运用科学的方法，对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，从而为国家宏观调控和企业制定发展战略服务，以有效地提高资源配置的效率。     

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房地产发展商自己承担全部流通职能，直接将房地产商品销售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。     

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价盖上海、贵甲中国的豪宅“汤臣一品” ，可谓是当下“问题楼”的典型标本。它的被查，耐人寻味。囤地、捂盘、假售、抬价……当这些“怪状”司空见惯之时，楼市确乎到了“强硬”纠偏之时：交易秩序整治务须强行入轨，普通住房的有效供给和廉租屋等住房保障需要强力推进，价格市场化与社会公义之间的平衡亦应强劲引导。

楼市刮起“检查风暴”

6月5日，上海市房屋土地资源管理局的一则通知，在上海乃至全国的房地产市场掀起了一波巨浪：7日下午，对天价豪宅“汤臣一品”的开发建设及销售情况进行专项检查。上海市房地局认为，该楼盘开盘以来，社会反映强烈，价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。

汤臣集团主席徐枫7日在接受媒体采访时表示，汤臣“不怕调查”，“汤臣一品”不会降价出售。

针锋相对的背后，是一场业已刮起的楼市“检查风暴”。“汤臣一品”不过是上海整治楼市的一个最新案例。在全国房价持续上涨的进行曲中，曾经回调的“调控样本”———上海房价呈现出进入新一轮上升通道的迹象。

今年3月，国家八部委联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，并召开电视电话会议布置相关工作。眼下，全国都在调查是否存在“非正常、非市场”性的因素推动房价快速上涨。

“汤臣一品”的典型“症状”

“汤臣一品”被查的意义在于它是当下“问题楼”的典型标本。在“汤臣一品”开发、销售诸环节，留下了市场一再重复的典型“症状”：

一曰“囤地”———12年。工商资料显示，“汤臣一品”的地块早在1995年就全部获得，从拿地到项目销售跨越12年之久，其间土地囤积闲置多年，却没能按照国家的相关规定被处理。

二曰高容积率———超过7。作为住宅楼盘，“汤臣一品”的容积率超过7。如此畸高的容积率在住宅市场无法想像，但汤臣做到了，并且是在上海浦东小陆家嘴黄金地段创下了这一容积率的高纪录。

三曰“暴利”———成本3万元不到，卖到11万元。业内人士算过一笔账，“汤臣一品”每平方米的土地成本不超过1万元，建安成本不超过1万元，前期加配套不会超过0.2万元，加上各项税费，综合成本应在每平方米3万元以内。几万元成本与11万元售价之间的差距仍令人咋舌。有人测算，按现价卖掉“汤臣一品”(总售价约156亿元)，再造一幢金茂大厦(造价约43.2亿元)和环球金融中心(造价约72.7亿元)都绰绰有余。

四曰“惜售”———20个月售出3套房。“汤臣一品”自开盘至今已20个月，仅签约售出3套房。按此速度，该天价楼盘要想清盘的话，至少还得花99年。

五曰“炒作”———明星+古董。汤臣集团有关人士在多个场合为“汤臣一品”销售公开造势：位于上海市中心位置独一无二，拥有顶级“明星身价”，甚至将其类比于“古董”，具有绝对的“收藏价值”。更匪夷所思的是，汤臣还强调：维持高价是出于房地产市场健康着想，因为高价可以抑制投资。

房地产专家顾海波指出，上述种种“症状”在当前楼市很普遍。一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，更是屡见不鲜。

“检查风暴”的楼市警示

“汤臣一品”被查的背后是当下楼市整治刻不容缓的现实。首先，房地产市场交易秩序亟待“强行入轨”，交易环节的公序良俗尤需培育。虚拟交易、炒卖楼花、囤积居奇、人为制造楼荒……顾海波说，几乎所有房价狂飙的城市，或多或少都有非正常因素推波助澜。

