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在房地产市场波动加剧及宏观调控不断加强的今天，银行地产信贷运行与市场的关联度越来月紧密，无论是银行、开发商、还是贷款的买房者，都面临因房价的大幅变动而带来的巨大压力和风险。一旦房价出现大幅度下跌，开发商和购房者的风险将全部转嫁到银行，中国商业银行是否也会发生类似美国去年的次级按揭风波？
比较我国房地产市场与美国次级按揭市场，二者在本质上存在诸多不同。最为主要的是中国住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款，没有美国那种复杂的衍生产品。同时，房产首付在20％甚至更多，政策上不允许发放零首付贷款。但是，我们也必须要看到我国住房抵押贷款存在的风险。
一是贷款首付比例较低及虚假信用，存在大量投机性借贷。在房地产实施宏观调控前，我国居民房地产贷款首付比例为20％。但实际操作中，也存在虚假操作的情况。据报道，04年上海曾经发生过有个人贷款7800万元，购买128套住房的重大违规贷款行为，就是通过假信用的方式进入的。
二是超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50％。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，很多人不能满足这一基本标准。有人从单位或找他人随意开出假的工资收入证明。银行信贷人员和房产销售人员为提高房屋销售和贷款业绩，甚至明确告诉贷款者只要能开到证明就放款，用假收入证明、工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款，无疑为个贷风险埋下了巨大隐患。
三是持续加息的“温水煮蛙”效应，导致部分债务人丧失支付能力。近年来，央行数次提升贷款基准利率。04年10月29日从5.31％提高至5.58％；06年4月28日金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点至5.85％。经过连续10多次上调，目前一年期贷款基准利率已提高到7.47％，这对信用差、还款能力不强的贷款人来说无疑是巨大压力。
四是房价在飞涨后存在下跌趋势。统计数据显示，大城市近年房价指数上涨20％左右。就具体的楼盘而言，则上涨50％至100％甚至更多。飞速上涨的房价刺激了购房者的购买热情，炒房成为获取巨额财富的途径，使许多偿债能力低的人参与到购房队伍中。当房价下跌、房市流动性降低、贷款利率大幅调升时，势必加大高价购房者的偿债压力，使银行信贷面临巨大违约风险。
从上述四点来看，加之通货膨胀、雪灾、美国因次级贷而导致的经济下滑，中国经济在08年不容乐观，加之房地产金融调控对房市的影响，房价在08年可能导致大面积的滑坡，那么银行的金融风险不仅体现在开发商的贷款上，更重要的是，一旦购房者的房屋市价低于该套房的按揭贷款额时那么意味着银行的金融风险将全面爆发，不可避免的“次级贷”风波将在08年登陆中国。那么如何避免中国式的“次级贷”风险发生呢？我想应该从以下几个方面来着手规避：
一、密切关注宏观经济周期性波动所带来的风险。自02年中国进入新一轮经济增长周期以来，境内商业银行在旺盛的贷款需求下产生巨大的盈利冲动，同时流动性过剩导致其面临巨大的盈利压力。在盈利冲动和压力的双重推动下，大多数银行更多地注重盈利而忽视和放松了风险防范，贷款尤其是个人贷款增长速度居高不下。对中国的银行而言，必须认真考虑如何更好地防范全球金融体系中的风险。我国金融业积极稳妥地推进对外开放、实施“走出去”战略的同时，全球金融体系中的风险不容忽视，必须深化改革，改进风险管理能力，提高综合竞争力。
二、信贷产品设计要科学严谨，把防范金融风险放在第一位。美国次贷危机爆发的重要原因之一，在于金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准。面对房价不断上涨，忽视住房贷款的第一还款来源亦即贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行为了营销推出了一系列金融创新产品，将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为危机埋下祸根。因此，金融机构必须审慎经营，科学设计信贷产品。
三、不动产只涨不跌是真实的谎言。目前中国房地产处于上升周期，房价上涨较快，个人住房按揭贷款发展得非常快。07年以来，商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势。从美国次贷危机的教训来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。银行一定要高度重视房地产市场发展中的各类金融风险。对此，银监会对银行一再发出风险提示，要求银行不能放松借贷标准，严格“三查”，严防假按揭和虚假贷款，并多次就银行房地产贷款进行现场检查。同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高度关注贷款抵押物的价格风险。
四、房贷规模要严控。近年来境内商业银行普遍将个人信贷作为收入的主要增长点。在目前资产价格快速攀升、存在回调压力的大背景下，商业银行应高度关注个人住房信贷及个人住房抵押贷款的风险，不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择地大力发展。因此，吸取次贷危机的教训，我国商业银行应高度关注个人房地产贷款风险，加强信用系统建设，提高风险防范能力。
五、金融工具创新要“谨慎”。美国次级房屋抵押贷款证券化的所谓金融创新中，次贷不仅很快衍生出各种金融产品，还被分配到各种金融机构的投资产品组合之中。对冲基金及其他高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至上百倍地放大与次级债有关的各种交易，这导致衍生产品价值与其真实资产价值之间的联系被完全割断，放大了相关投资和交易风险，使金融活动背离了金融机构的“谨慎经营”原则。当风险集中爆发时，再追溯原生信贷产品的发行质量，为时已晚。因此，商业银行在产品设计与每一单合约执行过程中，就应按照谨慎经营原则，合理评估无风险约束下的放贷行为与潜在风险的平衡，防患于未然。
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