花拳绣腿不太管用

    6月7日，北京市建委制定的《北京市城镇廉租住房管理办法》、《北京市经济适用住房管理办法（试行）》在网上公示征求意见。向社会广泛征求意见的目的自然不是为听歌功颂德的声音，而是意在发现不足和疏漏以便修改和完善，鉴于此，我在这里不揣浅陋直言不讳地说出我的一点想法——这两个办法最大的问题在于保障性住房申购对象的筛选有点华而不实、不切实用。

    过去之所以会出现诸如倒卖房号、富人购买经济适用房等问题，制度设计不够合理是关键。

    在上期专栏中曾提到，民生用地与商品用地并行从本质上讲是政府在房地产价格上采取了歧视定价，而经济理论告诉我们，实行歧视定价必须具备两个条件：一是该商品不能转售，二是要有一个客观标准能将不同消费者分开。如果没有一个客观标准将不同消费者分开，那么随心所欲确定保障性住房销售对象的问题不可避免，“奔驰、宝马”问题又来了。而如果保障性住房可以转售或转租，那么低价获得者就可以将保障性住房转售或转租从而获取“差价”，歧视价格也就变成变相涨价而失去了意义。在这种情况下，以构建多层次住房保障体系为目标的的歧视定价也就失去了其原本目的。

    过去我们对经济适用房转售没有禁止，只不过是对转售时间作了限制，如规定必须得5年以后才能上市交易。这个时间限制显然形同虚设，因为买卖双方只要事先签一个私下交易合同，待到时间一到就可正式成交。现在，《北京市经济适用住房管理办法（试行）（征求意见稿）》对“转售”作出了明确的限制，其第21条规定：“ 经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购。回购价格按照届时同地段新建经济适用住房重置价格结合成新确定，回购的房屋重新纳入保障住房供应体系。”如果这一政策措施能够得到严格的贯彻实施，炒卖房号的现象应该能够得到有效的遏制。

    实行歧视定价的第一个前提条件“不能转售”现在是有了，那么第二个前提条件“将不同消费者区分开来的客观标准”是否也有了呢？

    过去虽然对经济适用房购房对象的申购条件作出了需要单位出具收入证明的规定，但实践证明效果并不理想，原因是“虚假证明”冲击了“客观标准”。现在按照新的思路，经济适用房申购对象须实行三级审核、两级公示。这是不是意味着客观标准的“堤防”因此而得到巩固了呢？结果恐怕依然难以乐观。这么一来，对购房对象的认定太过复杂了。不仅会大大影响到行政效率和行政成本，政策的实施能坚持多久自然得打个问号，而且也会直接影响到认定的客观性。因为一旦对购房对象的认定过于复杂、专业，普通民众没法深入监督，“客观标准”就容易变成“主观标准”，在筛选保障性住房申购对象时，基层官员几乎可以“随心所欲”了。

    动作越简单往往越实用，好比武术如果一味地追求动作的花样繁多好看，那武术也就变成“舞术”了。对保障性住房申购对象的筛选其实也是一样，得讲究“简单实用”。如“家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入，储蓄存款利息等”，又如“家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、有价证券、投资（含股份）、存款（含现金和借出款）等”，在目前国内个人普遍是现金交易而非支票和信用卡交易的情况下，我们在筛选保障性住房的申购对象时，打出这些“动作”来煞是好看，但是“舞术”味太浓了。

    简单实用地将不同消费者分开的客观标准其实是存在的，那就是保障性住房的面积。保障性住房不应等同于建筑质量低劣、环境低劣的代名词，但是，多层次保障性住房其“保障”特点理应决定了其面积相对来说必须是多层次的“小”，同时必须用来自己居住。如果相对的“小”对应着相应“强”的保障（价格的相应低廉），相对的“大”对应着相应“弱”的保障（价格的相应昂贵），再加上“没有正当理由不居住，一旦被抽查到则以侵占救济金论处”这样的“客观标准”，每个人难道不会自己作出相应的理性选择吗？