其次，冲击型的有效供给亟须“强力推进”。交易秩序会加剧楼市“高温”，而根本原因还在于供求整体性紧张和结构性失衡。

再次，价格公平与社会公义之间的平衡需要“强劲引导”。市场化定价确实应是一般商品的价格通则，但楼盘的“比价效应”客观存在，并且，这一效应还会梯度传导。

日前，南京市出台规定，商品住宅销售须由物价部门核价，开发商不得擅自上调已公示的销售价格。而此前，各地楼盘定价并无约束。无疑，这是一个平衡市场价格与社会公义的信号。

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如今用信用卡积分兑换礼品已经不是新鲜事了，可是用积分抵扣房贷月供听上去还挺有创意。深圳发展银行就刚刚在国内推出了首张积分可抵房贷月供的信用卡——“按揭信用卡”。但这种卡到底能帮月供族减轻多少负担呢？

据了解，“按揭信用卡”除了具有标准的信用卡功能外，最大的卖点就是积分可按比例抵扣月供
款。使用这张卡每消费1元钱可以换1个积分，积分按照每个月为一个周期进行累积，达到一定金额就可以进行兑换。而兑换的比例是按照累积消费金额的高低累进递增的。比如，累积消费金额在2000元以下，只能按照0.25%的比例回馈现金。2001-5000元的部分按0.5%的比例回馈；5001-20000元的部分按0.75%的比例回馈；超过20000元的部分按照1%的比例回馈。

深圳发展银行副行长刘宝瑞说，现在房贷利率越来越高了，推出按揭信用卡是为了进一步减轻百姓还款负担。除主卡外还可以办理多张附属卡，全家一起刷卡抵扣月供款。

那么百姓能得到多少实惠呢？记者算了笔账。一个人向深发展银行贷款40万元买房，期限是10年，按照6.12%的房贷优惠利率计算，每月应还4464.96元。如果使用按揭信用卡每月消费2000元，每月可抵扣月供5元，实际月还款为4459.96元。如果将全年的消费累积在一起反馈，那么24000元可以回馈现金172.5元，平均每个月少还14.375元，实际月还款为4450.585元。这大约相当于降低利率0.07个百分点，而央行最近一次提高贷款利率是0.18个百分点。

而且并不是所有的消费都可以积分抵扣月供，按揭信用卡的积分回馈规则规定，凡是通过代扣代缴方式支付的相关费用，房地产类、批发类、汽车销售类、燃油销售类、博彩类、慈善机构类、公共事业类、医疗类、学校类、政府机构类等类的消费不累积积分。也就是说用信用卡缴电话费、保险费、买房、买车等大额消费都不能积分。

另外，要实现信用卡积分抵扣房贷还有一个前提条件，就是客户必须同时在深发展银行办理按揭贷款和按揭信用卡。而目前的情况是，通常楼盘会指定按揭银行，购房者不能自由选择银行。这样一来，只有先通过转按揭，将在其他银行的房贷转按揭到深发展银行才能实现刷卡积分抵扣月供。而办理转按揭又需要支付律师费、担保费等一笔不小的成本，这很可能远远高于刷卡积分回馈的现金。

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开发商在开盘初期，为了造势都会让自己的员工或关系单位的人付订金订房。然后等二期开盘销售时，再把一期的自己人订的房子放出来按二期价格销售，溢价部分自然归原订房人所有

5月，北京房价同比上涨10.3%。北京房价已经连续数月以10%左右的涨幅向前飞奔。

北京统计局发布的“1~5月北京市房地产市场运行情况”提示：在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4452.7万平方米和455万平方米，比去年同期分别下降6.4%和25.7%。

自年初以来，住宅新开工面积连续较大幅度下降。显然，这在一定程度上影响未来住宅市场的供给。

“高烧”不退

前5月北京房地产市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数仍然高位运行。

根据北京统计局的最新统计：1~5月，住宅投资280.4亿元，比去年同期增长11.7%，增幅同比回落21.3个百分点。经济适用房住宅完成投资5.9亿元，下降56.3%。

