，一旦房地产泡沫消退，住房成为负资产，诸多准中产者将被拽入赤贫状态，这毫无疑问在危害我们社会的和谐。

 

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