而房屋销售价格指数累计为109.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109.6%。

其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，其中5月份为110.3%；非住宅价格指数累计为104%，其中5月份为105.3%。在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，其中5月份为111.6%；高档住宅价格指数累计为108.3%，其中5月份为108.3%。

针对今年前5月局部地区房价依然高位运行的情况，知情人士透露，八部委将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查。此次调查目的是摸清5月房价快速上涨的原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点。

在欧美同学会前不久的一次企业家联谊会上，聚集了一些地产开发商和投资商。多数开发商还是将高房价归因于由城市化带来的供求矛盾以及住宅保障制度不到位。

中国世代投资控股集团总裁禹晋永坚持称：北京房价10年内不会跌。而中国房地产协会副会长孟晓苏认为，中国房地产周期性规律是5年增长2年低落，7年一个周期，从2006到2010年将是一个增长期。

炒楼潜规则

方小姐最近花了65万元买了一套位于南四环的商品房，但在签合同时被告知其中15万元是不能签在合同里的。原来，此前方小姐第一次看房时，销售人员表示该项目已经售完。方小姐不死心，又先后几次到访询问。也许销售人员觉得她是真心要买，因此告诉她有位客人把房子退了，但如果她想买的话必须在原价50万元的基础上再加15万元，因为房子现在涨价了。考虑再三，方小姐决定购买。

在方小姐的再三追问下，销售人员吐露了实情。这位销售人员表示，因为这15万元是自己内部分的。其实，根本就没有所谓的退房的客人，这就是通常所说的炒楼花或炒房号。

一般的，开发商在开盘初期，为了造势都会让自己的员工或关系单位的人付订金订房。然后等二期开盘销售时，再把一期的自己人订的房子放出来按二期价格销售，溢价部分自然归原订房人所有。

一位开发商听了上述故事后笑了笑，在他看来，这种情况太平常了。而更明目张胆的则是不按实际套数销售，如果一幢楼有1000套住宅，开发商在开盘时顶多放出二分之一或更少，其余要等到价格上涨时再卖。

就在前不久，位于CBD核心区的某个项目开盘放出400套住宅也满足不了排号人的需求，开盘现场甚至出现了争执场面。

在一场内部讨论会上，某开发商坦言，别说30%，如果利润低于50%的项目都不会做。

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土地调查是各地发展的重要机遇

对于地方各级政府来说，第二次土地调查不仅是国务院部署的一项重要任务，也是本地区经济社会发展的一次重要机遇。这次调查要查清农村各类土地的利用状况，掌握城市建成区、县城所在地建制镇的城镇土地状况，查清基本农田状况，在所有调查成果的基础上还要建立数据库，实现调查信息的互联共享。有了这一重要成果，地方政府在进行发展战略的决策时就有了科学依据，可以最大限度地避免盲目发展、粗放式发展带来的损失。可以说，各级地方政府认真地搞好本地区土地调查工作，无论对社会、对百姓还是对政府自身，都是一件大好事。

真实性是土地调查的生命

土地管理的首要责任在政府。对数据的真实性负责，是第二次全国土地调查中各级政府首当其冲要负起的责任。土地资源底数不清，曾是困扰国土资源工作多年的顽疾。这也正是国家下决心开展第二次土地调查的根本原因。

真实性是土地调查的生命。这次土地调查工作完成得好不好，关键是看调查取得的数据准不准。要保持数据的真实性和原始性，任何单位和个人都不得修改，更不能弄虚作假和篡改调查成果。否则，要承担相应的法律责任。

各级政府领导要对调查数据的真实性负全责。国家为了保证调查成果的质量，建立了相应的制度和办法，从政策、组织、技术等方面加以保障。

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没有所谓天灾人祸，这些天的房地产市场，突然冒出个新鲜词，“楼荒”。

按照《现代汉语大词典》最契合的解释：“荒者，少也，严重的缺乏。”政府大力供应，开发商拼命卖房，怎么会没来由就有个“楼荒”呢？

《上海证券报·地产投资》本期策划，就从地方政府、开发商、购房者、房价数据、海外资金等楼市各大博弈方入手，试图剖析造成这一尴尬局面的根本原因，找出解决的可行措施。

“楼荒”不解决，弄出个人心慌乱的“楼慌”来，可就不妙了。（柯鹏）

开发商：囤房造势几时休？

在苦苦思索房价“逆调控”飞涨的原因时，开发商的囤房现象正日益成为各地关注的焦点。

北京，原本4、5月出现的供给高峰演变成可怕的“楼荒”。有机构称，5月北京计划推出的新盘近50个，但实际入市不足一半。

上海，房地局最新一次调控任务的第一条即打击开发商捂盘惜售，包括已达预售标准不办理网上认证、不申请预售或已办理网上认证未在规定时间内申请预售；已取得预售许可证不开盘或已开盘拒绝对外销售；以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等。

深圳，有报道称，部分开发商在预期房价将上涨的前提下，中途停止后期销售部分，转为租赁，变相捂盘；此外，部分小区形成开发商与二手房中介“联合坐庄”，由中介人员大量购入房源，再以更高价格出售。

此外，珠三角、长三角等地区的开发商捂盘惜售说法不断见诸报端，囤房已经成为此轮房价上涨原因讨论的众矢之的。

而细究其由，开发商捂盘现象有供给量紧缩的前提在先，也必然有房价上涨的后果在后。解决的办法一看相关政府部门对捂盘等违规销售的打击力度，二更依赖于在供给方面的实际缓解情况。

“哪有地了？”一位国内大型开发商授意销售代理商调高房价时这样说。有人指出，开发商调高房价一方面是因为市场行情向好，希望卖个好价钱；另一方面也是有意阻拦“刚性需求”进入，以囤房待售获得进一步的涨价时机。

还有媒体报道，目前上海在建商品房6000万平方米，按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年2000万-2500万平方米来算，未来3-4年内上海可供应的房源将小于需求10%-25%，供需紧张关系较为明显。专家认为，这才是目前上海部分开发商囤房惜售，房价回热的根本原因。

深圳一边，为了缓解供给压力带来的价格上涨，深圳市政府此前已经颁布了10年土地供应计划，土地供应量到2010年要增加至12平方公里。但有业内人士指出，今年前5个月，深圳仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日的2幅地还遭流拍。今年前五月，深圳新开工面积为345.62万平方米，同比下降18%。

而相关人士认为，这种供给“拮据”只是暂时现象。各地在去年“90/70”政策出台后都在重新调整规划，加上房屋建筑建设周期较长，供给增加的局面要1-2年后才能看出效果。

然而，当房价调整的期望全部押宝在一个政策几年后的显效力度上，是否安全合理？与房价有关的众多因素是否足以抵消结构调控的效果？市场仍不得而知。于是，茫然的、甚至疯抢式的购房热情也就难以避免。

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最近一段时间，全国不少地方的房价突然像脱缰的野马一般飞快地上涨。一个月涨幅超过10％的城市已经屡见不鲜，一个月涨幅超过20％的城市也出现了，比如，深圳、北海等城市。深圳市还创下了两个月涨幅超过30％的纪录。

住房是一种带有公益特性的产品，与民生密切攸关，一旦房价失控以这种疯狂的速度涨下去，必将导致可怕的后果。首先，它将大幅度增加政府的住房保障压力。即便现在的住房困难户，全国也没有一个地方能够完全解决好，有一些城市至今连廉租房政策都没有执行，倘若房价继续暴涨，必然导致越来越多的人买不起房，他们只能无奈地等待政府通过住房保障机制来解决困难，如此，政府可能不堪重负，住房保障将变成难以完成的任务。

其次，商品房的快速发展将对我国的产业结构产生错误引导，有可能使相关产业在对房地产热的过分迎合中陷于扭曲的状态，从而进一步加大宏观调控的难度。

第三，可能进一步刺激城市拆迁热，引发新的矛盾和冲突。每当房价上涨，地价的升值效应就会以一种非常明显的状态表现出来，地方政府拆迁的冲动将变得非常强烈，一些城市就会加紧进行旧城改造，这不仅容易引发与拆迁户之间的矛盾冲突，也将增加新的刚性住房需求。统计显示，目前购房需求中有一半以上是由拆迁带来的，这种被动的住房消费既是高房价的牺牲品，又是促使房价进一步上涨的推手。

第四，可能带动物价上涨，引发通货膨胀。房地产行业牵涉到57个行业，但房价上涨所造成的影响决不仅限于这57个行业，一旦房价持续上涨，其“领头羊”角色得到确认，“羊群效应”就很容易形成，那么，新一轮通货膨胀就很难避免。

也正因为这些原因，6月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究当前经济工作的突出问题。其中特别提到，要防止固定资产投资反弹，控制新开工项目，搞好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。

目前的房价上涨主要源于投机，相关媒体的调查为我们提供了认清本质的重要参照。在深圳市，福田某片区出现了类似股票市场的联合坐庄的状况。某些客户联合起来，要求中介人员“只要有小户型（两房以下）就购入”，不论朝向、房屋状况，手中已经掌握了接近百套的小户型，他们对该片区的房屋已经有了一定的定价权力。一些新房，例如南山某小户型楼盘，也出现了尚未开盘，即撤走了销售人员的情况，而这些新房突然大批出现在中介的手中，以更高的价格出售。而一些开发商，在预期楼价会更快上涨的前提下，突然停止销售后期部分，转而改变用途，租赁或者更长期地持有。

在北京，5月份前后商品住宅原本应该大面积放量，全年新增住宅供应量的涨幅可能高达50%，然而，原本5月就该正式销售的50个项目至今仍有近20个没有开盘。开发商故意拖延办理预售许可证，使得开盘时间一拖再拖。捂盘惜售是开发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段。虽然为此要多承担财务和金融成本，但只要日后收益大于风险成本，开发商就愿意承担这种风险。

遗憾的是，面对愈演愈烈的违法违规行为，却迟迟没有人予以调查和处理。今年3月底，国家八部委联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，承诺查处“房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为”，在目前房价非理性暴涨的情况下，有关部门应该尽快采取针对性措施，阻止哄抬房价、扰乱市场秩序、损害民生利益的不法行为，否则，房价就有在某些既得利益者的操纵下彻底走向失控状态的危险。

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外籍华人张某就以月租金5000 元的价格，向桂某租赁了一套市中心的高档房，房东称装修和家具都是环保的。可张某入住后，却出现眼睛红肿，想呕吐等症状。房屋质量标准成了终止租赁合同的新指标。

装修房气味难闻看房时，张某觉得室内气味难闻，桂某说是房屋长期关闭没有人住的缘故，开开窗就好了，屋内装修和家具都是环保的，对人体无害。于是，双方签订了房屋租赁合同。

张某按约支付了租金和押金计15000 元和中介费1700 元，桂某也按约于2005 年5月向张某交付了房屋。但是，张某入住后一个月左右，渐渐发现身体有许多不适，呼吸不畅、喉咙发毛疼痛、口干、眼睛红肿，后来还有头疼、恶心的症状，皮肤出现红疱过敏反应。经质监部门检测，室内空气总挥发性有机化合物(T VOC )超标。张某因无法继续在桂某的房屋内居住，只得借宾馆住宿。现在，双方已经解除租赁合同，但是张某要求桂某返还租金5000 元、赔偿租房中介费1700元、医疗费约60元、室内空气检测费800元、宾馆住宿费共9700 余元。

双方对簿公堂桂某认为，张某提供的检验报告程序不对，并且该检测不适用已居住过人的房屋，只适用空房，检测结果不能作为室内空气总挥发性有机化合物(T VOC )超标的依据，张某在外住宿费用也与之无关。

法院审理后查明，双方于2005 年6月办理了房屋交接手续，桂某收回了房屋、退还张某10000 元并结清了水电煤等各项费用。经质监部门按照国家制定的标准对该房屋的室内空气进行的检测可以作为解除合同的理由。桂某应当返还收取张某的全部租金并赔偿张某为此而支付的中介费、医疗费和检测费。桂某要求张某返还已退租金的请求，法院不予支持。张某要求赔偿住宿宾馆费用的诉讼请求，法院不予支持。

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众多高校毕业生即将离开学校走上社会，为了解决住房，他们中的很多人都选择了合租。在此，记者给大学毕业生们支几招，让您既能找到合适的房屋又可以规避风险。

合租形式一：合租一处完整的住宅

存在隐患：警惕假房东

几个同学合租从最开始合租一套完整的住房是最理想也是最便捷的合租形式，但也要注意以下两点，一是房主不是真正房东，很多人自己先以低价租下居室房，然后再高价转租出去，他们可能对房主的付款方式是月付形式，但是转租出去后就要求学生们季付、半年付、甚至年付。这期间，如果出租人卷款而逃，真正的房主没有收到房租，就要收回房子，学生们的损失就严重了。二是暖气费、物业费存在纠纷，6月正值盛夏，很多学生并没有考虑到冬季暖气费问题，到底是自己缴，还是房主缴，暖气费不是一笔小数，承租人一定要事先问清楚。物业费同样如此。

如果没有通过中介自己找到了房子，那么一定要让房主出示房屋产权所有证原件，身份证原件，并核对两者是否相符合，验证房产证真假可以打电话到房地局查询，看房产证的号码是否对应该房屋。注意，必须看到原件。如果租房人说是房主的亲戚朋友并委托他出租的，也要看房产证及委托公证书。对于暖气费，物业费，一般情况下是由房主缴纳的，事先要商量好并落实到租赁合同中。水、电、煤气、宽带、有线电视费这些日耗费用一般是承租人交纳，签合同的当天，房主应将电卡、煤气卡等交与承租人，并告知各种费用如何缴纳，避免带来不必要的麻烦。

合租形式二：第一承租人将一居室转租

存在隐患：“二房东”谎报租期

一个人已经租好了住房，但承受不起全部房租，便将其中一间转租出去。我们称其为“二房东”。“二房东”谎报租赁期限，本来房主签半年的合同，然后对承租人说签了一年甚至更长的时间，这样，我们可能还在按时缴纳房租的时候，房子本身已经到期了，或者已经到期了，利用一两天的时间差，再谎租给承租人，结果白白交了房租最后还是无处可住。

解决办法：与“二房东”有约在先

并不是所有的“二房东”都不可信赖，租之前，了解好他的工作、职业以及要看他与房主签的原始合同，如果表面看不出问题，则一定要与“二房东”签订合同，并注明违约责任，还要留存其身份证复印件以及“二房东”与房主签订的原始合同的复印件。这就需要在租房之前就应该将各自的权利义务标注清楚。如明确房租和水电煤气费的支付额度、方式、时间以及没有按期支付的解决措施；房间如何分配以及公用设备如何共用；公共区域的卫生如何清洁，频次等；如遇留宿客人需提前通知其他人员及作息时间严格控制等，如果可能的话，这些都应该在合同中有所说明。

合租形式三：租床铺

存在隐患：安全性差

一人租下住宅，在房间内放入若干上下铺，分租出去。相对于个人来说，价格最为便宜；相对于所谓的“房主”来说，利润空间最大，但对于没有任何社会经验的学生来说是最不可取的。这是因为同屋住的人互相不认识，所以非常不安全。同时同住的人流动性非常大，不稳定，不利于建立良好的合租关系。

解决办法：尽早转移

虽然和别人同住一个屋檐下也只是萍水相逢，不管性格开朗，好交朋友，还是性格内向，独立特行，我们都要适可而止。尽量不和别人发生矛盾。找到工作或稳定下来之后，最好还是和认识的同学或者同事再另寻一套合适的房子。租床不是长久之计。

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